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実家の家の建て替えについて
先日、父（６２才）から相談を受けました。 私の実家の老朽化が激しいためリフォームしようと思ったらしいのですが、 かなりの金額がかかることがわかったため、いっそうのこと建て直そうと 決めたらしいです。そこで、銀行に融資を求めたらしいのですが、 両親ともパート働きのため融資を断られたとのことです。 現在、家とその土地は父名義です。また、父名義の土地が別の場所にもう一つあります。 そこで銀行が言うには、今の家を私名義の家に建て直すのであれば、 融資してくれるらしいのです。 しかし、ここで大きな問題なのは、この家に私が住む可能性が少ないということです。 私は、実家からかなり離れたところで地方公務員をしているため、今の職を辞めない限りは 実家に戻りません。私も辞めて帰る気はありません。父は、金はオレが払うから、名義だけ 貸してくれと言います。しかし、それでは贈与税が発生してしまうような気がします。 また、別の場所にある父名義の土地を私名義に変更すれば、もう少し融資してくれる ようなことも言っています。しかし、これも贈与税が発生しますよね？ 父に使っていない土地を手放すこともすすめましたが、どういうわけか 手放したくないと言います。 貸家に住んでくれれば・・・とかも思っちゃいますが(^^; わかりにくい文になってしまいましたが、何かあれば補足しますので、 詳しい方にこの状況の打開策について案をいただければと思います。
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お話よく分かります。ウチの親にそっくりですので。 異常なことがない限り、お父様のおしゃるとうり「迷惑をかけずに済む」はずですが。ただ、「絶対」はないです。 金利払うなんてばかばかしいですけどね。 「へーえ」と思いましたが、担保と、単に貸しつけ「金額」だけ見れば、それほどでもないですが。 ２つの土地の実勢？ ８００万円＊２＝１６００ 新築物件 ８００万円 合計 ２４００万円の物件に抵当権を設定するなら、将来、不動産が下落し、家の評価が 下がっても、１０００万円程度、（１０年経てば借り入れ金・７００万円？）楽勝、楽勝、銀行は、取り損ね有りません、普通。 でもね～で。お父様をその気に、どんどん盛り上げておいて、最初の条件では、６００万円で背一杯です、と。 後、息子さんが保証人でしたら、１０００万円、ＯＫ～です～よ。とか、後、４００万円は息子さん名義ならね～、 って。もともとは、その気だったりして。もっと「上」だったりして。回収は楽勝ＯＫとしても、その交渉人として息子さんを連帯保証人にしたいと、素人は思うのですが、、。 お話の進展楽しみにしてます。当方にも勉強させてください。 建て替えにかかる費用・その他 ・建築中のアパート代（礼金？・敷金？） ・引越し代・２回分 ・家具の買い替え、新築するとどうしても買い替えがしたくなります。 家が大きくないのと、家族少なく、年配者なので、それほどでもですか。 冷蔵庫、カーテン、ジュータン、布団、座布団、（家具）など。 ・固定資産税、上がります。 本体そのもの以外に、。 ・本体以外に クーラー設置代？、門、門灯（地面埋没配線）、エクステリア（車庫屋根）等。 植え込みは、ぼちぼち自分でしたとして、、、。 ・建築前のお祈り代。 ・お餅配り代。＜細かいか、、。 ・水道、ガス、電気、下水配管の工事代。 同じ位置に家を建てても、古い配管の代え時ということもあるかも知れません。 ものいりです。
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- kaitai
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詳しい事は、わかりませんが京都の解体業者を紹介します。全国のいい業者さんを教えてくれますよ！親切で丁寧に教えてくれますよし、一度覗いて見てはどうですか？
- 参考URL：
- hppt://www.kaitai-ueno.com/
お礼
お返事が遅くなり申し訳ございません。 今のところ、解体しない方向で進んでいますが、 買い手が家を建てるとなれば解体しなければ ならないので、その時にはぜひ参考にさせて頂きます。 ありがとうございました。
