アパート建設契約解除 頭金１５０万円と違約金

質問

相続を念頭に父名義の土地にアパートを建てようということになりました。早速大手のHMに相談、見積もりを取りました。ところが、父が認知症の診断を受けていたために、銀行からローンを組むのは非常に難しいとの話をされました。その旨をHMに話しましたが、「土地があるのですから、大丈夫」と言われ、契約を交わしました。結果的にローンは組めず、アパートは建たず、契約だけがそのままの状態で今に至っています。（契約は母が父の代筆をしました。）

契約書にはローンが組めない場合には契約は無効との特約が付いています。今、契約の無効を申し立てた場合、頭金は戻るのでしょうか？
HMに問いただしたところでは「頭金は戻りますが、違約金が発生します」との返答でした。
アパート建設費用は約７５００万円、工事費総計は約９０００万円です。
上記の条件で違約金には何が含まれるのでしょう？また金額はおよそどの位になるのでしょう？来週末には営業マンが来宅します。それまでに少しでも、知識を増やし準備をしたいです。詳しい方のアドヴァイスをよろしくお願いいたします。

回答No.2

turbotjc · ベストアンサー

まずは契約書の内容をよく確認なさる事でしょう。

「ローンが成立しない場合は無効になる」というのが間違いなくて、その解約期限等を過ぎていないのであれば、白紙解約であろうと思いますので、その場合はたいてい頭金（手付金）は戻り、違約金も無しとなるでしょう。普通はローン条項が有効な期限があるものですから要確認です。

違約というのは、契約が有効に成立した状態の上でご質問者が契約に違反したということですから、違約金が発生する場合は何にどう違反したのか契約書を手元に置きながら良く聞いてみるべきですね。
違約金の額については、違約による実際の損害を元に計算する場合と、あらかじめその金額を契約によって予定しておく場合とがあります。

結論としては、ご質問を見る限りローン条項の有効期限のみがポイントだと思います。過ぎていれば違約金が発生、そうでなければ無条件解約という事です。あくまでも推測ですが。

代筆うんぬんについては2次的な問題なので、あえて言及しません。

お礼

早々のアドヴァイス・・ありがとうございました。お礼申し上げます。契約書をよく読んでみました。

特約はあり、期限もまだ過ぎていませんでした。契約書には「借り入れ申込が不承認の場合、設計費用・確認申請費用など要した費用を控除の上、既収金を返還する」とありました。
見たところ、「工事費見積もり書」に設計費は含まれていないようです。確か、設計費は無料と聞いたような気もします。

営業マンの言う違約金とは何を指すのかが分からず、不安に駆られ皆様にお尋ねしてしまいました。
turbotjc様のアドヴァイス通り、営業マンのお話を良く伺って見ようと思います・・。

回答No.1

daigoin

通常、特約が付いていれば違約金は発生しません。

ところが問題があります。おおきな大きな誤解をなさっています。

お父様が認知症であったにも関わらず、代筆で契約し、財産（土地）を利用しようとしていますので、これは違法行為なのです。本人が自筆で署名していれば「今は呆けているが、その時はアパートを建てることを了承していた」という言い訳も立たないわけではありませんが、代筆ではどうにもなりません。有印私文書偽造です。

つまり、土地の所有者が認知症の場合は後見人制度により財産管理をしなくてはならず、相続人などの利益になるアパートを建てるなど絶対に許されません。法的には他人の財産を横領したのと全く同じだからです。
●「相続を念頭」などという理由は全く通用しません。むしろ、そちらのほうで処罰される可能性があると考えます。・・・と言うよりバレれば間違いなく処罰されます。

その点をＨＭは知っているような気がします。「裁判にはできない」ということを知っていて、違約金も請求しているのでしょう。

違法行為に基づいた行為を法律は守ってくれません。詳しく調べれば調べるほど、ご質問者様が行った行為が違法であることがわかるだけだと考えます。

あきらめて、請求通りの違約金を支払い、後見人指定を受けて財産管理をするしかないと考えます。

補足

早速のアドヴァイス・・ありがとうございました。お礼申し上げます。違約金については営業マンの話を伺ってから考えたいと思います。

さて、私の書き方が悪く、また、言葉も足りなかったようです。

アパートとは書きましたが、計画は両親が住む賃貸兼用住宅でした。現在の両親の自宅は築年数４０年を過ぎています。立て替える予定で、改修などは一切していません。足腰が弱り、介護が必要となった父には不便でとても住みにくい家なのです。

父は認知症ではありますが、全く正常な判断ができない訳ではありません。バリアーフリーの自宅とアパートができるのを喜び、楽しみにしていました。

代筆はＨＭの営業マンに指示されました。母は言われたとおりにしただけで違法行為の認識はありません。私たちも考えが甘かったかもしれません。アパート建設が父達に住みよい環境を与え、経済も保証され、強いてはそれが節税になる・・。それだけの単純な思いで、計画に賛成したからです。
ところで、父の土地や財産は母と一緒に築いたものと解釈します。daigoin様の「違法行為・・」とのご指摘はごもっともと思いますが、今回のことが父にも母にも納得のいかない形に終わることに私は不条理を感じています・・。
成年後見人制度の申し立てもしましたが、ある理由から不調に終わっています・・。