貸主側の虚偽記載について

質問

このたび、諸事情により、今住んでいる賃貸マンションを引き払うことになり、敷金の返還等、少しでも有利にしたいと思いいろいろ調べたところ、この物件は住宅金融公庫融資物件なので、更新料などを徴収してはいけないことなどを知りました。

契約時の重要事項説明書の、「所有権以外の権利（乙区）」の欄は
「無」となっており、住宅金融公庫のことは口頭でも一切説明はありませんでした。
ですが実際に、建物のエレベーターホールには、「住宅金融公庫融資住宅」とプレートがあります。
ただ今までは、自らの不勉強のため、その意味がわかっていませんでした。

最近、謄本もとって、今現在も抵当権が設定されていることを確認しました。

７年以上住んで、３回更新料を払っています。（賃料の一ヶ月分×３）
その返還を請求したいと思っています。
敷金も、国土交通省のガイドラインに沿ったやり方で精算してもらうよう要求するつもりです。
住宅金融支援機構に確認したところ、契約書に融資物件であることを明記しなくてはいけないという決まりはないそうですが、
更新料は徴収してはいけないとのことでした。

ですが、私が思うに、
明記しなくてもいいとしても、権利関係について「無」と記載するのは、あえて事実と違うことを記載した、「虚偽」といえるのではないかと思ったのです。
これは、解釈によっては「詐欺」になりはしないか？と。
もしも、詐欺にあたるということになれば、これは警察に行くべき話だと思うのですが、住宅金融支援機構では、「書かなくてもいいわけだから、詐欺とまでは、、、」という返事です。

私としては、敷金返還のことや更新料のこと、
なるべく有利に話を進めたいと考えております。
更新料の件に関して、まず内容証明で請求しようと思っていますが、
その際に「詐欺にあたるのではないか？」という文言を入れるのは
行き過ぎでしょうか？

詐欺とまではいかなくとも、契約書に貸主側が虚偽の記載をするのは、
いかがなものか？と思うのですが、、、、
「借主の方に虚偽があれば、追いだしますよ」って言うくせに、
貸主は嘘をついても、何もないんでしょうか？

敷金が３ヶ月分、更新料が３ヶ月分、屋内の機械式駐車場の更新料は毎年だったので、７ヶ月分支払っています。
全部合計すると、１００万近くの金額ですので、
かなり切実です。

情報が不足であれば、補足いたしますので、
なるべくたくさんお金が戻るように、どのように交渉したらいいのか、
アドバイスをお願いいたします。

どうぞ、よろしくお願いいたします。

回答No.4

katyan1234

まず違反についてはあくまでも住宅金融公庫融と貸主の問題でしょう。
あなたのところに行くかは微妙ですね。
民法上はあなたと貸主の問題で住宅金融公庫融資とは関係ないと思う
住宅金融公庫融資物件と知りながらと言うなら明らかに違反になると思います。
あなたが入居する前から住宅金融公庫融資物件であり
権利関係について「無」というのは明らかに宅建法違反で注意もしくは
反則金になりますが、それによってあなたが損害を受けたというなら問題ありますが、現状はないということで難しいかも、弁護士、司法書士に聞いてください。

調べて家賃の三月分を超えない額の敷金を受領することを除くほか，賃借人から権利金，謝金等の金品を受領し，その他賃借人の不当な負担となることを賃貸の条件としてはならない
となってるような感じ　もう一度確認してね。

回答No.3

kaoru70

重要事項説明書の事実記載に誤りがあったわけですが
乙区がついているのについてないと書いてあるあたりは
確かに問題ですね。

謄本も取られて確認されているようですが
現在も公庫から借り入れをされているのは間違いありませんか？

最初は公庫で借りておいて、しばらくたってから
安い銀行ローンへ借り換えをするというのは
良くある話です。

正直、公庫から借りている間なのに
更新料を徴収する業者の感覚が全く分からないので
単純に事務的なミスなのか
公庫から外れているから一般的に貸し出ししてるのか
そのあたりがはっきりしませんと
なんとも言えないと思います。

公庫物件なのに、事務的なミスで更新料を徴収していたとすれば
それは業者の責任が大だと思われます。
駐車場の契約とお部屋の賃貸契約がセットでないようなので
駐車場の更新料までの返還は難しいかと思われますが