補足有り難うございます。 既に更にいくつかの良い提案がありますね。 やはり私だったら、不要な土地については早々に処分して、頭金にします。 つまり、ローンを組むときには、土地の価値の半分程度までしか銀行は見ないので（評価損が出るのを防ぐため）、また今後土地は値上がりする可能性は極めて低いですから（中には立地条件などからあがるところもありますが）、今のうちに処分した方が金利負担も考えると特になると思われます。 自分が動けるうちは、自分が支払っていくというお父様の意志で問題ないのですが（贈与税の問題はありますが、子供が借りて、返済額相当を親から家賃という形でもらうようにすれば回避できます）、支払えなくなったときには当然残りはご質問者の支払いとなります。 生命保険は既に高額になっているはずで、かなりの損になります。 ただ、土地、家がご質問者の資産となりますので、第三者への売却などで残りを支払える可能性は高いわけです。 それには、まず余剰の土地の方を売却してローン金額を極力抑えることが大事です。 では。
お礼
お礼が遅れて申し訳ありませんでした。 回答ありがとうございます。 現在、状況が変わってきております。 他のお礼書き込みを見ていただければと思います。 とりあえず、来月に長い休暇をいただけることになりましたので 実家に帰って詳しく現状を聞いて話し合ってきます。 詳しい事が分かり次第書き込みますので、 またそのときにお力添えしていただければと思います。
- d-y
- ベストアンサー率46% (1528/3312)
実は私の親も実家の建替えのときローンが組めませんでした。それで、住宅金融公庫の住まいひろがり特別融資（親族居住型）というので、私名義でローンを組みました。これは、昔は親孝行ローンといっていたもので、年老いた両親に家を建ててあげる人のためのローンです。 ところで、わたしのところもローンの返済は親がすると言って自分で払っています。贈与税等についてはあまり深く考えず、税務署も自分のようなお金持ちじゃない人のすることには興味ないだろうと思っておりました。 でも、ご質問を見て、少し心配になってきたので、インターネットで調べてみました。参考URLをご覧ください。いわゆる名義貸しも、真にやむを得ない理由があれば贈与はなかったものとして取り扱うということらしいです。 ただ、参考URLの事例は住宅金融公庫の融資の場合で、銀行ローンの場合、そのままOKかどうかは100%の自信がありません。細かい点（取っておくべき書類等）については、銀行にでも確認されたらいかがでしょう？あるいは、税務署に電話して（こちらは名乗らなくて良いし、どこの税務署でも良い）相談しても良いと思います。税務署は怖いものと思われがちですが、まじめに税金を払おうとしている人にはとても親切です。ただし、どちらの場合も詳しい人に聞かないといい加減な返答が帰ってくる可能性があります。参考URLに書いてあることを説明した上で、あなたの場合はどうなるのか聞いた方が良いです。
お礼
回答ありがとうございます。 住宅金融公庫にそういうローンがあるのを初めて知りました。建てる家の性能保証を考えるなら、やっぱり公庫の方がいいですよね。d-yさんの例をみれば、私も同じような事ができそうなきがします。ただし、なにかあれば私が払うことを念頭においておかないといけませんね。 私は、今のところ自分の家を建てる気が全くないのですが、先の事なんてわかりませんからね。建てようと思ったら、困ることになるのはミエミエなので、私名義にするなら腹くくらないといけないです。 どうするにせよ、人生を左右しかねませんから慎重な決断が必要です。 現在、若干状況が変わってきました。No.4、No.5のお礼書き込みを見ていただければと思います。さらに、今使っていない土地の方に家を建てる考えに変わったようで・・・ 言っていることがころころ変わるので、後ろに変な奴がいるんじゃないかとちょっと心配です(^^; 詳しい事が分かり次第書き込みますので、 またそのときにお力添えしていただければと思います。
