住宅ローン

質問

マンション購入にあたり、住宅ローンを組みます。そこで、変動or固定や、その組み合わせについて相談です。
将来の金利など景気に左右され、どう予想するかなのでしょうが、考えるパターンが多く、素人なので、詳しい方や経験者の方々のご意見を参考にしたいと思います。以下、我々の条件です。

借入総額：5000万円（ローン比率：私3500万、妻1500万）
（物件価格5700万、諸費用300万、頭金1000万＝5000万）
返済は35年で、実際は繰り上げ返済により、私は25年、妻の分は10年くらいで返したいと考えています。

■私（35才）
年収800（額面）
　今後、年収は変わらず、15年後で900万くらい。

■妻32才
年収600万（額面）
　子供がもう一人できれば、産休・育休となり、再び復帰の予定。
　育児休暇は最大2年取得でき、そのうち1年は無給。

■娘1才

都市銀行の仮審査では、変動で借入の場合、現在の2.475%に対して、通期で金利優遇－1.5%と言われました。（団信で別途+0.2%）
ちなみに、月々の管理費、修繕、駐車場などで7万程度が別途発生します。

当初、すべて変動金利で組もうと考えていましたが、リスク分散のために固定（例えば10年固定など）も組み入れた方がいいのでは？というアドバイスもありました。

変動と固定のバランスは何を基準に考えればよいのでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いします。

回答No.3

kouasa0527

私個人の意見では通年、変動金利が良いかと思います。
10年固定ですと、11年目以降の優遇金利がグッと減って支払い金額が一気に上がりますよね？
お子様の年齢を考えるとその時期は養育費が一番掛かる時期では無いかと思います。

全期間固定金利の額を支払ったつもりで、差額分を繰り上げ返済で確実に元金を減らして行く方が良いかと思います。

35年返済は良いと思います。
25年返済ですと、奥様が産休で無休の時は厳しいですよね。
旦那様の給料で支払える額の返済にして、奥様の分は繰り上げ返済に充てれば良いと思います。

繰り上げ返済は100%元金が減りますので、その後の金利分の支払いも大きく減らすことができます。

ローンの返済額はなるべく少なくしておいて、ローンが終わるまでは、出来る限りの貯金をして、繰り上げ返済に充てる考えの方が良いかと思います。

参考までに。

お礼

回答ありがとうございます。
やはり、現在の変動（超低金利）は魅力ですね。
また、ローン返済額と繰り上げ返済額をうまく組み合わせることも大切なのですね。

回答No.2

glass_ufu

はじめまして。
専門家ではありませんが、
年収、繰上げ返済の考え方、金利優遇を総合して考えると、変動のほうがいいと思います。

固定にすると、利息が１％以上上がりませんでしょうか？
5000万の１％となると結構な額になりませんか？
また、繰上げ返済を予定されているようですが、
固定で借りた場合、繰り上げ返済の手数料をとられるところが多いです。

奥さんのほうを10年で繰り上げる気持ちがあるなら、
変動であればもっと早く返せそうな気がします。

お礼

回答ありがとうございます。
ご指摘の通り、固定にすると金利は１％以上上がります。
妻の方は全て変動にして、自分は変動と固定を組み合わせるというのも一案ですね。
ただ気になるのが、今の低金利から、４％、５％になった時ですね。そうなる前に返せるのが一番ですね。

回答No.1

drisa

こんにちは。

変動・固定はみんさん悩むところだと思います。
金利差を考えた場合、数年前に比べると変動を選ぶ方が有利ではあります。
今後は分かりませんが２、３年の固定を組むなら変動の方が良いでしょう。

銀行によりますが、通期で同じ優遇か固定期間だけ大幅に優遇し、その後少ない優遇になるタイプを選べたりもします。

私が勧めるなら全て変動にするか、奥様だけ１０年固定で大きく優遇を受けられるタイプですね。

繰上返済は変動のリスクを減らすことになりますから、積極的に返済するなら変動が一番良いように感じます。

お礼

回答ありがとうございます。
やはり皆さん悩むんですね。
今の変動金利の低さは本当に魅力である一方、金利上昇時のリスクが心配なのですが、変動を選んで積極的に繰り上げ返済することで、そのリスクを回避するのはいいですね。
ただ、無い袖は振れないので、どれだけ繰り上げ返済できるかが問題ですよね。