テナントが自己破産！

質問

テナントが自己破産してしまいました。
事後処理の連絡を待っていたものの一向に連絡がとれず、向こうの弁護士(テナントの収支勘定も資産も何も知らない)と話をすすめることになってます。

そこで確認しておきたいのですが
保証金は当然うちが滞納家賃に充当できるものと考えていいのでしょうか？原状回復費もです。
契約書にはその旨記述あります。

長引きそうなので保証金目一杯まで充当させれるのならあぐらかいていられるのですが・・・
一般債権扱いになって滞納分も8/100とか言われたら泣きそうです。

契約書に記載条項については優先債権になるのか簡単明朗にお願いします。

備品も机もリースであろう車もそのままで困っています。
郵便物も当然のように届きますし、債権者が取り付けにくるのも時間の問題かと思っています。(とりあえず弁護士の許可を得た上で看板などは外しました)
仮にこれら置き土産をうちが処分なりする場合、その費用は弁護士がくれるのでしょうか？
ＰＣやコピー機など金目のものは当然弁護士が持っていって債権者に平等分配ですよね。
とてつもなく「ヤボ用」なのでさっさと売り払ってしまおうかと悪い虫がササヤキます。

回答No.1

kubotesan · ベストアンサー

１、保証金は原状回復費や滞納家賃・共益費に充当できます。備品などの処分費用も広義の原状回復費用になる筈です。
２、普通の契約書上では、未払い即保証金で充当可のはずですから、専門用語ではどう言うのか良く知りませんが、保証金の額まではテナントに対する貸主の債権は無いことになります。ですから保証金に残額があるまでは債権は無く（だから優先債権ではなく）、破産債権届書が来ても提出しなくて良い筈です。
３、本当は期間内解約条項に従って、６ヶ月（ですか？）の賃料および原状回復費をとって即時解約をすれば良い筈です。それでは支払い原資を何とか多く集めたい先方弁護士は困るので、それをちらつかせ「忙しいからと言って後回しされるのは困る．真面目にこちら側の話に乗って来い、○ヶ月後までに退去してくれないと困る」等と催促し，合意解約に持ち込む方が良いのではと思います。保証金の残金の一部を返すことになりますが、心配している郵便や備品などの処理方法、本当に債権届を出さないでよいか等について指示を貰えるでしょうし、必要ならば合意解約の覚書の中でその不安な内容を明確にしておけば良いと思います。そして早く部屋を空けて次ぎのテナントをいれるべく考えた方が現実的なのでは。
４、また原状回復工事期間や電気料など１ヶ月遅れで請求するものがある場合のことも考えて、明渡し期限を決めた方が良いと思います。
５、破産管財人の指示無く部屋のものを勝手に処分すれば、貸主も他の債権者も責任を問われることになると思いますが、貸主が他の債権者の取付けを防止できなかった事に付いては貸主の責任は問われないと思います。
以上が私の経験ですが、やはり弁護士を頼んだ方が先方と折衝もやってくれますし、何より実際の契約書を読まないと確実な答えは出ないと思いますのでお勧めします。

お礼

助かりました～
今月末で出て行くことを約束し、違約金と原状回復費と未納家賃を主張しました。
こちらがわとしては次のテナントが決まっているため、実質的に部屋を遊ばせていた期間のみの違約金で妥協しようと思っています。