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大東建託30年借上げアパートについて
大東建託の評判を調べている最中、初めてここのHOME'Sくんにたどり着きました。 最近祖父から、大東建託様のところと30年借上げアパートというのを契約する予定との話を聞きました。 祖父は今後の事も考えて今まで無関心な私にも話してきたのですが、 我が家は私が幼い頃父が亡くなってしまったので、 もし祖父が亡くなった後は、孫の私が 今後アパートの管理をしなくてはならなりません。 当然素人の私では資産運用などやったことがありませんし、 恥ずかしい話まともに定職にすらついていないので、 社会の事は全くと言っていいほどわかりません…。 少しだけ調べてみたところ大東建託様は色々と裁判沙汰にもなっているし、 10年以降賃貸料金が下がったり、そのまま契約打ち切り。 挙句の果てにはアパートが安く買い叩かれてしまうなど色々恐ろしい事が書いてありました。 祖父が生きている間は少しは失敗しても他で取り戻せる充てもあるかもしれませんが、 30年一括借り上げなので祖父が居なくなってしまった後の私一人では到底運用などできないと思います。 長々と要点が纏まらない内容ですが、大東建託様のところは辞めた方がいいのでしょうか？ 代わりにお勧めの会社様などないでしょうか？？ アパートなど建てずに平穏に暮らすというのもありですが、 税金の事もありますし色々と先行きが不安なのです。 他にも祖父はアパートを持っていて、そのアパートもどこかに管理させているそうです。 (こちらはどこの会社様と組んでいるか私が忘れてしまいました。) アパート賃貸について今後どのような勉強をすればいいのかもわかりませんし、 資格も宅地建物取引主任者みたいなものがあればいいのでしょうか？ 現在簿記の2級しか持ってないです、それもほとんど内容忘れてしまいましたが…。 支離滅裂な文章ですが、どなたか回答して頂けると幸いです。
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＃４です ＞私も30年には懐疑的というか誰でも懐疑的になるのは仕方ない気がします。。 ３０年契約には疑問は持っていませんよ 「一括借り上げそのものが儲かる」かどうかに懐疑的なのです 大きな金額だとややこしいので１戸当たりで考えると ・自分でなんでもする 建築は民間建築業者．．．７００万円／戸 家賃は７０万円／年間 ３０年間の平均入居率は９０％ ３０年間の平均家賃は新築時の９０％（３０年目は２０％ダウンとする） その他の経費は一括と同じ．．． ７０万円×３０年×９０％×９０％－７００万円＝１００１万円・・・総収入 ・一括借り上げ 建築は提携建築業者．．．８００万円／戸．．．ここが大きく異なります 家賃は７０万円／年間 １０年間の保証入居率は９０％．．．６３万円 ３０年間の改訂家賃は新築時の８０％（１０年目以降はダウン） その他の経費は一括と同じ．．． １０年間７０×９０％×１０＝６３０万円 １０年間６３×９０％×１０＝５６７万円．．．家賃見直し １０年間５６×９０％×１０＝５０４万円・・・家賃見直し ６３０＋５６７＋５０４－７００＝１００１万円．．．総収入 修繕箇所などは委託会社が指示し、工事も提携業者になりますので一般的には割高になるでしょう 修繕費用なども持ってくれる契約だと家賃保証の％はもっと低下するはずです 注意するのは書かれている内容を自分の都合の良いように読まない事 http://www.kentaku.co.jp/owner/ikkatsu.html ＞建物を一括で借上させていただきます。 業者は借家人と同じ立場になりますので借地借家法で強力に守られます ＞出費など収入・支出の変動を抑え あくまで「抑え・・・」変動が無いとは書かれていません ＞空室による収入低下のリスクがなく、安定した収入をお約束いたします。 「契約された金額は・・・」です。必ず見直しが有りますし拒否すれば契約解除です ＞また３０年間の契約満了後も以降２年ごとに契約更新が可能です。 「可能です」．．．今でも個人の宇宙旅行は「可能」です 「可能」と「そうします」は違います ＞借上開始時賃料を１０年間固定させていただき、以降５年単位で賃料を固定しお支払いする安心システムです。 ここが肝心な部分、１０年後に泣かなければいいのですが．．． 現実は１０年の見直し時に手放される方も多いですね 土地・建物手放してチャラ．．．昨年は「なんとか２１」のアパートで売り物件が多かったですね（築１０年と１５年） ＞スタンダードプランの場合、原状回復工事のみ大東建物管理の負担となり、修繕費用はオーナー様負担とさせていただきます。 フルパッケージプランだと家賃の保証は？％かな ＞入居状況や建物の保全状況など定期的にオーナー様にご報告いたします。また共用部分の維持管理や入居者様からの建物不具合等のご連絡にも迅速に対応いたします。 本当の一括借り上げならそんな報告の必要は無いはずですね 普通、 ・自分で「土地＋建物」を新築で投資すると１億円の投資だと家賃は９００－１１００万円 ・建て売り投資物件だと８００－９００万円 投資金額を建物だけで計算すれば利回りが良いのは当たり前（土地はタダ？） 一括借り上げ業者は「必ず利回りは上物だけで計算し、おいしい話しをしてきます」 「土地も投資金額に入れなければなりません」 土地も建物も何も持たない人でも http://www.r-apartkeiei.jp/search/article_detail.php?estate_no=6681 ０から始めて最後は土地だけは手に入りますね この論法なら「土地を持って始めるなら最後に土地は２倍に増えるはず」 土地持ちから始めるなら「土地の価値＋建物投資額」で表面利回り８－９％にならなければ意味はない．．．とわたしは勝手に思っています
