父親名義の住宅をリフォームをした場合の権利

質問

分かりにくい質問タイトルで申し訳ありません。
質問内容ですが、現在父親名義の築14年の住宅をリフォームして
私（父からみれば娘）が家族で住む予定です。
父親はすでに別の住居におりますので、同居ではありません。

築年数も経っており、思いのほか家が傷んでおり補修に金額がかかりそうです。このまま父が他界したとしても住み続けれるのならば費用を出したいと思っておりますが、父親が再婚したので義母にも相続権があり特に義母が家をほしがっているようです。私と義母は犬猿の仲ですが、父としては遺言書を書いて義母と私を差別するようなことはしたくないらしく、あくまでも法律にのっとり自分の他界した後に相談してほしいとの事です。

長くなりましたが、質問したいことは、今回リフォーム代金は私が支払います。もちろん、住むわけですから固定資産税や住宅火災の保険等々の支払いも私がいたしますが、父親が他界した後、もし義母が住むことになった場合、今回のリフォーム代金の一部やリフォームに伴い買い揃えた家電代金などは請求できるのでしょうか？またこのまま私が住み続けることが出来た場合、相続税などで控除などがあるのでしょうか？折角リフォームしても義母が住むことになったら・・・と考えるとリフォーム代金を支払う事に戸惑いを感じてしまい皆様に質問いたしました。

適切でない表現があるかとは思いますが、宜しくお願い致します。

回答No.4

noname#121701 · ベストアンサー

＞リフォーム代金を頭金に新築を検討しようと思います。

中途半端なリフォームより新築の方が建物名義がすっきりしてますし、今なら融資を受けても抵当権設定が可能です。

土地との関係は先ほども書きましたように無償使用貸借という法律構成になります。
なぜ無償かというと借地権を発生させるためにはそれ相当の権利金をお父さん払うことになり、それをしませんと税務署が贈与税の認定をするからです。
ですから借地権でなく無償の使用貸借ということになります。

無償使用貸借といっても建物名義を持っているものが強く、相続発生後土地が義母との共有となっても追い出されることはありません。

民法では、生前贈与・遺言・遺産分割の３点しか規定してません。

生前贈与・遺言・遺産分割のいずれも不調な場合は、義母との共有となり、義母の相続発生後は更に複雑な権利関係となりますので、財産を残すという考え方は諦めて、土地をレンタルして自己所有の建物に住むだけと考えるしかありません。

しかし人間年をとるとまた考え方も変わりますので、生前贈与と遺言については諦めず何年か先にまた提案してみてください。

親というのは馬鹿でいくつになっても子供が可愛く、年をとり社会で必要とされなくなればなるほど人生観は変わるものです。

しかし逆に経験則から言いますとある年齢を過ぎますと財産が最後のカードになりますので逆に遺言をせず注目だけを浴びたいという嫌らしい老人根性になるのも現実です。
遺言すると言っては視線を自分に向かせるという態度をとるのです。
こうしたこと遺言書にかなり関わりませんと経験できませんので、ネットでは誰も発言しておりません。

生前贈与・遺言は、ひとえにお父さんの性格いかんですし、今後どのようにお父さんが変容するかも予測がつきません。
これは既に法律以前の問題です。

相続時精算課税の選択というのがあり２５００万円まで非課税で生前贈与が可能です。
この法律は昨年の年末で期限切れとなってますが、今国会で延長法案が通過する予定ですので急な衆議院解散がない限り現行法が存続すると思われます。
租税特別措置法ですので常に有効期限のある法律です。
有効期限がありますので何年か先に生前贈与となりましたら贈与税のチェックは必ずしてください。

お礼

アドバイスありがとうございます。

おっしゃる通り、父親の意見が二転三転し
このままリフォームをし、貯蓄が減ってしまうことが
何となく不安に思っております。
義母も父親より約一回り若く勝気で、父親が良いように言いくるめられてしまうのではと気をもんでいます。

しかしながら、すべては父親の考え次第なので
現状では父親に気長に説明していくしかなく
リフォームに理解をしてくれないようであれば
新築ですっきりしたいと思います。

本当にありがとうございます。
丁寧な説明でとても助かりました。

回答No.3

noname#121701

試験勉強の時から親族法が得意だったため開業以来相続を主たる仕事として４０年仕事をしてまいりました。
沢山の人の遺言書の作成や遺産分割協議のお手伝いをした経験から、あなたのお父さんは遺言書は書かない生前贈与はしないタイプと判断したのですけど間違っているでしょうか。

