敷金返還について～どの程度まで払うべき？？～

質問

この３月で４年間住んでいた部屋を引っ越すことになりました。
その際の、敷金の返還についての状況を記しますので、どの程度私は払うべきなのかを、皆さんの意見を聞きたく、質問しました。
何分、素人なもので、どの程度が妥当なものかまったくわかりませので、どんな些細な意見でも結構ですので、よろしくお願いします。
家賃４８０００円で共益費３０００円の部屋でした。
敷金は３か月分１４４０００円払ってあります。
まず、退去する１か月前くらいに「部屋を出る」と連絡したとき、初めは、「こちらで査定しますので、立会いはしなくてもよい」とのことでした。しかし、引越し当日の朝に「やっぱり立会いしますので、引越しが終わられましたら連絡ください」とのことで、立会いの下、簡単に（どの部分が修復必要かもとか）具体的な金額の話はしないで、立ち合いました。その時の不動産からの指摘は、
(1)備え付けてあった戸棚の壁がこわれている（確かにこれは戸棚の壁がボコっとわれていたので、これは私の責任です。）
(2)キッチンのコンロの傍の壁紙が油で横れているので張替が必要かも
(3)レンジ棚を置いていた後ろの壁紙がうっすら黄色い。
この３点でした。
その後、不動産から連絡があり、その時の電話の会話の内容は、まず、追加で(4)カーテンがカビているので取り換え必要（確かに結露がすごくてカーテンがかびていました。カーテンはこの物件の持ち物です。ベランダに通じる窓にかかっている通常のカーテンと、はめ込み式の窓にかかっている通常のものよりは小さいカーテン）ということを言われ、そして、修繕にかかる費用として、
I.まず、契約時に家賃の一カ月分はこちらには払うことになっているので４８０００円ですね。と言われました。私は「えっ？？」そうなの？というかんじで話を聞いていくと、
II.部屋のクリーニング代が２９４００円（私の部屋は6.5畳の部屋1つとキッチン１つで１Kですが、今契約書を見てみたら、6.5畳2Kと書いてあります！！なぜ？？）
III.壁紙の張り替え代１１０８８円
IV.カーテンの取り換え料５８０００円
で、後は２７日に退去されましたから、日割り計算で６５８０円戻ってきて、総額１３万９９０８円かかりますので返還は４０９２円になります。と言われました。ここまで言って、「あっ！扉の修繕費が入ってないですね。こちらもう一度いくらか確認してみます。じゃあさらに払ってもらうことになりますね。」と言われました。私もそこで「えっ！」と思って、とっさに「カーテンがカビた、結露がすごかったのはどうすればよかったんですかね、拭いても拭いてもすぐに結露して・・・」みたいなことを言ったら、「じゃあ、大家さんと相談して、すべてを敷金内で納めるようにしましょうか？」って言われました。で、私も敷金内で納められるならと思い、「はい・・・」って言ってしまったのですが、よくよく考えてみて、友達とかに言われて見ると、１４万４０００円全部使って修復しても足りないなんてありえないし、不動産屋が家主と相談とかするのか？ということで、私もネットで色々調べました。
まず、「契約時に家賃の一カ月分はこちらには払うことになっているので４８０００円ですね。」というのがピンとこないので契約書を見てみると、特約事項に
１、乙は本契約を解約し甲に家屋を明け渡す際、たとえ短期間の入居でも損料として解約時の家賃１か月分を支払うものとする。
とあります。これは、借りるにあたって、修繕費などで、最低払わなければならない金額で、不動産が言ったみたいに、別に何の費用にもあてないけど、不動産が回収しますという費用じゃないですよね？どうなんでしょう？？
さらに、特約事項に
１、乙の責任に帰すべき事由で風呂、炊事場、便所、換気扇、網戸、壁等家屋付属物を汚損又は、破損させた時はその修理(取換)に要する費用の全額を負担する事を承諾する。尚、退去時には業者による清掃費用を負担するものとする。とあります。
この特約があると、クリーニング代も全額こちらが払わなければならないのですかね？本来なら、貸主が払うものなのですよね？そうでなくても住んだ年数によるとか・・・？どうなのでしょう？
ちなみに、この契約は元々、この不動産がもっている物件を別の店で紹介してもらって、別の不動産で契約書は書きました。特約については説明してもらった記憶がありません。
なんか疑いだしたらカーテン代も高すぎなんじゃないかとか、壁紙もそんなに大きな範囲じゃなかったし、１万もするのは高すぎるのではないかと思い。さらにハウスクリーニング代も不動産の利益のために上乗せされているのではないかと考えてきました。
この症例では、どのような敷金返還となるのか、皆さんのご意見よろしくお願いします。
長々と読んでくださり、ありがとうございました。

