- 締切済み
離婚での住宅ローンについて
只今、離婚へ向けて話し中です。 そんな中、 (1)住宅を購入しローン残金がかなり残っています。 購入時は私名義で購入した為、妻からは残金は全て私が支払いものだと言われています。 財産分与の点から、このようなローン残金はマイナスの財産分与にならないのでしょうか？ (2)また、離婚してローンを払い続けるのは厳しいと思われるので任意売却をしようと思うのですが、その際は売却額とローン残金を差し引いた残金をマイナスの財産分与と出来るのでしょうか？
- 赤髭 シャンクス（@joeshankus）
- お礼率77% (7/9)
- その他（法律）
- 回答数4
- ありがとう数4
- みんなの回答 （4）
- 専門家の回答
みんなの回答
- minom66891
- ベストアンサー率42% (8/19)
私は以前自宅マンションを任意売却した者です。 今は、任意売却を無事終えて、賃貸で生活を再建しています。 債権者も競売になるよりも…と任意売却をすすめてきますよね。 私がお世話になった不動産屋さんでは、 離婚にともなって、任意売却をする人が大変多いと聞きました。 ローンの支払い義務はローンの契約者になりますし、 名義も相談者さんであれば、離婚があったとしても、 ご本人が意向があれば任意売却できると思います。 任意売却したあとは、ローンの残高については、 月々無理ない金額で応じてもらっています。 そして数年後には解消する方向で進めたいと思っています。 奥様は、もう引越しをご検討されているのでしょうか。 離婚するとはいえ、お話し合いをしておいたほうが良いかと思います。 そのまま住み続けることになれば奥様は「占有者」になってしまいますので… 任意売却といえば、私も色々とネットで調べたのですが 専門の任意売却不動産会社に相談されたほうが良いと思います。 私も色々とノウハウを教えてもらい、今でもアドバイスもらっています。 相談者さんが良い方向に向かうことを願っています。
＞購入時は私名義で購入した為、妻からは残金は全て私が支払いものだと言われています。 そういう理屈にはなりません。 ＞財産分与の点から、このようなローン残金はマイナスの財産分与にならないのでしょうか？ なります。民法上夫婦が婚姻期間中に形成した資産はその名義如何にかかわらず等分で共有し ているものとして扱われます。 （税法上は別です。ただし財産分与は無税ですから贈与は関係ないです） 住宅の時価＜ローン残高の場合 住宅は負の資産ということになります。 ローン名義が誰であれ夫婦の共有財産と考えられます。（民法上） ＞その際は売却額とローン残金を差し引いた残金をマイナスの財産分与と出来るのでしょうか？ 一般には売却額＜ローン残金なら、売却そのものができません。 なぜなら、ローンの抵当権が付いたままで、それを抹消しない限り売れないからです。 任意売却の場合、債権者（銀行もしくは保証会社）と質問者さまが話し合って行う売却ですが 売却額＜ローン残金で保証会社が抵当権抹消して無担保債権をのこして売るケースもあります。 残ったローンは消えずに小額づつ返済していくことになります。
お礼
ありがとうございます。 解りやすく説明させていただき助かります。 任意売却をした際も、ローン残金は相手方と負の財産分与として折半に出来るのでしょうか？
- sinnei7777
- ベストアンサー率34% (43/126)
(1)住宅を購入しローン残金がかなり残っています。 購入時は私名義で購入した為、妻からは残金は全て私が支払いものだと言われています。 財産分与の点から、このようなローン残金はマイナスの財産分与にならないのでしょうか？ どちらかがすみ続けると言う前提なら、通常の考え方は住み続ける側がローン払えば良いとなります、ただし名義変更しないと贈与税の対象となります。 一般的には質問者様の名義なら質問者様が住み、ローンを払えばいい話です。 (2)また、離婚してローンを払い続けるのは厳しいと思われるので任意売却をしようと思うのですが、その際は売却額とローン残金を差し引いた残金をマイナスの財産分与と出来るのでしょうか？ 任意売却の場合ですが、これが一番お互いがすっきりする方法なんですが、逆にすっきりする分非常に難しい問題も抱えます、ローン残高が売却で綺麗になくなれば一番良いのですが、残責が残る場合は、残責をどうするかで揉めます、基本銀行側は残責に対し担保が無い状態ですので、一括返済を迫ります。 残責が出る場合、残責を解決しないと任意売却も出来ませんよ（現在は銀行も色々対応してくれますから、必ず相談して下さい）、銀行が抵当権第一位は当然でしょうからね。新たに何らかのローン組めるのであれば問題ありません。 もちろん残責は財産分与対象ですから、どちらに離婚原因あるのかわかりませんが、離婚慰謝料との相殺が出来ます。 離婚原因が50：50なら話はまとまり易いです、ですが100：0とかだとまず裁判で決着になる可能性もあります。離婚の時の事まで考えて住宅ローン組む人は居ませんからね。 家を売るときには、住宅ローンを完済しなければなりません。売った代金では完済できなくても、不足金を借りてでも完済して売却した方が、将来のことを考えると得でしょう。 売っても返せないローン金額を銀行等が貸してくれる場合がありますが、それは次の買い替えにつながる買い替えローンとの組み合わせで可能です。単純な売却で、完済のためのローンを借りるというのはむずかしいです。消費者ローンや無担保・使途無制限のローンを利用する手はありますが、金利が高い上に貸出上限は300万円くらいです。 後の方法は住宅ローンが残っておらず、売ってお金に換える必要もなく、むしろ慰謝料として不動産の形のままで相手にあげてしまうというケースもあります、贈与税の例外として、離婚のときの慰謝料の支払いには、贈与税はかかりません、現在では価値が上がる事は考えられませんからね。 さらにもうひとつ 離婚したときのマイホームの解決策として、売りもしない、渡しもしないで、そのまま賃貸して家賃をかせぐという方法もあります。しかし、その家賃の配分をめぐって争うのも面倒ですね。やはり、きれいにいったん清算する事がベストではないでしょうか。 今後についてはまずは銀行に相談すべきかと思います、ローンを払えなくなると約半年程度で競売に出される可能性もあります、競売より任意売却が良いですよ。 参考に http://tantei.web.infoseek.co.jp/divorce/money/estate.html
お礼
詳しくお答え頂きありがとうございます。 大変参考になります。 これから進めていく中で活用させていただきますね
- marksouzu
- ベストアンサー率21% (57/264)
一番すっきりするのは家を売却して不の財産を夫婦で負担するのがいいと思いますね。 どちらかに原因があっての離婚であればそれに従って負担割合が変わることでしょう。 仮に今の家を残して奥さんが住み続けるとなれば奥さんへの名義変更が必要だと思われますがそれには一定額以上の収入も必要になります。簡単なことではないですよね。 もし住み続ける場合は弁護士なんかを間に入れて冷静に話し合うことがいいと思いますね。
お礼
ありがとうございます。
お礼
ありがとうございます。 離婚はこれから本格的に調停離婚へと進む予定です。今現在は妻と息子が住んでいますが、売却の際には妻も出ていくとの話をしています。 ただ不安な事は、そのまま居残られるのでは無いかと言う点が不安材料です。 何せ、妻から始めに提案されたのはローンは私が払い続け、養育費も10万程度支払わないと納得できないと言うほどでしたから…。