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共有名義の不動産に１人だけ住み続けるには
現在離婚に向けて進行中です。 ２年前に不動産を購入し、銀行ローンで夫が１９００万、私が８００万を借り入れています。 名義は夫３分の２、私が３分の１です。 近々夫が家を出るのですが、住まない家には金は 払えないとのことで、今後は私が全てのローンを返していくことになりました。 名義を変更して、私個人でローンを組みなおすのは、 おそらく無理だと思いますので、 銀行には離婚の事実を告げず、このまま滞りなく返済 していくとして、このまま夫名義の状態で不動産を 置いておくことで考えられるデメリット等を教えて下さい。 しばらくは不動産のことまで手が回らないので、 早めに取っておけば良い対策などがありましたら アドバイス下さい。
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借り入れされている銀行は、不動産の登記に、担保として抵当権を設定しているハズです。 ここで、「所有権」と「抵当権」は全くの別物です。 夫（まだこの表現で間違いないですよね）の「所有権」は、「ローンを支払わないのだから放棄せよ」として「財産分与」してもらいましょう。 （「贈与」ではありませんよ・・・あなたに贈与税がかかります） 「抵当権」の義務者（債務者・・・あなたと夫）の変更は権利者（債権者・・・銀行）と（連帯）保証人の同意が必要となりますのでムリでしょうが、あなたが今後期限ごとに全額支払っていく限りにおいて、夫にデメリットはないはずですし、銀行としても異議はないでしょう。 （所有権の変更は抵当権者には通常分からないし、支払っている限りにおいて関係がない） しかし、「所有権」をそのままにしておくと、夫が再婚後死亡した場合、後妻に相続権が発生し、不動産を持っていかれる、てことも十分考えられます。 この場合、あなたに相続権はありませんのであしからず。（お子さんにはありますケド）
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それから 離婚の財産分与 慰謝料 等に 贈与税も所得税もかかりませんので御心配なく。 もともとひとつの課税単位が細分化するだけのことですから。
それでもって、よくやる手は財産分与で、建物所有権をすべて妻のものにうつして 登記します。 本当は、ここで銀行に報告しないといけないですが、離婚ではこういうケースいっぱい ありますから目をつぶってもらって ローンは、全額質問者さまがお支払いになる そういう公正証書を作っておけばいいです。 これで 御主人が死んでローンが消えても不動産は質問者さまのもとに残ります。 さて、やっかいなのは、先夫が自己破産すると、債権者である銀行に通知がいくかも しれません。まぁ銀行は、ローンの滞納さえなければ全額返済だ任意売却だとか 騒がないとおもいますけど。
補足
ありがとうございます。 先日登記事務所に確認しましたら、所有権だけを移して銀行には内緒、のパターンは意外に多いので大丈夫ですよ、とのことでした。 近々、登記に行く予定でいますが、費用は１０万弱で 済むみたいです。 あと、登記を済ませれば公正証書より効力が大きいので、不動産に関する証書に関しては作る必要はない のでは？といわれました。 夫は養育費の支払いは意地でもするという感じですし、万一滞ってもどうせ私が育てるのですから ある程度の覚悟はしています。 今所有している不動産は、私が何よりも気に入った 物件で手放したくはないのですが、買いたいという 人間は沢山います。いざとなれば身内からもお金は でますが、夫のローンは何と８０歳までですので、 家系的にそれまで生きているかどうか‥。 となると、今お金をかき集めて無理から買い取る のが得策かどうか、思案のしどころです。 収入面でもそうですが、年齢的に、もう多額のローンを組める歳ではなくなっているので、それはよしとして、あとは自己破産されると確かに困りますね。 それらのリスクを頭に置きながら冷静に事を進めて いきます。ありがとうございました。
すみません 私も＃２と同じ補足 元夫が死んだら、持分が後妻さんとかご兄弟にいきますよ。遺言書今から書いてもらっても、遺留分とかでもめそうな気がします。
＞このまま夫名義の状態で不動産を ＞置いておくことで考えられるデメリット等を教えて下さい。 (1)御主人が離婚後、ローンを組めなくなる惧れがあります。 (2)御主人が不幸にして死んだ場合ローンが消えます（団信適用 これメリットですか？） (3)御主人が破産した場合など、この住宅が差し押さえられます。 (4)共有財産ですから御主人はいつでも分割請求権を行使できます。 つまり「金がないから売りたい」と裁判所に売却の仮処分の決定を求めることができます。 なお、奥様は居住権がありますから、売りたくないということで ならば「前夫の持分を買い取れ」という話になります。 (5)逆に自分が売りたいときに、売れないので、仕方がないから元夫に持分買い取れというわけですが、ローンの大半自分で払っておきながら、変な話ですよね。 (6)というわけで、ローン返済後も、前夫の持分がいっぱい残っているという変な話になります。 ＞しばらくは不動産のことまで手が回らないので、 ＞早めに取っておけば良い対策などがありましたら ＞アドバイス下さい。 身内から１９００万円生前贈与でもなんでもして借金としてお金集めて 買い取っておいたほうがいいです。 あとあとトラブルのもとです。 できなかったら売りましょう。
- fukuryu-
- ベストアンサー率35% (89/252)
名義を残すことによって生まれる最大のデメリットは、イザと言う時、自分ひとりの意思で、その不動産の処分をできないことです。 登記をしなおす必要はありません（できるに越した事は無いのですが、抵当権等で支障があると思われます）が、共有ではなく、相談者一人の物になっている事を明確にしておく必要があります。 先の書き込みにある相続問題もそうです。 売買契約書、慰謝料、養育費、負担付贈与などの名目で、夫の居有権放棄を明確にする書類を作っておく必要があります。 弁護士、司法書士、行政書士などと相談し、無駄な税金を払わないで済むように、対処しておいた方がいいです。
- keinor01
- ベストアンサー率37% (6/16)
No.1 です。 すいません、補足します。 「１人だけ住み続ける」でしたね。お子さんはいないのですね。 それでしたら、この場合、離婚後に元夫が再婚せずに死亡した場合、元夫の両親又は兄弟姉妹に相続権が行きます。 （お子さんがいるいないの）いずれにせよ、離婚後の元配偶者は「赤の他人」ですので、相続権は全くありません。
補足
迅速＆明確な回答をありがとうございます。 「所有権」を財産分与してもらえばいいのですね。 早速段取りします。 タイトルが悪かったですね。子供が２人いますが、 どっちにしても再婚されると相続の優先順位も 変わりますもんね。 これからひとつずつ、片付けていこうと思います。