回答No.6

a7m7t7y

#4です。

＞無料の敷金返還相談所みたいなところに内容証明とか頼んだほうがいいのでしょうか？

その様な必要は無いと思います。質問者様は一部誤解されていると思いますが、不動産屋と戦う（論争）必要はありません。
一本、電話を入れて自分の考えを一方的に言って、相手の出方を待つだけです。話をして相手を納得させ様としても相手にも立場があります難しいです。特に素人が長々と法律論を論ずると不動産屋にもプライドが有りますので感情的になります。

要約すると相手に伝える事は、大きく分けて３点です。
・負担内容に経年劣化が含まれているので敷金の返還を希望している。
・返還するのは、貸主なので担当者で判断せずに貸主に相談してから返事をしてほしい。
・返還しないのであれば、小額訴訟を起す意思がある。
それだけを短く伝えて電話を切れば良いだけです。
実際に訴訟をしなくても良いです。やる意思がある。つまり怒っているという事を相手にアピールすることに意味があるのです。

契約の解釈の話をしても他の回答者さんが言う様にいろいろな意見があります。そんな厳密な話をするのは、裁判所です。この様な小額のお金の話では、双方の感情の方が重要です。
私がご提案したいのは、質問者様は返還に対して断固たる意思がある、ある意味一筋縄ではいかない入居者であることをアピールする会話のテクニックです。元々の目的は、敷金返還であり不動産屋を説き伏せることでは、無いでしょう。

因みに私は、敷金返還の訴訟では被告・原告の両方を経験しておりますますが、日常生活では接点がない裁判等の仕組みを知る良い機会だと思っております。社会勉強の為、訴訟を起す事もお奨めします。
大袈裟に言えば裁判制度を経験した人と全く知らない人では、今後の人生においてもイザという時の対応がぜんぜん違います。
後、小額訴訟は一日で終わりますし弁護士なんか要りません。費用は全部で７０００円くらいだったかな～

回答No.5

noname#184449

元業者営業です

お礼拝見しました。

＞クロスの件は、油で汚した面は50cm×50cmなのですが、その壁全体が幅50×200cm程度で、

この文からすると高いですね。
先方のm2単価を確認しましたか？なにか余計な作業は入っていませんかね？
何れにせよ確認が必要です。

＞詳細な見積もり（カーテンはどこのメーカーでサイズどれくらいでいくらか？とか、クロスの張替は何m×何mで単価いくらか？とか、戸棚の壊れた施工はどこの会社でいくらでしたか？とか）詳細に出してもらって、自分で一つ一つその会社に電話などして確認していきたいのですが、それは可能でしょうか？

可能です。というかむしろそうすべきですね。
借主が負っている「現状回復義務」はあくまで「入居した時の状態に回復する義務」であって「グレードアップ」するような工事には適用されません。当然ですが。

また、契約書の特約で「退去時には業者による清掃費用を負担するものとする。」とありますが、これをご質問者側で解釈すれば「指定業者」という事ではなく、ご質問者様が探した業者でも「業者による清掃」という事になりますので、面倒かもしれませんが安いところを探して「現状回復」して引き渡せばいいんですよ。

昔は大変だったこの手の手間も今はネットで簡単に調べられますからね。

貸主指定業者は２通りです。「相場より高い」か「安い」かで、「相場通り」という事は珍しいですね。

相場より高い業者
●単純に不動産業者と貸主への「斡旋料」が上乗せされている
相場より安い業者
●不動産業者が「リフォーム部署」を持っている場合、一般業者なら必要な「新規開拓費用（営業の人件費）・広告費用等」の経費がかからず、その分割安になる