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- rawa-jika
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一括借上げの場合は家主より借上げ業者がまるまる １棟お部屋を借りるということです。 そのためその建物の貸主は借上げ業者になります。 メリットとしては借上げ期間内は空室があろうが 満室だろうが、借上げ業者が１棟を借りているの ですからあぐらをかいていても、保証期間の間は 満室時の賃料が入ってきます。 一般募集に際し、借上げ業者は賃料を自由に設定する ことができますので、家主への保証料に上乗せして 募集をし、その幅で利益を得るのです。 デメリットとしては入居率が悪いと借上げ業者が賃料 設定を下げて空室を埋めようとします。 そのため、保証期間終了後には賃料が大幅に下落して 手元に戻る可能性もあります。 つまり、満室でも建物の支払いに手出しが生じ、赤字 になるということです。 あとは借上げ業者が破産した時のことも考えておかねば なりません。 中古物件については借上げ保証契約をしてくれるところは まずありません。空室が多ければもちろん家主は赤字です。 売りに出す場合も入居率で金額が大幅に変わります。 不動産業界のバブル崩壊、資材等の高騰などなどあまり よい時期ではないかと思います。 地域によっては駐車場にするのが良いかもです。 建物と違い、設備補修費用や外壁塗り替えなどの家主負担の 費用もいりませんから。 宅建の資格は不要と思いますが、権利関係を知っておくと 今後、役にたつことは間違いないはずです。
お礼
回答ありがとうございます。 メリットはかなりすごいですよね。 空室があっても収入が安定していますし、大手の公告宣伝で入居率もそれなりに。 ただデメリットもひどいですよね。。 賃料設定を下げられる、業者様との契約打ち切り、業者様の倒産etc...など問題も山積み。。 中古は借上げ保証契約出来ないのですね、何事も新品がいいのですか。。 入居率も素人の私がアパート管理するとなるときつそうです…。 不動産業界のバブル崩壊、資材高騰は知りませんでした。 どうも素人ですので疎いというかなんと言うか。 駐車場にした方がいいという助言はありがたいのですが、 相続税対策がネックなのですよね…。 駐車場だと他の固定資産etcの税金も賄えそうにないのできつそうです。 宅建は必要ないのですか、企業側の方しか必要ないのですかね？ 権利関係とは不動産と土地の権利関係でしょうか？ お時間ありましたらどうか具体的に宜しくお願い致します。 質問ばかりで申し訳ないです。。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
大家してます ＞大東建託様のところは辞めた方がいいのでしょうか？ ＞代わりにお勧めの会社様などないでしょうか？？ 同様な事業をして居る業者の中ではまともだと思っていますが．．． 私自身は借り上げシステム自体に懐疑的ですので利用しません ＞大東建託様は色々と裁判沙汰にもなっているし、 分母が大きければ目立ちます １００件の内１件のトラブルは目立たなくても１万件に５０件は目立ちますね ＞10年以降賃貸料金が下がったり、 １０年後も新築並みの家賃を要求する方が非常識では？ ＞そのまま契約打ち切り。 条件が折り合わなければ仕方ないでしょう 最初から分かり切った話です ＞代わりにお勧めの会社様などないでしょうか？？ 似たようなシステムですし、それ以下が多いでしょう http://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2700.html 契約は「大家」－「一括借り上げ業者」－「入居者」 倒産されると家賃は「入居者から大家」には来ません 赤の他人ですから．．． ＞税金の事もありますし色々と先行きが不安なのです。 １億円の土地が有る．．．相続税が心配．．． ・２億円借りてマンションを建てる 相続評価は「土地５０００万円」「建物１．５億円」「借入金２億円」 めでたく相続税は回避できますね ＞30年借上げアパート 私的には 「土地が利益を生み出さないとして計算」 「相続税などが節税できる」 「大家だ、資産家だ．．．と精神的満足感を得る」（錯誤ですが．．．） 「結果、儲からないが損はしない」 「賃貸の仕事はしたくない」 そんな人にはお勧めだと思いますね 毎月何もしなくても５０万円の家賃が．．．それだけ物件は消耗しています それを使ってしまうと３０年後はどうにもなりません ＞資格も宅地建物取引主任者みたいなものがあればいいのでしょうか？ 不要でしょう ＞挙句の果てにはアパートが安く買い叩かれてしまうなど 私はそんな物件を買っては経営しています、儲かります．．．（笑）。