補足ありがとうございます。長文～～です～。 当方、以前、親が２軒目の家を購入する時に、「迷惑は一切かけないから、買うね」と言われ、ほどなく、「ボーナスの半分を出してちょうだい。」と言われた者です。 (Ｔ Ｔ） 贈与は、１１０万円まで無税だと思いまが、一方、あなたの家にお父様がお住みになるわけですから、家賃の問題がある気がします。それも今度は、贈与とすると、それが通るでしょうか。家賃扱いでは、収入になってしまいます。これが知りたいことですね。済みません。＞＞専門家へ。 以下「一般論」です。よろしければどうぞ。 総費用 １０００万円でも、 税金 １００？ 現家屋解体 １００ ? 新築代 ８００ ですね。 第三者（建築士）に、適宜チェックを入れていただくと費用が発生します。１０００万円以内、大変だと思います。 ・注意が必要なのは、本当に「８００万円」の家をお父様が、考えているのか、という問題ですね。 銀行、建築会社の応援（声援）で、お父様は、「あなた名義の大きい家」を建る方向に流れないかですね。 ８００万円では、息子家族も泊まれまないのでは、と。 気になるのは、「土地」を売らないことです。カッコ悪いこをしたくないのかも知れません。 すると「大きいうち」に傾むく可能性大ですね。 お父様は、お年ですし、この時代です、つまり、お父様の意気込みは、当てには出来ないということです。すぐ自分にかぶってくる気持ちが必要です。 ですから、一般的には、片側の土地を売って、７００万円になれば、総費用１０００万円の残３００万円を お父様が、ローンを組み自分ではらう、あなたは連帯保証。銀行が貸さないなら、１５０、１５０つづとか。（親子ローンでいいのかな？）か、あなたが３００。 １５０、３００になれば、家賃もくそもないのでは、、。 また住んでない土地を売ると、税金が高い可能性があります。住んでいる不動産は３０００万円まで無税だそうです。ですから、税金の額によっては、住んでる方を売って、もう一方土地に新築するとか。そこまでではないと思いますが。 必ず、売ってから、建築することが必要と思います。建築を先にスタートすると、売れなくて、叩き売ったり、予定外のローンを抱えることになります。 以上が、私の「勝手な一般論」です。 それと元気そうにみえても、ガクと来る歳がある場合があります。勿論、７０、８０歳まで元気な人もいます。 「迷惑をかけないように考えてある」であれば、少なくとも、子供が聞いて納得出来るものでなくてはなりません。 私には、思い浮かびません。 お父様が本当に子供に迷惑をかけたくないなら、最初から、子供に対する最小の負担に（もしかの時も）すべきでしょう。子供だって言いたくはないです、寝込んだお父さんに「迷惑をかけないと言うことだったので、 この家を売って、賃貸に移ってもらうね。」って。 ちなみに、ウチの親のもくろみは、「破綻」しました。 ラッキー・ラッキーで最悪だけは回避しました。ラッキーだけでした。 生前贈与の説明があります。投稿者さんの言われるように適応ではありませんが一応＞＞＞
お礼
回答ありがとうございます。 詳しく説明していただきありがとうございました。 土地を売らないことにこだわる件ですが、これには訳があります。私の父は某大手メーカーで事務屋をやっていましたが、４０代後半の時に病気になり長年勤めていた会社を辞めました。その後、その病気はなんとか克服し、新たな職場で再出発しました。その際に、働くことに対して意欲を持ち続ける為に、あえて土地をローン購入したのです。その時には何も借金がなく、貯蓄もそこそこあったので、自分が腐ることがないように負荷を与えたんだと思います。しかし、それから２年後に、以前とは違う病気になり利き腕が不自由になってしまいました。事務屋が鉛筆を握れないのはもはや致命傷で、就ける職種も限定、正式採用も無理なため収入が激減してしまいました。その時に土地を売ることも考えたらしいのですが、今度は生きる気力を持ち続けるために死にものぐるいで働いて返済していく道を選びました。ようするに、父には働けなくなったら人生終わりみたいな考えがあり、病気になったから細々と食いつないでいくのは嫌なんですよね。「でかい借金があるから、体が動かなくても働かなきゃならない」という気持ちで自分を奮い立たせたんです。一応それなりの役職まで上がった父が、プライドを捨ててあらゆる仕事をし踏ん張ってこられたのも、この土地があったからなんです。この土地、実はまだ完全に返済が終わっていないのですが、年内には返済完了となります。両親にとっては、今まで自分たちの支えになってきたものだから、どうしても手放したくないのです。しかも、この状況を乗り切ったのでなおさらなんでしょう。これを言われると、私も強くでられなくて(^^; なんか、長くなってしまい申し訳ありません。まあ、感情だけでは丸く収まらないことが多々あるのは、両親もよく分かっていると思いますので。 No.4のお礼書き込みを見ていただければ分かりますが、ちょっと訳の分からない方向に話が進んでおります。両親の年齢と収入を考えると信じがたい話なんですが。。。 詳しい事が分かり次第書き込みますので、 またそのときにお力添えしていただければと思います。 なんか、お礼の内容がもともとの話の主旨からはずれてしまい申し訳ありませんでした。
