テナント倒産

質問

はじめまして、
先日マンション一階にテナントとして入居していただいていた
会社が倒産しました。すでに代理人として弁護士をたて
破産申し立てを行うようで、建物内には立ち入れない状態です。
倒産する数ヶ月まえから家賃の支払が遅れ始め
実際には3ヶ月以上分未納の状態です。

さて、問題はかなりの額の保証金が入っているのですが、
解約時に５０％を償却する旨が契約書で交わされています。

この際、未払いの家賃と相殺した金額がテナントの資産となるのか
５０％償却した残りを未払い家賃と相殺した残金がテナント側の資産と
なるのかどちらなのでしょうか？

テナント倒産という事例が初めてなので

立ち退き時期も含めてどういう流れになるのか
不安です。
どうかよろしくお願いします。

回答No.2

16bakabon

賃借人の倒産と不動産賃貸契約は、無関係でないので償却を認めない場合もあります。

優先債権の順は、
１．公租公課
２．給与(倒産者に従業員がいる場合)
３．不動産賃貸借契約の債務(賃料・共益費・敷引)

不動産賃貸契約に、倒産のとき即解除の旨を記載しているのではありませんか？
もしも、記載されているなら、すでに契約は無くなっているので、解決が長引いても倒産者の家賃が増加することはありません。
但し、倒産日以降の賃料等は、破産管財人に支払義務が生じます。
そのため、倒産日以降の賃料等を倒産者が預けた保証金・敷金との相殺しません。
なお、事務的な便宜で、相殺することを認める裁判所許可も少なくありません。

内容証明郵便にて破産管財人宛へ、「倒産日をもって自動解除になりましたので、至急賃借人の残置物を撤去して下さい。撤去後に保証金(敷金)返還に伴う精算内容をお知らせします」の旨を書いた文書を送りましょう。

お礼

ご回答
どうもありがとうございます。

さて、弁護士へ相談してまいりました。
テナント倒産にともなう管財人を務めた弁護士の
経験から明け渡しまでには３～４ヶ月、
また倒産日以後の賃料請求は
当然、破産管財人に請求できるのですが、
実務上、支払われるケースはほとんどないとのことです。

破産申し立ての状態なので
とにかく管財人が選任されるまで
ほとんど事態は進行しないのですが、
とりあえず、内容証明郵便での
解約などの意思表示を行うことにいたしました。

回答No.1

m_inoue

大家してます

私も倒産には遭って居ませんが私なら

・すぐに家賃滞納を理由とした契約解除の通知を出します
　「この文書到着後５日以内に入金が無い場合は契約を解除する」
　契約者と代理人とか言う弁護士の両方に出します

倒産と賃貸契約は無関係ですから５０％の償却は認められると思います
残り５０％－滞納家賃－現状回復費用だと思いますが．．．。

ただ、他の債権と同様にまとめられるかどうか詳しくは知りません

弁護士からの全額返還の請求が有ってもとりあえずは応じないようにしなければいけないでしょう
今後他の債権者からも個別に攻撃が有るかも知れません
債権者にとってみれば敷金は預貯金と同じに考えるでしょう

ただ、解決が長引けば当然滞納家賃も増加しますからそのまま敷金との相殺になるかも知れませんね

お使いの不動産屋・司法書士・税理士あたりと相談されてはどうでしょうか？
意外と経験者が居るかも知れません

お礼

どうもありがとうございます。
先日、弁護士に相談にしてきました。
結果を端的に申し上げますと

破産管財人が選任されるまでは
ほとんど何も出来ない。とのことです。

とりあえず、内容証明郵便で解約及び償却の旨などを
意思表示として行うことにしました。

ある程度の（賃料数か月分）は損失は
やむ得ないとかんがえておりますが、
次のテナント募集のためにも
一日も早く明け渡してほしいのが
率直な感想です。

回答どうもありがとうございました。