マンション売却＆住宅ローンの借り換え

質問

7年前に公庫と年金で借りたローン残がまだ2500万ほどあるのですが(35年固定３．０％）諸事情があり今は別のところに住んでいて、賃貸にだしています。ただ3年後くらいには売却したいと考えており、（今もし売却してもローン残が700万くらい残りそうなので賃貸にしているのですが、）
公庫から信託銀行など人に貸していても借り換えのできる銀行に3年固定で１．５％くらいのものに借り換えてここ3年くらいのあいだに何とかローン残を減らせないかとおもっているのですが、2~3年後に売却予定の場合でも今のまま公庫の固定（あと26年くらいです。）３％でいくべきかそれとも3年固定とはいえ１・５％に借り換えその分繰上げ返済にまわして元金をへらし2~3年後の売却にそなえるかどちらがかしこいでしょうか？もうそこにすむことはないのでできるだけローン残を減らした上で売却したいのですが・・・また公庫は毎年団信に4万強必要ですし、年金の返済票もよくみてみると毎月2000円弱くらいが25年くらいあるので団信のぶんだけでざっと100万円くらいこの先26年くらいで払う計算になるようなのでそれも考えるとやはり駆りかえるべきでしょうか？一生すむのであればこのまま固定３％の公庫が有利かとは思うのですが、売却を考えているのでそのあたりをふまえてどなたかおしえていただければと思います。

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

これは簡単ではないですね。
単純にご質問の条件、つまり現在３％を１．５％に切り替えたとすると、３年間での
元金の差は約１００万円ほどになります。
つまり借り換え費用を考えても数十万円は得する計算になります。

ただですね。今既に実勢価格との差額が７００万あると言うことですから、低金利のローンに借り換えが出来るのだろうか？という疑問があります。ましてや賃貸ですから更に条件は厳しくなります。
通常１．５％のような低金利は「新築」「自宅」に限定されています。
それが中古（中古になると返済期間は最長でも２５年程度になります）で評価割れしているとなるとかなり厳しいのではと思います。借り換えが出来るにしても今の３％に対して十分有利になる金利が得られるのかが疑問です。

ただですね。毎月の返済金額を今よりも大きくしてやれば効果は大きくなりますので、何とも言えないところなのですが、、、、微妙です。

ところで３年後売却とのことですが、現在と物件価格が同一としても元金返済額は現在の公庫で１８０万、１．５％に借り換えられても２８０万ですから、４００万以上はまだ債務超過になりますけど、それは貯蓄などで返済可能と言うことですね？

詳細は銀行に行って色々試算してもらって確認するしかないと思われます。

お礼

回答ありがとうございます。やはりこのままで公庫と年金で以降と思います。がんばって繰り上げ返済していくつもりです。ありがとうございました。