試算してみましたところ、下記のようになります。 1000万円を年利２％で借りた場合、月５万円で２０年間の返済 1500万円を年利２％で借りた場合、月７万６千円で２０年間の返済 1000万円を年利３％で借りた場合、月５万６千円で２０年間の返済 1500万円を年利３％で借りた場合、月８万３千円で２０年間の返済 500万円を年利３％で借りた場合、月５万円で１０年間の返済 「何年間、月額いくらの返済が可能か」というところから、「借入可能額」を逆算してみてはいかがですか。 その上で、「支払える」と言うのでれば検討の余地があると思いますが、実質不可能な計算である場合には、「おまえには迷惑をかけない」という根拠がなくなることになります。 なお、毎月の返済額を「贈与」することについては「額」によっては問題となりません。 年間１１０万円の基礎控除額がありますので、月額約９万円までの贈与であれば「非課税」ということです。 私見ですが、「家の老朽化」という問題があるわけですから、「建て替えるための方策」として、どのような資金調達方法が「現実に可能なのか」をしっかり計算し、「父の思い」だけではどうしようもないことを納得してもらうようにするのがいいように思います。 具体的には、「もう一つの土地」を売却し、たりない部分をあなた名義でローンを組むという方法ならば「実質的に父の負担だけ」で可能になるのではないかと思います。 なお、この場合は、あなたと父との共有名義ということになるでしょうね。
お礼
回答ありがとうございます。 計算していただきありがとうございました。 わたしもhaku-yさんの意見のように、使っていない 土地を売却してローンを組んだ方がいいと思います。 しかし、なにやら実家の方では、また違う方向に話が進んでいるようで。。。 土地を売却せず、しかも担保にもせずに、父と母の共有名義での家として父が７５歳までならローンを組めると銀行が言ってきたらしいのです（つまり１３年間ローン）。まだいくら貸してくれるかは分からないらしいのですが・・・私が連帯保証する必要もないと。電話だけで父の話を理解するのは困難になってきました（＾＾； 話の内容に不透明な事が多いので、来月に休みを取って実家に帰り 直接話し合ってこようと思います。 また、詳細が分かり次第書き込みますので その時にはお力添えをいただければと思います。
まず、名義だけ貸すと言うことは法律上はあり得なく、ご質問者の名義でローンを組み家を建てると言うことは、お父様自身は法的には何の関係もないということになります。 可能性として考えられることは、ご質問者とお父様が連帯債務者となる親子ローンというものを利用すると、お父様の返済でもご質問者の返済でも贈与税の問題は発生しません。 また、これですと銀行ローンも借りることは可能でしょう。 厳密に言うとその家の持ち分はお父様とご質問者が出資する（つまり返済する）金額の比率に合わせて決めることになります。 ご質問者にとってのデメリットは、ご質問者自身の借金でもありますので、返済義務はご質問者にもあり、またご質問者自身が家を建てるためにローンを組む場合、借りることの出来る金額はこのローン＋新たに組むローンで審査されます。 なお、ご質問の中で土地をご質問者の名義にするとより融資できるという意味は、融資額を増額できるという意味かと思います。 これは、銀行では親子ローンではなく、全額ご質問者のローンとすることを考えると、ご質問者の名義の資産がある方が返済能力を上に見ることが出来るからであるからだと思います。 なお、今年から導入された相続時清算制度という相続税に関する新しいいわゆる生前贈与が出来る仕組みが出来ました。 これは、通常ですと６５才以上の実の親から子供に対して２５００万円までの資産の贈与は一時的に非課税として贈与できる仕組みです。 最終的には相続の際に再度精算し直します（相続税は基礎控除として５０００万円まで非課税なので贈与した分はまず非課税と思ってかまいません）。 ご質問者自身の住む家を建てるための資金援助であれば年齢制限もなく、３５００万円までの枠がありますが、ご質問者の場合は使えませんね。 ですから、とりあえずはこの方法はお父様が６５才以上になられてからお考え下さい。
お礼
