住宅ローンが払えなくなった場合

質問

６年前に新築した実家のことで相談させてください。

その家には両親と兄が住んでいます。
新築当時、父名義で公庫および銀行より融資を受け、現在の借入残高は2,000万円ほどあるそうです。父はすでに定年退職し、現在は無職です（雇用延長の話がありましたが実現せず、企業年金と厚生年金を受給中）。
今のところ月々の返済は問題ないようですが、年２回のボーナス払いが負担になっているようで、非常にお恥ずかしい話、余裕がなくなってきているようです。貯金を食いつぶして生計が立てられなくなっては本末転倒ですから、窮地に立たされる前に手を打ちたいと思っています。
売却を考え不動産屋に査定してもらったところ、1,800万円前後とのことで損失が出てしまいます。それでも売却すべきでしょうか。
その他の対策や、売却に際してアドバイス等ありましたらどうかお教えください。

ゆくゆくは生前贈与という形でローンの負債ごと兄へ譲ることを考えていましたが、このご時世なかなか定職に就けないでおり、想定外の展開となっています。
（新築自体が見切り発車だった等の批判はご遠慮いただきたくお願いします）

回答No.6

kanehachi · ベストアンサー

現在の貯金で生活必需分を除いた額を繰上返済してみてはいかがですか？
繰上返済したときにボーナス返済分を減額するなど、
今の生活に見合った返済条件に変更するのです。
何年ローンかわかりませんが、まだ6年目ならば今お支払の金額には金利も相当含まれてると思います。
例えば100万円でも繰上返済できれば返済額は結構変わってきます。

ただし、期間の延長は基本的にNGと考えておいた方が良いでしょう。延長が認められるのは延滞が恒常的で
このままだと破綻するが、基本的な返済能力（年齢・収入）は確保されている場合、など非常に限定的な場合のみです。

老後の資金として手元に現金を置いておきたい
気持ちは良くわかりますが、既に定年退職しているならば、老後の蓄えの中からボーナス返済をしているのが現状と思いますので、遅かれ早かれボーナス返済に取られるんだ、と割り切って先に返してしまう方が金利が助かります。
ただ、返してしまったお金はもう戻ってきませんから
いくら手元に残すかは年金収入しか無い今、慎重に
考えましょう。

売却すれば単純に200万円の損失だけでなく、賃貸住宅の初期費用、引越代など、余計な出費が出た挙句に
資産も無い、なんて事になりますので
背に腹は変えられない状況で無いのならお勧めできません。

また、親子リレー住宅ローンで無い限り
生前贈与でお兄様にローンを渡す事はできません。
今のローンの組み方だと、相続が発生するまで
お父様名義にされておく方が良いと思います。
少々不謹慎なお話になりますが、
お父様がお亡くなりになった時点でローンの残債は
団信から払われます。これで住宅ローンは０になります。（銀行は団信加入が前提条件なので公庫も団信加入前提で話しています。団信未加入の場合、負債継承の問題が発生します。）
その後、残った自宅を遺族の遺産分割協議でお兄様のものにする、と決める流れです。
相続税は一般庶民であればあんまり考えなくても良いでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。

繰上返済に関しては、利息のことをいくら説明しても受け入れてもらえなかったのですが、再度提案してみます。

＞親子リレー住宅ローンで無い限り生前贈与でお兄様にローンを渡す事はできません。
そうなんですね。これは不勉強でした。

仮に、「損失承知のうえで売却し1,000万円程度の中古戸建に住み替える」という選択肢はあるでしょうか。
中古戸建の購入に際し、兄が融資を受けることはできませんよね。父も年金収入のみですから、この選択肢は馬鹿げていますよね。。。

回答No.9

kpmg

まあ
金融機関としても、はじめから手荒なことをして、借主を追い詰めるようなことはしませんよ。
相場1800万でしょ？　競売したらもっと安いですよ。
競売かけられたら、自己破産でもすればいいじゃないですか。その場合、200万の自宅売却代金以上の返済はしなくていいんですから（自己破産すると、破産時点での全財産の換金は求められるが、将来の収入を拘束されることはなく、年金需給程度は法律でも守られます。よって別途借家で生活をする）。破産しても官報に掲載されるだけで、誰にもわかりませんよ。自分が気恥ずかしいだけです。
又は兄貴が自己破産するでも同じ。自己破産して、会社くびになった人を知りません。
これはワーストシナリオです。そんなに悲観されなくとも何とかなると言いたかったのです。別にのたれ死ぬわけではないですよ。破産しても一人年間350万程度の収入は法律が侵害しないよう保障してくれています。あんまり変わんないんでしょ。今の収入と。

