ローン残のある住宅を売ること。

質問

この質問を見て頂きありがとうございます。
早速ではございますが、よろしくお願いします。

離婚による財産分与などの関係で、現在の住居を売却するかどうかを検討したいと思っています。
ただ突然のことで、どこへ問い合わせどのように進めればスムーズに処理できるかがわかりません。

・現在築10年、（当時は新築。約3000万で購入）
・住宅ローン残　→　公庫にて約1400万

まずローンを一括返済してから売却となることは理解しております。
そのため、まずは家の売価を知りたいのですが（査定）
当時購入した不動産へ問い合わせるのが一番でしょうか？

売却額によっては売るのを諦め、現在夫名義の名義・ローンを
妻方へ書き換えも考えなければなりませんが…

あと、情けないことに、保証人名などをもう一度確認しておきたいのですが、
不動産、公庫、銀行（ローン引き落とし口座元）どちらへ問い合わせるとよいのでしょうか？

頭が混乱している中、少しでもスムーズに進めたいと思います。
お忙しいところ恐縮ですが、皆様、よろしくお願いします。

回答No.3

name9999

まず、お近くの不動産屋（買った不動産屋でなくて良い）に査定してもらい、任意売却の契約をします。
↓
居住しながらでも転居してもかまいませんが、不動産屋の仲介で購入希望者に内覧に来てもらい、買い手を見つけます。
↓
買い手と売買契約を結んだら家を退去し、公庫の窓口になってる銀行に全額返済の連絡をします（仲介不動産屋が教えてくれます）。
↓
売却決済・ローン清算・移転登記・抵当権抹消を、売主・買主・仲介不動産屋・司法書士が同席の上で銀行にて1日で実行します。
（もしも残債より安くしか売れなかった場合は差額が現金で必要です。仲介手数料も必要です）

ちなみに、財産分与に夫が承諾しない場合、その物件に妻が住み続けることはできません。
夫名義の住宅ローンは夫が必ず住んで夫が払わなければならないという契約になっているからで、それが守られないと一括返済や贈与税の支払などの問題が出てくるからです。

ご参考まで。

お礼

name9999さん、ありがとうございます。
経験者の方からのご意見も参考になります。

できるだけ周囲の家に気づかれないように進めたいのですが
具体的に話を進めるには、やはり希望者の内覧なども必要なのですね。
そして、
売買契約を結び、家を退去してから銀行へ連絡するという流れですね。
どこから手をつけていいのかわからなかったので、本当にわかりやすい回答を頂きありがとうございました。

そうですね。その家に住み続けるというのは夫の名義になっているだけに難しいかもしれません。
夫も最初は私達が住むならローンだけは払い続けると言っていたのですが
今ではそんな気はさらさらないように思います。
分ける財産のない離婚…　下手をすれば負債となるので慎重になってしまいます。

ありがとうございました。

回答No.2

poolisher

売却決済とローン清算、移転登記、抵当権抹消は全部同時にできます。

手続きについては借入金融機関に問い合わせてください。
価格については、不動産屋です。最近新築在庫の値崩れで相当下げられ
ると思います。売却期間は多少余裕を持たせたほうが、損も少なくて
済むと思います。

お礼

poolisherさん、ご回答ありがとうございます。

大変申し訳ございません、無知ゆえお尋ねいたします。
借入金融機関というのは公庫でしょうか？
ローンの引き落としをしている某銀行でしょうか？

売却期間というのは、買い手が決まるまでの期間ということでよろしいでしょうか？
そうですね…　売値については期待は出来ないと思います。
一番損が無く賢い方法を…と頭ではわかっているのですが
下で書いた通り、
子供達との生活がある現状と、そこにとどまりたくない気持ちが
入り混じり、正直どうしていいかわからなくなっています。

第三者様よりの冷静なアドバイスを頂きたくこちらに参りました。
そして今、少しずつ落ち着いてきています。

ご回答本当にありがとうございました。

回答No.1

itabasi25

当時購入した不動産へ問い合わせるのが一番でしょうか？
○新築で購入されているのならば、一番物件を理解しているのは分譲した不動産会社ですので購入したところの不動産会社がいいかと思います

まずローンを一括返済してから売却となることは理解しております。
○先に完済するのではなく、売却とともに完済する事が可能です。
もちろん売却額が残債額を下回る場合は不足分を用意しない限り売却は難しいです

現在夫名義の名義・ローンを妻方へ書き換えも考えなければなりませんが…
○説明が難しいのですが、残債がある状態での名義変更はba-inさんが思っているほど簡単ではありません。
売却するのと同じように主人、妻間で贈与、譲渡の書類を交わし、更に奥さんが借入が出来る事が条件となります。
解りやすく言うならば、主人妻間で契約し、妻は金融機関から融資を受け、所有権の移転、移転とともにご主人の残債額を融資金で抹消となりあます。(抹消できる現金があれば問題ない話です)

最購入したところの不動産会社にまず相談ですね。
不動産会社は奥様への名義の書き換えの件に関しては後ろ向きな回答しか頂けないと思います。(仕事にならないから)

離婚での財産分与は必ずしも不動産を売らなければならないわけでは無いので残す方法もあるかと思います。
何を残して何を渡すか、査定金額が出てからその辺話し合いされた方が良さそうですね

お礼

itabasi25さん、
一つ一つとても丁寧にお答えいただきありがとうございます。

私は妻の立場です。
購入時、結婚前に貯めた貯金より500万程出したのですが
こんな展開を全く予想しておらず（専業主婦になったのもあり）
名義・ローンともに主人名にしました。

離婚になれば、気持ちの問題で本当はすぐにでもこの家を出たいのです。
でも財産分与が無に等しく、今はまだ経済的自立が難しい状況で
子供達との生活を考えると、ここに母子で住み続けることも考えなければならないと思いはじめました。

ローン残を上回る売値はつかないだろうと思います。
でも数年たてば、また売値が下がってしまう…気ばかりが焦ります。

購入した不動産会社に相談してみます。とりあえず査定を。
itabasi25さんの
『離婚での財産分与は必ずしも不動産を売らなければならないわけでは無いので残す方法もあるかと思います。
何を残して何を渡すか、査定金額が出てからその辺話し合いされた方が良さそうですね』
というお言葉が胸にすっと入りました。
冷静になって今後のことをよく考えたいと思います。

本当にありがとうございました。