なお、他回答で書かれている事で恐縮ですが「消費者法と判例に抵触する部分は無効になる」というのはあくまで「そのような判例もある」というだけで決してご質問者様のケースでも「大丈夫」などと言い切れるものではありません。
賃貸借契約は「個別契約」です。判例はあくまで判例であって全ての案件に適用されるとは限りません。

また、相手が「大手なら引き下がる」とありますが、大手だからこそ「訴えられた場合の対応に自信がある」ケースが多いです。契約内容は大手なら「雛型として定型になっている」場合が多く、契約書作成に関しては顧問弁護士に確認してもらって作成されている場合がほとんどですから。
今回の相手がどの程度の会社かは存じませんが、軽々に考えない方がいいですよ。

むしろ町場の「不動産屋さん」の方が「けんか相手」としては楽ですよ。個人で経営しているところは「顧問弁護士」なんていないのが普通で契約書も自分の経験で作成している場合が多く、風評被害などのトラブルをいやがりますので、案外あっさり引き下がる事も珍しくありません。

なお、内容証明に関しては殆ど意味がありません。内容証明が威力を発揮するのは「時効がらみ」の時だけです。
全く無駄とは言いませんが、「それによる効果」という部分では大きなものはありません。

しつこいようですが、「訴訟」は最後の手段です。
まずは「客観的に見て戦える材料」を揃え、それを然るべき専門家に確認してもらい、少なくとも「８０％以上勝てる」若しくは「ご質問者様に有利な条件で和解ができる」位のものでない限りは軽率に行動してはいけません。

私も匿名で回答していますので大きな事を言えませんが「何も責任が無い人」の意見（回答）ですから、「こういう方法もある」程度の参考にして後は「専門家」に相談することをお勧めします。

頑張ってください。

回答No.4

a7m7t7y

不動産屋です。

結論から申し上げますが今回の場合、殆ど敷金は取り戻す事が可能です。
質問文から憶測すると、管理会社は大○建託でしょうね。
大手ながら際どく敷金を削る会社です。但しごねる客からは、あっさり
手を引きます。

内容を整理しますと、壁のへこみとクロスの張替えとカーテンの費用の請求ですよね。
例えばの話ですが私が質問者様だったらこう反論します。
壁のへこみは、良く考えたら入居した時からへこんでいた。
クロスの劣化は経年劣化なので月々の家賃に復帰費用は含まれている。
カーテンは、そもそも建物設備では、無く残置物であり、借り主で処分しても構わない様なものなので復帰義務は無い。
そう言って担当者が契約書の内容がどうこうと言うのであれば、
そもそも、消費者法と判例に抵触する部分は無効になると言えば
多分、大手なので、そこで引き下がるでしょう。
返還しないのであれば、小額訴訟しますと言えば完璧です。

当方、不動産屋ですが、この仕事をする前に敷金返還訴訟を起した事
もあって入居者寄りの不動産屋です。

お礼

すごく心強いご意見を本当にありがとうございます。
当方の不動産、長崎の、たぶん地元で展開している不動産なのですが、大○建託さんはそのような傾向があることを知り、大変勉強になりました。

戸棚のへこみについては、こちらの物件、新築だったので、元々ついていたというのはきついかな＞＜ってかんじです。
カーテンの件ですが、そういう風に言うこともできるのですね！！一応、カーテンがカビそうというのは、私も気にしていて、「結露がすごいんですけど、どうにかなりませんか？」と一度ですが、電話で不動産に連絡しているんです。あちら側は覚えてないかもしれませんが。それで、窓を冬はよく拭いて、風通しもして、カビないようにしてはしていたのですが、拭いても拭いてもほんの５分とかで結露していたので、こちらはカビないような最大限の努力はしたことも言おうとは思っています。

