宅建業法と消費者契約法

質問

売主である法人（宅建業者ではない）と買主である個人が、築３０年のマンションの1室の不動産売買契約を締結予定。契約書に売主は瑕疵担保責任を負わない旨の条項を入れた場合、宅建業法では有効であると思いますが、買主が消費者契約法第８条の５項を根拠に条項の無効を主張することは可能なのでしょうか？売主はもちろん悪意ではなく、知りえる範囲の瑕疵については告知する予定です。つまり隠れた瑕疵が仮に存在していた場合です。
疑問は、
(1)その条項は有効？無効？
(2)両法律に上下関係があるのでしょうか？
(3)消費者契約法は不動産取引も含まれるでのでしょうか？
(4)無効の場合、買主は対法人との取引でしか瑕疵担保責任なしの契約を締結できないのでしょうか？（もしくは他に方法がありますか？）
宜しくお願いします。

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

＃１，２です。

他にも参考になりそうなサイトがありましたので、紹介しておきます。
不動産関連のサイトとしてはかなりメジャーなサイトだと思います。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20040126A/index.htm
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20040126A/index2.htm

上記サイトによると、
「たとえ個人であっても店舗や事務所の購入・売却や、アパート・マンション・ビル経営を行う場合などには、消費者ではなく事業者に該当します。」
とあります。

＞例えば、「隠れた瑕疵がある可能性があります」として買主合意の上契約すれば有効なのでしょうか？

相手が消費者ならば、これは無効とされる可能性が高いと思います。
ただ買い主の購入目的が収益物件だと事業者の扱いになるかもしれません。買い主側が事業目的で購入することを明確にしておけば、特約をつけられるかもしれません。

ただ、＃３さんがいうように判例でもでないことには、確実ではないでしょうが。

なお、＃３さんが４）で書かれている、宅建業法で定めた期間よりも短い期間による会担保期間設定の契約についても、現状判断つかないと以下のサイトに書いてあります。
http://www.reico.co.jp/suwa2/s_2.htm

お礼

遅くなりすいません。
今回の疑問そのままに対するサイトですね。参考になります。
ご親切に色々とありがとうございました。

回答No.3

noname#22812

なかなか難しいテーマです。
消費者契約法の第2条2項に事業者の定義が記載されておりますが、「事業者とは、法人その他の団体及び・・」とあり、法人である事は事業者であると定義されております。よって法律上の定義では宅建業者で有るか否かという事とは無関係に今回の有償契約に於いて消費者契約法の適用は有るという事です。

（1）法律の定義通りに解釈すれば無効です。しかし仮に争いが生じた場合を想定して、有効か無効かをこの場で判定する事は難しいです。判例や実際の司法判断を待たないと確答は出来ません。
（2）基本的には別系統のものです。しかし宅建業者の瑕疵担保責任を例に取れば2年以上という業法に有るものが適用されますので宅建業者にとっては宅建業法が上位に来ます。
（3）含まれます。
（4）（1）に付いての正確な答えが出ない限り、この問いに答える段階には有りませんが、宅建業法上の2年以上の特約までは不要としても3～6ヶ月程度の瑕疵担保責任を設ける事で回避出来るものと考えます。事業者の責任の全部を免除する条項が問題との法律です。

全体的に答えになっておらずに申し訳ございませんが、今回の取引は消費者契約法の適用を受ける形態での売主・買主の関係で有り、瑕疵担保免責という特約は消費者契約法の第8条、第10条に抵触し無効となる可能性は十分に有るという事です。

余談ですが土地建物の取引を本業とは無関係に行う場合の法人（宅建免許無し）が売主となる不動産売買契約に於いて、これを事業者と定義する主旨で消費者契約法が制定された訳では無いだろう、と個人的には考えますが、本法における事業者の定義が広い為に返って混乱を招く場面も出てきそうです。

お礼

本当に難しい問題です。
今回のケースで売主は「絶対に瑕疵担保責任はなし」でしか契約しないと言い張っています。結局は法人の買主を見つけないと無理のようですね。
それにしても、この問題についてどれくらいの宅建業者が気付いているのでしょうか？早く判例がでて欲しいものです。

回答No.2

noname#65504

＃１です。訂正で

いろいろ調べたところ、法人の場合消費者契約法は適用されそうです。先の回答を訂正させて頂きます。素直に条文を読んでも適用されそうです。
http://www.reico.co.jp/suwa2/s_2.htm

また宅建業法と消費者契約法の関連ですが、基本的に厳しい法が適用されます。消費者契約法は各法律の隙間を埋めるための法律です。宅建業法と消費者契約法が相反する場合は、宅建業法の方が優先されるそうです。
http://csx.jp/~fukuijisyo/siryou_03_01.htm

１）消費者契約法が有効ならば、特約は無効となります。
２）宅建業法の方が優先されるケースがあるそうですが、基本的に厳しい方が採用されます。
３）ふくまれます（訂正なし）。売買や賃貸だけでなく、請負契約でも適用できます
４）無効となるなら、消費者以外のものと契約する以外に特約をつけることはできません。つまり法人相手が原則です。
しかし、消費者契約法の事業者の中には個人事業者も含まれますので、個人事業者相手でも特約をつけることができるとかんがえられます。ただし、「個人として契約するのか」と「個人事業者が行う事業として契約するのか」の境目は曖昧ですので、取扱には注意が必要です。

お礼

ご丁寧にありがとうございました。
今回のケースは上記４）に該当する取引です。買主は収益物件（今回が初めての購入物件）として検討しています。・・・微妙ですね。
例えば、「隠れた瑕疵がある可能性があります」として買主合意の上契約すれば有効なのでしょうか？

回答No.1

noname#65504

消費者契約法は売り主が業者の場合、使用できますので、（３）の不動産取引にも含まれます。しかし消費者契約法は業者と消費者の契約に関する者のみを対象としています。
だから、売り主が個人の場合は適用できません。以下の判例に売り主が個人の場合の消費者契約法との関連が記述されています。
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200609.html

法人といっても、単にその法人が所有する建物を売買する場合、その業として行っていない場合は、消費者契約法の適用は難しいのではないでしょうか（少なくとも宅建業法上は、宅建業者でない企業が売り主の場合は個人と同じ扱いです－不動産取引について素人法人と素人消費者の契約なので）。その法人が業として販売している物についての契約なら消費者契約は方は有効ですが。

また、消費者契約法は売り主に一方的に不利になることを禁じていますが、売り主が個人の場合、通常瑕疵担保特約なしとする契約はよく行われていますので、消費者契約法が有効であっても、商習慣上一方的に不利になっている契約とは言えないと思います。

１）以上から有効だと思います（実際は消費者センターなどでご確認下さい）。
２）上下関係は特にないと思います。
３）含まれます
４）瑕疵担保責任無しの特約は、売り主が宅建業者でなければ可能だと思います（注：質問文にある買主は売主の誤記ではないでしょうか？）。
また売り主が宅建業者の場合でも買い手も宅建業者なら可能です。