共有不動産の活用に困っています

質問

共有不動産の対応に困っています

最初から話をするとあまりにも長くなり、かつ感情的に
なってしまうので与件だけ箇条書きにします。

1.問題点
共有不動産の対応に困っている。
私としては、賃貸として貸したいと考えています。

2.与件
・この物件はマンションであり、裁判離婚した元妻との共有名義で購入した
・購入費は、すべて私が支払い、現在残債はなし
・元妻は、離婚後まもなく死亡し、元妻の持分はすべて長男が相続している（登記済）
・この長男は、私の実子であるが、あまりの出来の悪さと、過去の悪行のため、勘当同然の扱いをしている
・この長男は、現在26歳、住所不明、連絡はとれない
・当然、固定資産税、管理費などは、私がすべて支払っている
・この物件を賃貸するには、200万ほどのリフォーム経費がかかる状態である
・部屋をめちゃくちゃにしたのは、この馬鹿息子である
・離婚の際、このマンションの名義の移転を妻から要求されたが、こちらになんの責任もないので拒否し、
裁判所もそれを認め、妻からの慰謝料、不動産の要求はすべて棄却された
・この物件には、現在だれも住んでいない
・私は、裁判離婚成立後、縁あって再婚いたしました
・馬鹿息子は、元妻側の姓を名乗っています

たぶん、法律的には、かってに賃貸することなどは、出来ないのと思いますが、いくら馬鹿息子でも
こいつと裁判沙汰にはしたくないし、困っています。

回答No.2

poolisher · ベストアンサー

あなたが契約者になって賃貸に出すことは可能です。

貸すことには問題はないのですが、
不在ではあるが、占有しているという状態をどうするかという問題が
あります。

長男にも持分登記がありますから、法的な立ち退き執行はできません
ので、不法ではありますが、勝手に残置物撤去をするしか手はないと
思います。もちろん保管義務はあります。

もしもどってきたら、速やかにあなたに連絡できるようにしておく
ことと、長男が納得できるものをだしてやれるかどうかでしょう。
「お前がいなくなってから、管理費滞納、固定資産税滞納で危うく
差し押さえになるところだった。しょうがないから賃貸にだして
お前の戻ってくるのを待っていた。これば家賃のお前の取り分だ。」
まあ納得するでしょう。

ここまでは質問のアドバイスですが・・・
いくらバカ息子でも、行方不明になっているのであれば失踪届とか
捜索願いだしてやるべきじゃないの？

補足

行方不明は、言いすぎですね。
元妻の実家をベースに現在世田谷に住んでいるらしいのですが、
私にも、彼にとってが、祖父、祖母にも住所を知らせていません。
携帯電話番号は、知っていますが、電話などする気にもなれません。
相手は、もちろん私の連絡先や住所などは、知っています。
poolisher様ご心配ありがとうございます。

回答No.7

tk-kubota

＞相手方の承諾がないと、売れないと思い込んでいました。

他人の持分も一緒にして(例えば、10分の10)売るときは、他人と協力して売らなければならないですが、自分の持分権だけ(例えば、2分の1)を売る場合は、誰の遠慮もいらないです。勝手にできます。

回答No.6

tk-kubota

＞マンションの2/2って競売にだしたとしても、売れるものでしょうか？

2/2と云うのは、専有部分の全部を云いますよ
売れない訳ないです。
なお、「馬鹿息子がこれをするとめんどうなことになりそうです。」と云うことであれば、orengebeamさんの持分2分の1だけでいいですから、私に売ってください。買いますから。

お礼

ご回答ありがとうございます。
こんなことも出来るんですね。
是非参考にさせていただきます。

相手方の承諾がないと、売れないと思い込んでいました。
勉強させていただきました。

回答No.5

tk-kubota

2分の2、つまり、全部を競売すればいいです。
誰の承諾も必要ないです。

補足

マンションの2/2って競売にだしたとしても、売れるものでしょうか？
馬鹿息子がこれをするとめんどうなことになりそうです。

回答No.4

kyle_1983

償金の額は、不動産価格の半分マイナスこれまであなたが支払ってきた
管理費、固定資産税の半分　ということになると思います。

以下あまり自信なし。ちゃんとしたとこで相談されたほうがいいかも
知れません。
息子さんが部屋がめちゃめちゃにした分の損害賠償債権や修理費と
償金とを相殺することも考えられます。

また、建物の売買代金は、元妻との連帯債務となるので、売買代金の
全額を支払ったあなたはその相続人である息子さんに対し、売買代金
の半分相当額を求償請求できるのではないでしょうか？
この求償債権と共有物の償金とを相殺するという手も考えられます。
ただ、代金の支払い時期によっては、求償債権が消滅時効にかかって
いるかもしれません。
離婚の際の財産分与に伴い、求償権は放棄してしまったとすると、
それも難しいですね。

回答No.3

kyle_1983

質問者さんの共有持分価額が二分の一以下であるならば、
そのまま賃貸することはできないと考えられます。
共有物の管理に関する事項は各共有者の持分価格の
過半数を持ってするとされており（民法252条）
共有物の賃貸も、管理行為に当たります。
また、過半数とは2分の1よりも多いことを意味し、
持分2分の1の場合は含みません。
一方、民法253条2項では、共有者は管理費用を分担
しなければならず、それを1年以内に履行しない場合、
他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得できます。
この条文を使えば、質問者の方も持分全部を取得できるので、
賃貸も可能かと思います。
裁判沙汰にはしたくないとのことですが、ご検討ください。

補足

アドバイスありがとうございます。
ご推察通り、持ち分比率は、二分の一です。

民法253条2項では、共有者は管理費用を分担
しなければならず、それを1年以内に履行しない場合、
他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得できます。

相当の償金とは、どれぐらいなのでしょうか？

これを、話すと、少し感情的になるのですが、
このマンションのローンは、もちろん私が支払って来て、
会社を辞めた時の退職金の一部で残りの債務を完済しました。
また、退職金は、これを支払っても残りが６００万以上あったはずですが、
離婚裁判では、それはないと相手方（元妻）から言われました。
そのあげく、マンションの私の持ち分も請求されていたのです。

よって、私は、すべてを搾取されたあげく、なお自分で買ったマンションの持ち分を法律的に自己のものにするために、なお、金がいるのかと
ため息が出てしまいます。

回答No.1

v008

遺産分割請求が出来ます。
換価して金銭で分けるか、価額賠償で解決できます。
管理費相当の債務は補償額から差し引けます。
調停は可能？

補足

この馬鹿息子相手に調停などは、やりたくないです。
poolisher様がおっしゃるように賃貸に出せるのならば、
それが一番いいと思いますが、なんせどうしようもない不良なので
こいつが突然なにをいいだすかわかりません。
よって、法的にもすっきりしたいのですが。
親族というのは、かえって何もできないものですね。