住宅ローンの組み方で迷っています。

質問

このたび新築することになりました。
夫婦共稼ぎで返済を考えています。
妻の収入は出産により、途中で変動が5年以内に予想されます。
毎月の返済額は変動金利でなんとかやっていける状態ですが、
今後の金利上昇も踏まえると、
返済額が上がっても固定金利にしているほうがよいのか、
または低金利を利用して繰上げ返済にまわすのがかしこいのか
迷っています。
変動金利をとった場合、５年の間に今の固定金利ほど
金利があがらないようにも思う半面、
繰上げ返済をしても、思った以上に金額が減らず、
変動金利で痛い目あうと。。。
金利がどこまで上がるかはわかりませんが、
回答者様ならどのプランを選び、
どう繰り上げ返済するか教えてください。
2700万の借り入れを予定しています。

(1)35年変動金利1.625％で全額借り入れし、繰上げ返済をする。
(2)全期間固定3.15％で2000万の借り入れ、変動金利1.625％で700万の借り入れをする。
(3)全期間固定3.15％で700万の借り入れ、変動金利1.625％で2000万の借り入れをする。
(4)全期間固定3.15％で1400万の借り入れ、変動金利1.625％で1300万の借り入れをする。
(5)35年全期間固定3.15％の借り入れをする。

繰上げ返済に手数料はいりません。いつで返済ＯＫです。
ボーナス返済はなし。
繰上げ返済は共稼ぎの状態であれば、
最大月10万ぐらいまでは繰り上げにまわせます。
ボーナス10万ほどで考えています。

よろしくお願いします。

回答No.2

mako1048 · ベストアンサー

06年12月に住宅ローンを組んだ者です。
私の場合、2900万円借入、10年固定(2.25%)で35年ローンです。
clocksさんは、ミックスプランを検討しているようですね。
ミックスにする場合は、固定と変動の額に差をつけるとより賢い選択になると銀行員にアドバイスをもらいました。
通常、clocksさんのように固定を太くする場合がほとんどですので、繰上げ返済出来る時に、ガンガン固定を減らすのがセオリーです。

私は
(1)今後じわりじわりと金利上昇すると踏んでいた
(2)10年以上の固定での優遇金利(店頭金利の1.5%優遇)
に惹かれローンを組みましたが、早速後悔してます（笑）

また金利下がってきているじゃん！と嘆いていたとこです。
(1)、(2)のどちらかではないでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。

今後金利は上昇すると私も思うのですが、
あがり方はじわじわではないかと思っているので、
おっしゃるとおりミックスに気持ちが傾いています。

今も夫婦で話し合いをしていたところで、
（２）のプランで金利の高い固定金利を繰り上げ返済にまわす
話をしていたところでびっくりしました（笑）
（２）のプランで変動金利のほうに対しての繰上げ返済も考えて
はいたのですが、金利の高いほうを優先すべきようにも思えたのです。

変動金利で借りてる分は金額が少ないので、
たとえ金利があがったとしてもリスクは少ない。
としたら、金利の高いほうから繰り上げ返済すべきではないかと
考えはじめました。

ご回答ありがとうございます。

回答No.1

noname#39684

よくお読みください。

短期変動金利にする部分はこの先５年間程度に繰り上げ返済ができる額とします。つまり、月１０万、ボーナス１０万であれば、年間に１４０万円の繰上げ返済ができます。５年間で７００万円です。

ですから、７００万円を短期変動金利、残りを長期固定です。つまり（２）です。

短期変動金利で借りた部分は繰り上げ返済をしない限りは、総返済額で必ず損をしますから上記のような計算になります。

お礼

ご回答ありがとうございます。

色々考えた結果（２）と（５）で迷っているところです。
回答者様は（２）を選んで変動に対して返済ということなのですね。
（２）選んだ場合に、どちらを返済すればよいかでも考えていました。
参考にさせていただきます。