自分で不動産と戦うのは自信がない場合、無料の敷金返還相談所みたいなところに内容証明とか頼んだほうがいいのでしょうか？

回答No.3

noname#248727

ma_hさんが完璧な回答をされているので
僕のは経験論的なものなので参考程度に聞いて置いていただければ。

今回の物件は敷金3か月分と言うことでしたが
自分は部屋選びに敷金の預け月数を考慮に入れてます。
関西の一部はともかく特に関東なら敷金3ヶ月や礼金3ヶ月など
一時金を多めに取るところは
原状回復費用をしっかり徴収する意欲満々な物件と考えております。
今回の物件も1か月分の「敷引き」を設定しております。
礼金1か月分余計に払っているのと同じです。
実際、退去時の請求額が少ないところほど入居時の一時金の請求月数は少ないことが多かったです。
まあ、そういう物件ほど築浅で条件や環境のいい物件だったんですけど。

今後の参考にしていただけると幸いです。

お礼

アドバイスありがとうございました。
今回初めて家を借りて退去することとなり、敷引きという設定や、最初の契約が今になって響いてくることを痛感いたしました。
今後、契約の際は気をつけていきたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

お礼拝見しました。

さて、ご質問の「損料４８，０００円」についてですが・・・。

まず「損料」の定義ですが
損料とは「機械・衣服・器具などを借りるとき、その損耗を償う意味で支払う料金・借り賃・使用料」です。
平たく言えば「償却費」とお考えいただければ分かりやすいでしょうか。

関西では「敷き引き」という慣習があり、契約書に「敷き引き１か月」と書いてあれば、退出時は無条件で敷金１か月分は貸主が受け取るという事です。
ご質問者の物件が関東か関西かは存じませんが、おそらくこの「敷き引き」をと同じ考え方を基に作成された契約書なのでしょう。
本来、敷金とは万が一家賃が滞納した場合にそれを担保する目的のお金です。
つまり、家賃滞納が無ければ退去時に全額返還されるべきものなのです。

ただし、それと同時に貸主は借主へ「法的に正当性がある現状回復費用」を請求する権利を有しており、「敷金で現状回復費用に充てる」という事はお金のやり取りを簡略化する為に便宜上敷金で相殺しているだけです。
つまり、敷金本来の主旨ですと「敷き引き」という制度は少々問題を抱えてますが、結局は契約書へきちんと記載され、貸主、借主双方の署名・捺印があれば「契約の自由」の原則から「敷き引き」も法的根拠が発生するという解釈です。

だとすると、今回の「損料」も「敷き引き」や「礼金」と一緒で、契約書へ記載があり、お互いの署名・捺印があればその「損料１か月を支払う」という契約内容に「合意」したと解釈でき、それに従う義務が発生すると考えられるでしょう。

そしてそれと「現状回復費用」は別の費用です。
現状回復費用は文字通り「現状回復の為の費用」で、極端な話し部屋を借りて入居せずに次の日解約すればかかりません（入居していないのですから当然です）が、今回の契約における「損料」は「借りた時点で」解約時に支払わなければならないという「契約条件の一つ」です。

故に「合法か違法か」と問われると現時点では「合法」であると言えます。

次にクロスの件ですが、例えご質問者様が汚した部分が＜５０ｃｍ×２００ｃｍ＞の範囲でも、実際その部分だけを「つぎはぎ修理」というわけにはいきません。壁一面を張り替えます。

つまり、前回の回答させていただいた「金額としては飛び抜けて高額ではありません。」という回答は「契約書に基づけば、壁一面の張替費用全額負担」という事になり、であるなら「１１，０８８円」という金額も極端に高いとは言えないという事です。
また、これも前回回答させていただいたように基本キッチン周りの油汚れは「借主負担」です。これは国交省のガイドライン・都条例でも認められております。（善管注意義務違反）

なお「レンジ棚を置いていた後ろの壁紙がうっすら黄色い」はガイドライン・都条例ではこれも前回の回答通り「貸主負担」ですので交渉は可です。

＞客観的に見れば被害妄想甚だしいのかもしれないんですけど、

ご質問者様が「被害妄想」だとは思いませんよ。客観的に見てカーテンは高すぎますし。
ただし、その他の部分で相手に「違法性があるかどうか」と問われれば正直私個人の考えとしては「一方的に酷い契約内容」とまでは言い切れません。