収入アップ作戦がうまくいきそうにない以上、
実際は妹さん？である、
ご貴殿夫婦がご支援（繰り上げ返済資金の融通）される（これでボーナスなくして、月々で払える範囲までの残高を支援する）、又は兄貴の消費者金融を整理してやる。結果、兄貴の収入を住宅ローン返済に回す。
でしょうか？
兄弟の支援より親の支援のほうがだんなさんの理解も得やすそうですね。名目は。兄貴の状況から銀行に相談すると逆効果（任意売却しろと言いかねない）のような気がしました。

お礼

たびたびありがとうございます。
そういえば昨晩、自己破産を特集したTV番組が放映されていましたね。他所の人ならまだしも身内ですから、この最終手段に頼らず済むよう努力します。

私自身も住宅融資を受けている真っ最中で金銭的な支援は難しい状況です。秋には出産を控え、我が家も一時的に収入減に陥りますので…
なので、より良い策をアドバイスする形で支援していきたいと思います。

回答No.8

fixcite

このままでは逃げ道がなくなると思われるので、思い切った提案を一つ。
質問者のご自分の家は持ち家ですか？もしそうでないなら、
親孝行のつもりでご実家を買い取られることをお勧めします。
ここはあえてお父さんに延滞してもらい切羽つまったところで任意売却で安値で質問者が買い取るというのはいかがでしょうか？
時価18,000千円で売却なら▲2,000千円の損失、ということですが、
返済を続けている限りこの損失は自腹になってしまいます。
お父さんが返済に回すお金があるならば、それを質問者の自己資金として充当、不足額は質問者名義でローンを組んで買い取れば、そのマイナス分は金融機関が償却して負担してくれる可能性があるもの。
切羽詰っても切羽詰るのは債務者本人のみ。お兄さんも質問者も保証人にはなってないですよね？年金受給者ならお父さんが自分名義で借り入れを起こすことはないので、個人信用情報に事故登録が乗ったところで本人にとっても、お兄さんにとっても、質問者にとっても、何がまずいというのでしょう。住むところさえ確保できれば無問題と思われますが。
返済に回すお金がもったいないように思われますが。

お礼

回答ありがとうございます。
私自身の住居は持ち家（分譲マンション）です。仮に賃貸だったとしても、通勤の問題があるので難しいですね。しかしながら、こういう考え方もあるのだと勉強になりました。

回答No.7

kanehachi

＃６です。
・正味の資産状況：現在の貯金－（200万円＋α）
・お父様：年金収入者で新規借入は難しい
・お兄様：金銭トラブル歴、雇用形態で新規借入は難しい
との状況であれば、物件の買換えはまず不可能と思います。

家計が赤字で所得以上の支出があり、貯蓄を食い潰して、借入も不可という現状では、今よりも支払を減らすか収入を増やすしか無いのではないでしょうか？

収入を増やすにはお父様が再び働くかお兄様がより良い条件の仕事に就くか、どなたかが贈与にならない程度で資金援助するか・・・

支払を減らすには貯金と相殺してローンを減額するか
生活を切り詰めて資金を捻出するか・・・
今の家を売却して月々の支払が安い物件に移るのは確かに支払を減らす方法かも知れませんが購入できない以上賃貸にならざるを得ないでしょう。その場合、ローン差額200万円＋敷金など、一時金を用意する必要があります。
収入を増やし、支出を削ってローン差額分＋転居費用の現金が用意してから売却、安い家賃の賃貸に転居、というのも選択肢の一つです。それは最後の手段として今の家に住み続けるためにでできる限りの事をしましょう。
それが損得の上でも最良だと思います。

まだ、抜き差しならない状況では無いと見受けます。
頑張ってください。

お礼

たびたびありがとうございます。
冷静に考えると、売却した場合の支出分をローン返済に充てる方が賢いやり方のようですね。

＞今の家に住み続けるためにでできる限りの事をしましょう。それが損得の上でも最良だと思います。
ご回答内容を読んで納得しました。環境良く住み心地のいい家ですので、手放さずに済むよう頑張ってみます。
本当にありがとうございました。

