融資先変更によるメリット、デメリットについて

質問

相続税対策目的でアパート経営を始め、今、融資先を変更を検討しているものです。
物件は、融資額約2億で変動金利(現時点2.8%)⇒10年固定(2.3%)、固定期間以降(変動金利2.8%とする)とし、期間は35年⇒30年に5年短縮との案で検討しています。全返済利息は大変少なくは成りますが、期間を短縮するため毎月の返済額は今より多くなります。また、今後アパート収入(部屋代)も下げざるをえないかもしれません。また、相続、税金等も考え合わせて、このような借り換えを行うことにメリットがあるでしょうか。良い考えをご教授ください。

回答No.1

hesaid

相続税対策というのはまやかしで、まずはアパート「経営」ありきです。経営が成り立たねば対策もなにも無いからです。ここを外してしまうと、不採算のアパート経営に長く苦しむだけです（すぐに相続が発生するわけではありませんから）。

さてご質問の件ですが、アパート経営はプライベートの税対策ではなくあくまで事業である前提で、今後の物件の経年劣化・陳腐化・周辺の競争条件の変化（将来近隣に新築が建つ等）を考慮すると、早く返せればそれに越したことはありません。構造は恐らくRCでしょうから、30年がせいぜいというところでしょう。

その意味で今回の借換は、借入形態を正常化させるチャンスだと思います。その際、当初から期間30年で借りた場合と同じ返済額になるよう一部繰上返済を行うべきです（今迄返済が軽かった分、手元に現金が蓄積されているはず）。

一部繰上返済が出来ない場合は、収支との兼ね合いになるでしょう。借換銀行が審査のうえでどの程度堅めの試算をしているか次第ですが、周辺相場賃料で入居9割、借入金利4-5%の試算で黒字を確保しているなら、検討する価値有りだと思われます。

お礼

親身に応えていただきありがとうございます。
質問内容に記述ミスがありました。
融資額は約4億ちょっとでした。また、建てて5年しかたっておりません。繰上げ返済は現実的には難しい状況ですが、銀行側も「hesaid」と同様なことをいっております。
参考にさせていただきます。