お父さんの建物に資金を費やしリフォームをしてもそれは法律的には贈与となり後日返還請求は出来ません。
税務署の立場としてはリフォーム代が贈与ですので贈与税を課税するか、贈与税を回避したいのなら現在の建物の評価額と資金との割合で共有登記に変更してくれという答えです。
この場合実務では評価額とリフォーム代で持分比率を出し、お父さんよりリフォーム代を出した方への持分移転を登記原因贈与で行っています。
こうした登記をすることによりリフォーム代を建物登記に反映して贈与税の回避を行っているわけですが、質問を読む限りそのような登記にはお父さんは応ずるようには思えません。
そうなるとリフォームしても単純にお父さんへの贈与となり、贈与税はリフォームしたかというチェックが税務署から入らないのをいいことに贈与税の無申告ということになると思われます。

お父さんの相続が発生した時は質問を読む限り遺産分割協議は成立せず義母との法定持分登記により土地建物とも共有名義となると思われます。
ここでリフォーム代の問題を入れたいのでしょうが法律は寄与分という概念しかなく、寄与分は何十年にもわたり被相続人を介護したりした時法定持分にプラス１割か３割を加えるという判決しかなく、リフォーム代で裁判してもまず困難だと思われます。
共有登記になりますと金融機関から融資を受ける場合抵当権設定に義母の協力が必要であり、金融機関としては義母を連帯保証人になるよう求めます。
質問を読みますとこうした協力を義母に求めることは難しいようなので、相続発生後に金融機関からの融資はまず無理と考えた方がいいてしょう。
そうなると相続発生後のリフォームはまず無理で、今回贈与しても構わないという程度のリフォームということになるののではないでしょうか。

贈与が嫌ということになれば現在の建物を滅失し、新築することにより新築代金を出された方での建物保存登記は出来ます。
新築した場合の土地との関係は無償使用貸借といことになり通常地代は払いません。
建物を新築してもがらお父さんの相続発生後の土地名義変更という問題は当然残っております。

リフォームにせよ新築にせよ、生前贈与か遺言書の作成がありませんと義母との関係は残り、義母の相続により第三者の権利が発生してきます。
結局家賃を払っているつもりでリフォーム代もしくは新築代の返済をするという感覚になり、他人名義の入った不動産に終生住み続ける状態なのかと思われます。

お父さんの性格を僅かな質問文でかってに解釈して文書を作成いたしました。
間違っていたら読み流してください。

お礼

ご回答ありがとうございます。

ご指摘の通り、父親は遺言書を残したりするタイプではなく
遺言を書くにあたっての手続きや、また義母や私への気持ちを紙に残すという行為が面倒という表現が適切がどうかわかりませんが、書くことによりお互いがさらにギクシャクしてしまうのが嫌なようです。

65歳になったら、私に名義変更するとは言っておりますが、確実なことでは無いですし、義母が黙っているとも思えないので今回はまずリフォーム代金分の持分登記の案を相談してみようと思います。

父親もリフォーム代金が贈与になるとな思っていないと思いますし、私も今回の回答で知り驚いていたところです。

それも拒否となると、必要最低限のリフォームとなりますが金額的に抑えるのは難しいので住むのをやめ、リフォーム代金を頭金に新築を検討しようと思います。

丁寧な説明をありがとうございました。

回答No.2

takapiii

現在の父名義の家の評価額から、貴方が出すリフォーム代金分の譲渡を親から貴方に行えばいいと思います。2000万円の評価の家の1000万円のリフォーム代なら1/2の持ち分です。
父親の譲渡益に対して所得税がかかりますが、贈与税ではないので、比較的安く、また貴方の持ち分登記ができるので安心です。

他にも相続時精算課税制度を利用して名義変更しておくと言う方法もありますね。

http://www.homepro.co.jp/info/total/house001.html

いずれにしろ義母の反対に会うかもしれませんけど…。

お礼

ご回答ありがとうございます。

持ち分登記というアイデアありがとうございます。
父親が納得してくれるよう説明していきたいと思います。

相続時清算課税制度も検討したのですが
父親が60歳なので、名義変更が出来ないのです。
それに、ご指摘の通り義母が反対しているようです。

持ち分登記の話をしてみたいと思います。

ありがとうございます。

回答No.1

86tarou

現在の家の価値とリフォーム代との比率で持分登記をすれば良いかと思います。また、そうしないとあなたからお父さんへの贈与になるので、金額によってはお父さんに多額の贈与税が掛かります。土地には権利が及びませんが、少なくとも登記上の権利は得られますので少しは安心かと…。

お礼

ご回答ありがとうございます。
リフォームしても、父親に贈与税がかかるとは知りませんでした。

父親もそこまで考えていなかったと思いますので、相談してみたいとおもいます。

ありがとうございます。