お礼
回答ありがとうございます >>大家してます プロフィール？を勝手に見てしまいましたが、やり手のようですね。 マンションの管理等はご自分でなされているのでしょうか？ 祖父に全戸自分たちで管理するのは無理って言われたものでして。。 同業者の中ではまともな方なのですね。 私も30年には懐疑的というか誰でも懐疑的になるのは仕方ない気がします。。 30年一括だと不安ですよさすがに。 10年後も同じ賃貸料金は確かにおかしいですね。。 賃貸契約も大東建託様と上手く話が合えばいいのだけれど。。 相続税対策のアパートですし私利私欲のためにお金を使わないようにすれば大丈夫そうですね。 しかし弱い人間なので上記の事を守れるか不安ですが…。 宅建は不要ですか。 では他にどのような勉強をすればいいでしょうか？ 最後の一行は手厳しいですね、買い叩かれないよう今後色々と勉強していきたいと思います(汗)
- TOGO123
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営業に少々いきすぎがあるかもしれませんが 大東建託、生和、積水など家賃保証の会社は多くあり システムとしてはすばらしいと思います ですが、この20年 バブル以降は家賃が下落したので どうしても賃料は下がりました。また新築時より賃料が下がる時代でした。 これからはどうでしょう、誰にもわかりません。 ですが、相続税対策やインフレ対策にはマンション経営は有用です 賛成、反対はたくさんあるでしょうが運用は大東建託がするので心配ありません。 また詳しい話は大東建託の営業に直接質問者様が聞いてみてはいかがでしょう。わかりやすく説明してくれますよ。 個人的な意見では金利と消費税の上昇、また政府政策でインフレが起こるため、マンション経営は失敗しにくいのではないかと思います。 少子化は世帯数増加や高齢者の独居、また外国労働者の増加で、日本国内のインフラの進んだ不動産は価値が大幅に下がりにくいのではないかと思います。
お礼
回答ありがとうございます。 どこの会社もこのシステムを採用しているのでしょうか？ 相続税対策に私の方もアパートを建てる予定だそうです。 マンションとありますが、アパートでも同じ賃貸物件として考えていいのでしょうか？ 詳しい話を聞くために、質問の方は今度思い切ってしてみることにします。 衣食住の中の住ですし、なんだかんだ言って需要はありそうってことですね。 やはり建物の資産価値もなるべく下がってほしくないですね。 失敗せずに無事運用できればいいです。。
- zenzen123
- ベストアンサー率43% (357/818)
一括借り上げですと貸主は何もしなくていいですよ。 その分管理は任せて代償として家賃から多少の対価が必要になります。 黙っていていて家賃が入って来るとはいい物ですね。 仕事が忙しい方には最適なシステムです。
お礼
色々とめんどくさそうな管理はしないで家賃が入ってくるらしいですからね、素人の私にも何とか出来そうです。 ですがその分契約時に失敗してはいけないですからね。 今後を左右する買い物ですし。 上手く出来てる人は副業で頑張っていたりもするのでしょうね。
補足
こちらも言い忘れました、申し訳ないです。 回答ありがとうございました。
- dawn_of_gaia2005
- ベストアンサー率13% (8/58)
現在のアパート経営はほとんど相続税対策です。 貴方がこのアパート建設資金の保証人になってなければ関係ないこと だと思います。関わりたくなければ、相続放棄すればいいのです。
お礼
相続対策で借上げし色々と税金回避しようとしてるらしいので、 相続放棄はせっかく祖父が積み上げてきたものですし、勿体無い気がします。。
補足
いい忘れました申し訳ないです。 回答ありがとうございました！
お礼
お礼の方遅くなって申し訳ありません。 回答ありがとうございます。 >>自分で管理と一括借り上げ 前者の方が収入が多いのはわかるのですが、やはり自分で管理するのは大変そうです。 一括の場合の建築費上乗せは高いと思いますが…。 アパートの年度が経つにつれての家賃保証％の低下と建築費上乗せのせいで自分で管理するのと比べ収入減るのは残念です。 >>業者は借家人と同じ立場になりますので借地借家法で～ 業者様の方も借地借家法で守られるのですか。 借地借家法については何も知らないので後で詳しく調べてみます。 >>以下業者有利システム これは仕方ないというか一番の不安要素ですね…。 すべてその通りだと思うので何も言えません…。 ですが相続税～などの問題もありますし、うーん。。 >>土地+建物での計算 土地も建物も何も持たない人でも～の物件はすごいですね。 30年無事に経過したら2倍ですか…。 それでもこの物件が売れ残ってるということはこの世界厳しいのでしょうね。 甘い話はそう簡単にはないと言うことですね。 表面利回りの計算は私でもなんとか出来ました。 結果は恐ろしくて言えませんが…。 親切に回答ありがとうございました。