回答No.5

kpmg

こまったお兄さんですね。
最優先は彼が収入を得ることでしょう。まったく働いていないってことはないんでしょ？定職（正社員？）が理想ですけど。

次点はお父さんがアルバイトでもするしかないでしょうか？

とにかく収入面を今よりプラスに持っていくことです。この努力をした結果、銀行にお願いに行ったほうが説得力つくと思う（自助努力しないのに、公庫＆銀行だけ譲歩するのは銀行も腑に落ちず、信用も得にくい）

銀行（含む公庫）に相談する場合、当初の約定期間（返済期限）の範囲内であれば、ボーナス払いを全額月々払いに変更してくれるはずです。
これでも返済はきついのでしょうか？　年間返済額が同じなのでやっぱりきついのかな？
公庫も期限延長は団信の効く範囲（80歳だったかな）までなので、ご年齢を十分考えないと注意が必要です。
銀行の期限延長は難しいとお考えください（収入ないので）。

売却した場合でも、根本的にどこかに居住せざるをえないので家賃支払いが発生しますが？

収入増加が極めて困難な場合、
ローン年間支払額＞売却後想定家賃年間ベース
なら、売却もやむなし。　200万は自己負担やむなし。
失礼ですが、身の丈にあった生活をせざるを得ない。

又は、賃貸にだす「年間ベース」家賃＞又は＝ローン「年間」返済額　但し自分は賃貸に住む
でもOKでしょう（注：但し、約定違反であり責任持てません）

この夏や冬のボーナス払いがキツイのでしょうか？
がんばって求職活動されることをお勧めします。景気は回復気味で、求人数は増えているはずですよ。

批判しても仕方ないので、前向きに励ましてやってください。

お礼

回答ありがとうございます。

本当に困った兄なのです。現在派遣社員で賞与はありません。おまけに過去に起こした金銭トラブル（消費者金融）の後始末に追われているため、当面は頼りにならないようです。
父の年金と兄の収入を合わせても払えないほど分不相応なローンを組んだつもりはなかったので問いただしたところ、じつは…と上記の事実がこちらに投稿後に分かり絶句しました。
予想以上に厳しい状況かもしれません。。。

公庫の期限延長は父の年齢から難しいですね。ボーナス分を月払いしても年間ベースは変わりませんが、精神的に少しでも楽になる方法を取りたいと思います。

回答No.4

noname#20102

月々の支払いは問題なく、ボーナス払いだけが負担になっているということならば、公庫に相談してみてはいかがでしょうか。
公庫は民間銀行と違って、毎月の支払額の軽減や期間延長の相談には乗ってくれます。
公庫の分だけでも対策を講じれば、なんとかしのげるかもしれませんよ。

お礼

回答ありがとうございます。
ボーナス返済の取りやめが可能なようですね。全く不勉強でした。早速公庫に相談するよう話してみます。

回答No.3

yumiko123

アルバイトやパートで収入を増やしてみてはどうでしょうか？
節約にも力を入れればなんとかなるような気もするのですが、どうでしょう？
企業年金と厚生年金を貰っても払えないとなると、月１０万程度の支払いでしょうか？
年金が２３万程度なら、残りは１３万ありますね。
無駄なところを再検証して、要らない費用は削減しましょう。案外不用な物を買ったりしてるものです。
定年しても、人生長いですから、慣れない市営住宅等では窮屈だと思います。
退職金で一部繰上げ返済をして月々の返済額、もしくはボーナス分を減らしてみてはどうでしょう？
何とかなるといいですね。

お礼

回答ありがとうございます。
これまで幾度となく節約・繰り上げ返済をすすめました。しかし危機感が欠けているのか寝耳に水で…
この先本当に払えなくなってから泣きつかれても困るので、もう少し厳しく話してみることにします。

回答No.2

noname#20412

よっぽど切羽詰ってるようでしたら200万円の負担で売却できるのであればしたほうがいいでしょう。
しかし、大損な話なのでお勧めできません。

お礼

回答ありがとうございました。
今の実家にとって200万円は大金です。売却後の住居のこともありますから、慎重に検討したいと思います。

回答No.1

doctorelevens

＞売却を考え不動産屋に査定してもらったところ、1,800万円前後とのことで損失が出てしまいます。それでも売却すべきでしょうか

払えなくなったら、損失どころか競売されて他人のものになっちゃう可能性もあるわけですので、多少の損失（200万円の借金なら払えませんか？）はしょうがないでしょう。

自己破産になるよりも良いはずです。

お礼

回答ありがとうございます。
自己破産だけは避けたいですね。せめて借入残高を相殺できるだけの査定額をと期待しましたが、損失200万なら良しと考えるべきでしょうか。この200万円は一括返済しないといけないのでしょうか？