やはり一度自治体にある「無料法律相談」等へご相談されてはいかがでしょう。
状況は「非常に」厳しいですが、何らかの手立てを考えてくれるかもしれません。

最後に・・・。

今回の問題も根本は「契約内容をあまり理解せず署名・捺印した」というご質問者様の「軽率な」（スミマセン）行為が問題をこじらせています。
契約とはとても重いもので、理解せずにハンコを押して「やっぱやめた」と言えるのは「未成年」と裁判所が認めた「判断能力不十分な方」のみです。
今後は今回のように「契約内容を十分理解せずに署名・捺印」というような事は「絶対に」しないようにして下さい。

最後にお説教ですみません。
頑張ってください。

お礼

ご丁寧にお返事いただきまして、大変感謝しております。
ma_h様のご意見ですと、敷金がたくさん戻ってくるのは難しいみたいですね＞＜
クロスの件は、油で汚した面は50cm×50cmなのですが、その壁全体が幅50×200cm程度で、ほんとにその壁一面の幅が狭いのです。だからその壁一面直しても、１万はしないような気もするのですが、業者によりますから、わかりませんね＞＜
不動産が修繕費を上乗せして敷金を取っているのだけは許せないので、詳細な見積もり（カーテンはどこのメーカーでサイズどれくらいでいくらか？とか、クロスの張替は何m×何mで単価いくらか？とか、戸棚の壊れた施工はどこの会社でいくらでしたか？とか）詳細に出してもらって、自分で一つ一つその会社に電話などして確認していきたいのですが、それは可能でしょうか？不動産と施工会社とかは裏でつながってたりするんですかね？その業者によりけりだとは思いますが・・・

もし、また、この書き込みを見て、返信いただけるならよろしくお願いします。たびたびの質問ですみません＞＜

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

まず大前提として、そこに双方の署名・捺印がある契約書が存在するのならそれに従う義務が「双方に」あります。これは民法上で担保された「契約の自由」です。つまり、貸主がどのような内容（公序良俗に反しない内容）で貸し出すのも自由。そしてそれを「承諾する、しない自由」が借主にあります。

つまり、民法上は「いい歳した大人が自分で判断し、署名・捺印したのであればそれは契約内容に合意した事」になり、あとから「そんなつもりじゃなかった」「勘違いした」等の文句を言っても原則認められません。たとえ騙されたとしても「騙された方にも過失がある」というのが民法上の考え方です。

ただし、賃貸住宅を借りるにあたっては国交省が決めたガイドライン・東京の物件なら「都条例（東京ルール）」があり、それによれば「通常生活してできた損耗は貸主負担。借主の故意・過失による汚損は借主負担」となってます。

ここでご注意いただきたいのが
東京なら条例ですから法的強制力がありますが（対象物件は条件あり）、他府県ならガイドラインですから法的強制力はありません。
つまり、先述のように原則「契約書が最優先」されます。

それを踏まえた上で・・・

＞カーテンがカビているので取り換え必要（確かに結露がすごくてカーテンがかびていました。

借主には「善管注意義務」があります。
平たく言えば「借りたものは大事に使ってね。もし壊したり汚したりしたら責任とってね。」という事です。
これに照らせばカビはご質問者様は「善管注意義務」を怠ったと考えられる可能性が高いです。

ただし、全額負担かどうかは程度次第です。特に５８，０００円のカーテンて・・・。貸部屋にそんな高いカーテンを付けていたのでしょうか？ちょっと考えられません。交渉の余地ありです。

＞友達とかに言われて見ると、１４万４０００円全部使って修復しても足りないなんてありえないし、

お友達は専門家？不動産に詳しい人？「ありえない」という発言の根拠は？もし何も根拠がなくただの「感覚」なら説得力はゼロです。
また、１４万４０００円の妥当性ですが「何とも言えません」。私は部屋を見てませんから。

しかし、私の経験上２０m2前後のワンルームマンションでも２０万かかった事もありますし、５０m2の１ＬＤＫでも２０万で納まった事もありますので、「部屋の状況次第」としか回答できません。

＞特記事項に
１、乙は本契約を解約し甲に家屋を明け渡す際、たとえ短期間の入居でも損料として解約時の家賃１か月分を支払うものとする。
１、乙の責任に帰すべき事由で風呂、炊事場、便所、換気扇、網戸、壁等家屋付属物を汚損又は、破損させた時はその修理(取換)に要する費用の全額を負担する事を承諾する。尚、退去時には業者による清掃費用を負担するものとする。