まずは、本当に公庫物件なのか再確認されてみては
いかがでしょうか？

同じ業者として、なんとなく信じられない気持ですわ。

お礼

お返事ありがとうございます。

＞現在も公庫から借り入れをされているのは間違いありませんか？

これは、謄本だけではわからないということでしょうか？
謄本をとったのは、つい３日ほど前ですが、
再確認するには、どのようにすれば良いのか、
教えていただけませんでしょうか？
直接、公庫に問い合わせてみるということでしょうか？

それと、
＞駐車場の契約とお部屋の賃貸契約がセットでないようなので
この件ですが、最初の契約書は同じなんですが、
更新が駐車場は１年ごとで、部屋は２年ごととなっていました。

お忙しいところ大変恐縮ですが、
よろしかったら、再確認はどこに確認するべきか、
教えていただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

hokusai14

こんばんは。

重要事項説明書の抵当権の件は、貸主の虚偽ではなく、宅建業者の義務違反に当たるのはないでしょうか。
法務局に行けば誰でも分かるので、謄本を偽造して提示したならともかく、詐欺には当たらないと思いますよ。
少なくとも訴える先は不動産業者であって、貸主ではないと思います。

また公庫の更新料の件も、公庫と貸主との間の契約であって、質問者さんが権利を主張するのは難しいのではと思います。

いずれにしても金額が大きいので、本当に取り返すつもりなら裁判になるかと思いますので、弁護士に相談に行かれては。

お礼

お返事ありがとうございます。

詐欺になるかどうかはともかくとして、
また、相手が不動産業者になるのか貸主なのかも、ともかくとして、
そもそも、あるものを無と嘘の記載したことに対しての、
何か、罰則とかはないのでしょうか。。。？
借主ばかりに、虚偽記載があったときには云々という規約を設けて、
貸す側が、事実と違うことを堂々と書いてもいいというのは、
納得がいかないのですが。。。

＞公庫と貸主との間の契約であって

すみません、ちょっと意味がわかりません。
賃借人から更新料を徴収してはいけないというのは、
住宅金融公庫法という法律で決まっていることですし、
その更新料を払ったのは私なのですから、
私しか権利を主張する者はいないと思うのですが。。。？

実際に、住宅金融支援機構では、返還請求する権利はあると言われましたので、その点については間違いないです。

法務局に行けば、誰でもわかることなのは確かですが、
いったい、何％の賃借人が自分の借りた物件の謄本等を見に、
法務局に行くでしょうか？
法務局に行けばわかることならば、嘘を書いてもいいということになるのでしょうか？
回答者様の意見に、反発しているわけじゃなく、本当に疑問に思っています。

借りる方は嘘をついたら、契約解除されたりする規約があって、
貸す方は嘘をついても、何の不都合もないなんておかしいと思ったのです。

それでも、問題がないということであれば、そこを追及することはせずに、通常の更新料返還請求をしていこうとは思っています。
更新料と敷金は別の問題と考えていますので、
すんなりと行かない場合は、それぞれ少額訴訟とかを考えるしかないですよね。

宅建業者の義務違反については、これから調べてみようと思います。
お忙しいところ、アドバイスをありがとうございました。

回答No.1

jetaime

こんばんは。

　今まで支払った更新料は大きい金額ですね。

　追加で確認しておいたほうがいいと思うのは、公庫融資を
今現在も返済中なのか？といういことです。

　抵当権が設定されているのを確認済みとのことですが、
返済が終わっていても抵当権をはずさない場合も多々あります。

　返済が終わっている物件でしたら更新料を取ることはさしつかえ
なかったような記憶があります。

　まだ返済中であるならば、更新料を返してくださいと主張するのは
よいのではないでしょうか？その際「詐欺」と表示するのはあまり心象
がよくないので、「公庫融資の要件違反」程度の表記ではどうでしょう？

お礼

お返事ありがとうございます。

返済はまだ続いていると思います。
というのも、私が入居したのが新築の時ですし、金額も３億円以上の金額ですし、他の名前でも３番抵当までついていますし。。。
謄本にも、平成２４年の返済分から利率がかわるとかそういうことが記載されていましたので、途中で一括返済していない限りは、
その返済予定で行くのだと思います。
もし今現在、返済済みだったとしても、返済前に徴収した更新料に関しては、返還請求できますよね？

やはり「詐欺」呼ばわりは行き過ぎでしょうね。。。
まずは、普通に返還請求をしてみて、
それですんなり行かないようであれば、また考えればいいことですね。
とにかく請求してみないことには、相手がどういう態度に出るかもわかりませんので、今からあまりこちらが構え過ぎてもよくないかもしれませんね。

迅速な、アドバイスをありがとうございました。
かなり切実な状況ですので、とても心強く感じました。