公庫融資賃貸マンションの退去時の費用

質問

いま賃貸のマンションを借りようかと考えています。
物件の候補の中で、住宅金融公庫融資というものがあります。
「住宅金融公庫物件ですので退去時に借主様に現状回復して頂きます。」みたいなことが書かれていたのですが、この「現状回復」というものはどこまでを指すのでしょうか？公庫だから特別に退去時にお金がかかるということなのでしょうか？公庫だからすっごくきれいにして退去しなければならないというこのなのでしょうか？
紹介してくれた不動産屋さんに聞いても、いまいち歯切れが悪くてすごく気になります。知っている方、教えてください。

回答No.3

dayone

＞一般的にどういうことが通常といえるんでしょうか？
賃貸人は契約解除後に直ぐにでも次の入居者が入る状態に改装して、その費用(場合によっては、改装費用全額要求なんてとんでもない話も)を前の賃借人に要求したがる事例が後を絶ちませんが、経年減価つまり普通に使っていれば自然に部屋がくすみ床が汚れ、風呂釜なども傷んできまから、その期間に見合う痛み方をした分まで賃借人に負担させるのはおかしいので、簡易裁判所では経年減価分を賃借人に負担させるのは不当とする判決が次々と出ているようです。
ですから「賃借人の故意、過失に基づく毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみ、その回復を義務づけたもの」とするのが普通の解釈のようです。
但し、本来ならば負担外の筈のものでも、例えば契約書に「借主が退去する場合、畳や襖の取替え費用を負担する」などの特約項目が明記されている場合などは、賃借人が負担せざる得ないこともあるので注意が必要です。
下記ＵＲＬのＷＥＢサイトの「原状回復判例集」なども参考にして下さい。
http://www.orangenet-web.com/index.html

また、公庫融資関連では判決の理由として「住宅金融公庫法は、公庫に対する賃貸人の義務を定めることによって、同法の目的を達成することを予定しているのである。同法は、右のように社会政策的な見地から、同法による融資を利用して建築した賃貸建物についての賃貸条件等を規制しているのであって、それ以上に右賃貸建物の賃貸条件の私法上の効力まで規制しているものではないから、同法三五条、同法施行規則一〇条の趣旨に抵触する賃貸条件を定めて賃借人にその賃貸条件を承諾させたからといって、それだけで直ちにその賃貸条件についての約定の私法上の効力まで否定することはできないものというべきであり、その約定が同法等の規制を逸脱することが著しく、公序良俗規定や信義則に照らして社会的に容認しがたいものである場合に限り、かつその限度においてのみ、その約定の私法上の効力が否定されるものと解するのが相当である。」(大阪高等裁判所平成10年9月24日判決)などもあります。
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200107.html

住宅金融公庫法の規定のように行政上の取締規定が一定の規制をなしている場合に、それと相入れない民事上の契約が有効かどうかは、一概にいえないようですが、何れにしても、賃貸人と公庫との間の禁止・制限事項を賃借人側が把握しているかいないかで、賃貸人＆不動産屋との交渉においても有利不利が生じ得ると思いますので、タップリお勉強してから交渉・契約に臨みましょう(^o^)

住宅金融公庫法施行規則
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S29/S29F03402010001.html
住宅金融公庫法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO156.html
住宅金融公庫
http://www.jyukou.go.jp/

参考URL：

http://www.orangenet-web.com/index.html,http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S29/S29F03402010001.html

回答No.2

matu40

公庫融資の賃貸に住んだ経験があります。退去時の費用負担は、ガイドラインと同じでした。だから特別に負担はありませんでした。しかし、みなさん書かれているように、国土交通省作成のガイドラインには法的強制力がありません。契約されようとしている賃貸契約書とそして民法がすべてです。公庫融資の賃貸物件については住宅金融公庫のＨＰを参照してください。
　結論としては、契約前に賃貸借契約書をよく読んで、少しでも疑問や納得できない箇所があれば、相手と具体的かつ詳細に確認だと思います。私の経験では、しっかりした（信用おける）仲介業者の契約書には、退去時の費用負担について（どちらが、どこを、どの程度）、書いたものが付いていました。しかし、この業者でさえ、乾燥機の裏側のホコリを見て、「これは張替えです」。おっと、驚きでした。すぐ、きれいにして、事なきを得ましたが。賃貸では私は、ピンも使いませんでした。退去時の現状回復費用を少なくするには、キズはつけないことです。あくまで借り物です。そういう窮屈がいやなら、原状回復費用をあまり気にしないことでは。
　先日の朝日新聞（東京版）に、賃貸住宅の退去時における苦情・相談が急増、とでていました。個々のケースには、家主・仲介業者・借り主いずれかの問題があるのでしょう。通常の使用による退化をどちらが負担するのかについては、裁判所の判断も割れています。このようなことなので、あとで問題出ないよう、入居時の契約書を締結する時、具体的に双方確認（特記事項に書くとか）が大事かと思います。

お礼

いままで１０年以上、いろいろなアパートに住んできましたが、退去の時に原状回復なんかしたことがありませんでした。（すべてボロいアパートだったので）
初めて、ちょっと高めのところに住もうとしているので、慎重になってます。
>退去時の現状回復費用を少なくするには、キズはつけないことです。あくまで借り物です。そういう窮屈がいやなら、原状回復費用をあまり気にしないことでは。
そうですよね。おっしゃるとおりです。

回答No.1

dayone

＞この「現状回復」というものはどこまでを指すのでしょうか？

本来は公庫の示すガイドライン程度で十分な筈ですが、賃貸人＆不動産屋の思惑までは計り知れません。

＞公庫だから特別に退去時にお金がかかるということなのでしょうか？
＞公庫だからすっごくきれいにして退去しなければならないというこのなのでしょうか？

少なくとも公庫の示すガイドラインでは、決してそんなことはありません。

住宅金融公庫の融資を受けて建築された賃貸住宅の場合に、公庫は、賃貸住宅を建設する人に資金を融資する際に、公庫法・同施行規則に基づいた「賃貸経営のための道しるべ」という名称の資料(ガイドラインと呼ぶこともある)を示し、賃貸住宅を賃貸するに際し下記のような禁止や一定の制限を設けているようです。

○礼金、権利金、謝金、更新料などの金品を受領しないこと。
○退去時に敷金返還に際してあらかじめ一定額を償却するという取り決めが(敷引き)がないこと。
○借主の退去時の現状回復義務の範囲に、通常の使用に伴う損耗分を除いていること。
○不動産仲介業者などへの更新事務手数料の支払を、一方的に借主に負担させないこと。

でも、これらのことは余り知られていないので、制限を無視して賃貸されていても、契約時や入居時に賃貸条件などが適正か判断することができないのが一般的でトラブルも多い様子です。

お礼

深夜のご回答ありがとうございます。
公庫について、名前ぐらいしかしらなかったので勉強になりました。
（お金をかしてくれるところぐらいにしかおもってませんでした。）
退去時の費用は公庫だからどうとかじゃないんですね。結局は、普通どおりというか、大家さん側との話し合いとなるんですね。
ガイドラインに「現状回復の義務の範囲に通常の使用に伴う損耗分を除いていること」とあるんですが、一般的にどういうことが通常といえるんでしょうか？