前述のように「署名・捺印してあるなら」原則すべて有効です。

ただ、これをガイドラインに照らすと
(1)備え付けてあった戸棚の壁がこわれている
→ご質問者様負担です。
(2)キッチンのコンロの傍の壁紙が油で横れている
→ご質問者様負担ですが、交渉ににより減額できるかも。
(3)レンジ棚を置いていた後ろの壁紙がうっすら黄色い。
→貸主負担です。

という感じです。

また、
＞部屋のクリーニング代が２９４００円
→貸主負担ですが、客観的に常識的な金額なら借主負担を認める判例があります。そして６．５畳の部屋1つとキッチン１つで１Kなら妥当な金額と言えます。
＞III.壁紙の張り替え代１１０８８円
→金額としては飛び抜けて「高額」ではありません。

だいたいこんな感じですかね。
あとは交渉ですが、一旦合意した契約を覆すのは並大抵ではありませんよ。
特に「都条例対象外」なら法的な強制力はありませんので、相手も強気で来るでしょう。

どうしてもまとまらない場合は「裁判」で決着をつけることになります。
民事の揉め事に判断・命令を下せるのは弁護士でも不動産業者でもなく「裁判所」だけです。

ただし、もし裁判になれば弁護士費用は自己負担ですし、万が一敗訴すれば裁判費用まで負担しなければなりません。そのリスクと取り戻せる可能性のある金額をよく精査してご判断ください。

なお、手続き、費用負担が少ない「少額訴訟」という手段もありますが、相手が応じなかった場合、どのみち「普通提訴」に移行しますので結局は同じことです。
絶対に勝てる自信があるなら有効な手段ですが、「なんだ簡単じゃん」という「浅い認識」で実行すると前述のようなとんでもない「しっぺ返し」をくらう可能性がありますので、慎重にお考え下さい。

結論
●先ずは交渉（感情的にならず、冷静に）
●まとまらない場合は自治体の「無料法律相談」等で相談
●客観的に「勝てる」と判断できるなら「行動（訴訟）」

ご熟考を。

お礼

詳しく客観的にお答えいただきまして本当にありがとうございます。
いろいろ参考になりました。
やはり５８０００円のカーテンって高いのですよね・・・カーテン代は交渉の余地ありみたいなので少し、安心しました。

いくつか質問なのですが、特約事項の１、乙は本契約を解約し甲に家屋を明け渡す際、たとえ短期間の入居でも損料として解約時の家賃１か月分を支払うものとする。
というのは清掃費、修繕費には当てないで、それらの費用とは別に不動産に支払わないといけないものということなのでしょうか？（何に使うとかはないのでしょうか？）不動産が言ってきた明細はこれとは別に諸々の修繕費（ハウスクリーニングやその他の修繕費）は課されているし・・・この１か月分のお金も清掃費、修繕費に充てるべきものではないのでしょうか？損料という名目の解釈がよくわかりません。

それと、壁紙の張り替えは妥当な金額なんですかね・・・ネットとかで調べると、１平方メートル施工込みで８００円～１２００円という相場だったので、私が油で汚した部分はその面の壁が幅５０cm×高さ２Mと案外狭い範囲だったので、一万円はどうだろうと思いまして・・・
うっすら黄色くなっているほうは、黄色くなっている部分は小さいのですが壁の面としては2M×2Mくらいです。しかし、こちらは貸主さんが負担していただければ、張り替え代は安く済ませることができるのではないかと・・・
すみません、色々と質問してしまって＞＜

ネットで調べていたら、敷金を多くとろうとする不動産の手口が、初めに「足りないです。追加徴収します」と言っておいて、こちらがごねたら「敷金内でどうにかしましょう！」って言ってくるらしいとネットで見たので、まさに今回そのパターンで、ほんとはそんなに修繕費かかってないんじゃないかと疑い始めて、客観的に見れば被害妄想甚だしいのかもしれないんですけど、また、専門家の意見からアドバイスをいただければ幸いです。
また、回答いただけましたら幸いです。