回答していただきありがとうございます。 なるほど、親子ローンという手があるんですね。 ただ、父も建て替えた家に私が住むことはないと 考え、私からの出資はいっさい考えていないようです。 私が全額ローンを組んで返済するにし、実際は父が自分 で支払っていくと言っています。なんだかこの手のこと に詳しくない私でも無理なような気がするんですが(^^; もし支払えないような状況になっても私には迷惑をかけ ないようにしておくと言います。しかし、この場合の 返済義務は私にあるのですから、生命保険でも使わない 限りは手がないように思えます。私自身は、融資するこ とが嫌なわけではなく、お世話になった両親ですから ある程度は払ってあげなくてはと思っています。 今回のことで一番の問題は、昔気質の父が 「息子には絶対世話にならんし、迷惑をかけるなんてもってのほか」 と考えてしまうところかもしれません(^^; そんな感じですから、父が決めた方法で後々私にしわ 寄せがきてしまうと、一番苦しむのが父なので、私も 何かよい手がないが模索している状況です。
- mayapapa
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立地環境や敷地面積にもよりますが、条件によっては何戸かの賃貸用集合住宅に立て替えるというやり方もあるかも知れません。 あなたがご両親の土地を借地して、そこにご自分が集合住宅を建てて、そのうちの一戸はご両親に賃貸し、管理業務はご両親に委託して、というような形です。 扱いとしては、あなたの「事業」ということになりますので、国民生活金融公庫の融資対象にもなると思います。家賃収入は融資の償還等にということですが。
お礼
回答ありがとうございます。 賃貸用集合住宅の案ですが、立地環境を考えると ちょっと難しいかもしれません。 また、私が公務員という立場ですので、名義の上でも 事業をするということは・・・この辺は調べてみないと よく分かりませんが、厳しいような気がします。 先ほど詳しく父に聞いてみたところ、二つの土地は 父名義のままにし、この二つの土地を担保にしてお金を 借りて私名義の家を建てようと考えているみたいです。 私名義の家であれば銀行もお金を貸してくれると言って いるらしいのですが、それって結局父ではなく私にお金 を貸すと言うことなんですかね？また、これで父が 返済すると贈与税がかかるような気がするんですが・・・ お礼で質問して申し訳ないですが、この点で何か ご存じでしたらご回答いただければと思います。
詳しくはないですが、興味があるので、もしよろしければお教え下さい。回答者もそうのが分かると思います。 現在の、家を建てる土地の評価額。 建てる予定の家の建築費。 お父様の返済計画。 お父様の返済は、月の稼いだお金だけで行うのですよ ね。 もう一つの土地の評価額。
補足
回答ありがとうございます。 父に聞いたところ、 家を建てる土地の評価額は９００万円（６０坪） もう一つの土地の評価額は８００万円（６０坪） 人里離れた山の中のような値段と思われるかも しれませんが、私の地元は住宅街でもこんなもんです。 まあ、たんにいなかなんですけどね(^^; 立てる予定の家の建築費は、借りられた金額で 考えるとか言っていましたが、最低でも１０００万ぐらい しますよね？ 返済は、月５万が限界だと思います。 どう考えても、途中から私が返済することに なっちゃいそうですが・・・
お礼
非常に遅くなり申し訳ありませんでした。 あれからいろいろありましたが、結果から言いますと 新しい土地に父母共有名義の家を建てる事になりました。 すでに建築中です。古い家は、取り壊さないまま 土地だけの値段で売りに出されています。住むのでは なく、物置として使用したい人もいるかもしれない ですし、もしそのような人がいれば解体代が浮きます からね。家は、銀行から借りられるお金で無理のない ものに設計しました。私が帰らない事前提で小さい家 にしました(2LDK)。 一番気になっていた銀行の貸付金額のことですが、 なんと私が保証人にならなくても1300万円までOKという ことになりました。今後の両親の年金も収入とみなして 計算してくれたようです。もちろん、保険にも入りました から、返済中に亡くなってしまうことがあっても問題 ありません。今まで住んでいた土地が売れないと ちょっときびしいのですが、条件は悪くないところです ので大丈夫だと思います。しばらく一緒に住む姉が、 そこそこの頭金を出してくれたので、もし売れなくても 銀行からのお金は両親だけで返済できるようです。 まあ、何とか話がまとまってホッとしてます(^^;