空き家の売却益の税金について

質問

借地に建っていた実家（古家）を父の死去に伴い相続した。
その際借地も買い取った。　転勤族で将来は建て直しと考えていたが
希望の間取りには面積が狭く種々検討した結果　近所の分譲マンションを購入した。　
現在空き家でも固定資産税がかかりこの際思い切って売却しようと検討している。　
住んでいたら　譲渡益から３０００万円の控除があるが今のままでは　適用を受けれないだろう

現在　古家付きに土地では高くも売れず譲渡益は仮に５００万円としたら　どれくらいの税金がかかりますか（住民税は省いて）

また、そこで住民票だけを移して住んでいることにしたら適応できるのではとおもった。（植木の水やりなどに２日ごとに行っているので　郵便物も大丈夫）
実際に居住していたかなど住民票以外に実地検査などありますか

また、住民票を移した場合　現在年金生活者ですが　日常生活にどんな支障があるでしょうか。
住宅ローンなど借金はありません

回答No.1

k_k13 · ベストアンサー

不動産の売却利益(売値-買値-諸費用=利益)には譲渡所得として、通常の給与や商売の利益とは異なった税率が適用されます

キモとなるのは売却物件の保有期間で、売却した年の1/1時点で5年以上の保有期間が有ったか？で短期譲渡と長期譲渡に区分され税率に差がでます
ちなみに短期譲渡の税率は30%で長期譲渡は15%(住民税は15%と7%)
となると、建物部分は相続なので保有期間も相続しますから、まず間違いなく5年以上経過してると思いますが、土地はどうなるか？ですね
また、短期・長期譲渡に分かれる場合は取引も分けて考えないといけません
なので譲渡益500万円をどう分けることになるかで納税額がかなり変わります
もし建物部分は無価値として500万円全額が土地価格とされる契約になり、土地保有期間が短期扱いの場合は税額150万円となりますね
まぁまだ計画段階のようですからこの辺りは不動産屋さんと要相談です
場合によっては建物は取り壊して、土地だけでの売却もありえるかもしれませんしね

なお、3,000万円控除のいわゆる居住用家屋の売却特例ですが、住民票のみ移しての偽装はアウトです(土地だけでの売却時も対象外です)
この特例は個人が行う不動産売却のかなりの部分が無税と成り得るため、税務署の確認調査も厳しい傾向にあります
これは過去に質問のように住民票だけ移して特例を受けようとした不心得者が多数居たためです(実は裁判になってるケースも結構あります)
税務署は申告受付時にはそのまま受け付けてくれますが(日本は正しく申告している前提で受け付ける「申告納税主義」です)、後日の追跡調査で住民票の置いてあった期間、水道や電気ガスの使用料や新聞の配達履歴、近所への聞き取り調査などが高確率で行なわれ総合判断されます
特に売却の数年前に住民票を移したというケースの場合はほぼ100%調査されます
これで実際にそこを生活拠点にしていなかったと判断された場合はかなり厳しい対応が待っていますので後は質問者さんの自己責任です

お礼

的確な回答ありがとうございます
何とか　特例を受けれないかと考えたが　甘かったようです。
　今、土地価格の安いときジタバタしないで　土地価格の改善まで
気長に待ってみます。