贈与税について教えてください

質問

２０年前に中古の一戸建てを購入しましたが、資金が足りなく兄の名義でお金を借りてもらい資金に充てました。
その資金の返済はこちらで行ったのですが、お金を借りる際に抵当権を設定し、家、土地の持分をそれぞれ二分の一ずつという事で登記しました。

このたび新しく家の建て替え、以前の家を壊した時点で名義を変えましが、この場合の贈与税はどのようになるのでしょうか？
また、返済したお金のことは贈与税軽減等には反映されないのでしょうか？教えてください。よろしくお願いします。

回答No.4

noname#94859

＞「そうした場合、元に戻すと担保の方は大丈夫でしょうか？」
所有権を元に戻すということですね。
担保としての抵当権は「物」についてますので、名義変更しても貸してるほうは一切それに関わらないのが法律論です。つまり「誰のものになっても抵当権は付いていく」わけです。
　しかし債権者（抵当権者）に一言連絡をしておくのが礼儀でしょう。

＞「以前、贈与税の申告書を郵送で税務署に送ってしまった。と言う件ですがどうなるでしょう？」

「名義変更等が行われた後にその取消し等があった場合の贈与税の取扱いについて」という国税庁長官通達があります。
　URLを貼っておきます。

　お兄さんがあなたに所有権移転したのは、軽率だったとして、所有権を戻せば、贈与はなかったと取り扱ってくれるはずです。
　詳しくは税務署の資産税部門の指示に従った方が間違いがないでしょう。

なお、お兄さんの持分については、これから何年かに分けて贈与税がかからない金額相当額（年１１０万円）で贈与を原因としての所有権移転をされればいいと思います。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sozoku/640523/01.htm

お礼

分かりました。早速、税務署の資産税部門に行ってみます。　　　　この度は、色々教えて頂きまして有難うございました。

回答No.3

noname#94859

土地付きの家を中古で２０年前に購入した。
その所有権は、貴方とお兄さんの二分の一づつ。

購入代金の支払のために土地建物を担保に借入金をした。
借入金の債務者は、貴方とお兄さん。
現実の支払は、貴方が全部行ってきた。

このたび家の建替えをした。
家の名義は貴方の名義にした。
土地の名義も、兄の持分を全部貴方のものにした。
その原因は「贈与」である。

ご質問分から、補足説明をいただいたものを纏めると上のようになりますが、これでよろしいでしょうか（違っていたら訂正ください）。

「よろしい」という事で回答させていただきます。

お兄様の所有権物であった土地の評価相当額が贈与になり、贈与税の対象になります。

　たぶん、最初の借入をするさいにご質問者の収入だけではローンが組めない等の問題があり（実際に支払いができるかどうかは別です）お兄さんを連帯債務者にする方法を取ったのだと思います。
　その際持分を二分の一づつにせざるを得なかったのでしょう。

　事情があっての「共有」と「連帯債務」ですね。

ところで、連帯債務の場合には、お互いが自分の債務と同じなので、相手が払わないからと自分が支払っても贈与にはなりません。つまり、貴方が支払ったローン返済はお兄さんへの贈与にはなりません。

すると、ローンの担保たる土地はローン返済が終了した際にどうなるのかというと「土地代金は俺がはらった」と貴方が言って「そうだお前のものだ」と言って、あなたの所有権を認めることができるのは「お兄さん」だけです。
なぜかというと、土地の所有権とそれを担保としてのローンの支払は別物だからです。
　土地の所有権を第三者に対抗するためには「登記」を用いますが、その登記で「半分はお兄さんのもの」とされてるからです。
　それは実は内容として弟のものだと知ってるのはお兄さんだけです。お兄さん以外の人は「この土地は二分の一づつ兄弟が持っている」と判断していいわけです。

さて、ここで税務署はどうみるかという問題がでます。
税務署も第三者ですので「土地の二分の一を所有してた兄が弟に贈与した」とみなします。
　これは登記がそうなっているので翻すことができません。

土地を買うための金を現金一括で払おうが、借入金で買ってそのローンを弟が払っても「二分の一は兄のもの」は変わらないのです（民法１７７条不動産所有権の対抗要件といいます）。

さて、どうして土地を貴方の名義に変更したのでしょうか。
それもいっぺんに。
その必要がありましたか？

贈与税がかからないように、一度登記を戻しましょう。
原因は「錯誤」でいいです。司法書士がすぐしてくれるでしょう。

そしてお兄さんの持分二分の一を毎年少しづつ貴方に贈与していくのです。
一年間に１１０万円までは贈与税がかかりませんので、土地の評価をして１１０万円にならない程度に分割して毎年贈与を繰り返していけばいいのです。

土地の評価は２０年前に購入した金額を参考にすれば算出できます。
評価額が仮に１，０００万円でしたら、その二分の一が５００万円ですから、１００万円づつ贈与を受けます。
　持分の１０分の１づつ贈与を受ければ、５年で所有権が全部貴方に移ります。毎年司法書士に依頼する費用がかかりますけどね。

補足

お返事有難うございます。一度に名義を変えた理由は、家を新築する為の借入金の担保として必要でした。２０年返済で今、年齢が５５歳。退職金も返済の条件で他に担保になるものがなく、このような理由です。そうした場合、元に戻すと担保の方は大丈夫でしょうか？それと、以前、贈与税の申告書を郵送で税務署に送ってしまった。と言う件ですがどうなるでしょう？　また、その書類には平成２０年度の固定資産税納税通知書にある土地の評価格（９８０７９４９円の２分の１）で計算して送ってしまいました。それによると、納付税額は、６３８２００円になりました。仮に「錯誤」という手続きができるとして、すべて、名義が変わるまでの費用は総額どのくらいかかるのでしょう？質問ばかりでごめんなさい。よろしくお願いします。

回答No.2

noname#94859

家の建て替え時に土地も名義変更してるのですね。

それだと土地の部分は、贈与になってしまいます。
たぶん名義変更の原因も「贈与」にしてあるのではないでしょうか。

なお「税務署に電話で土地の分の、不動産取得税申告書（減額等申請書）の記入をしてもらい、贈与税の申請書を郵送で送ってしまいました。」意味不明です。

電話で記入をしてもらう？
不動産取得税は税務署の管轄ではないはず？

それと
お金を借りるさいに抵当権を設定してますが、その抵当権の債務者は貴方だけですか？貴方とお兄さんが共同債務になってますか。

お礼

色々教えていただいて有難うございます。お礼の欄に書いてすみません。抵当権の債務者の件ですが、私は会社の財形融資を受けて（抵当権を設定し）、資金の不足の分を兄名義で借りて貰いました。（抵当権付）なので所有権は２分の１ずつの共有名義になっていました。これは、共同債務と言うことなのでしょうか？質問の意味の取り違いだったらすみません。それと、もうひとつ、兄名義の金銭消費貸借契約書には、借主が兄、連帯保証人私。抵当権設定契約書には、抵当権設定者と債務者の所が兄で、抵当権設定者の欄に私の名前が書いてあります。質問の答えになっているのかよく分かりませんが、ご意見をお聞かせください。よろしくお願いします。

補足

早々のお返事有難うございます。
間違っていました、不動産取得税申告書は県税事務所でした。
それから、登記簿謄本を見ると、【原因】で贈与としてあります。

それから、兄名義で借りた為、債務者は兄になっています。
でも、返済はこちらで行ったので、贈与税が軽減されないか
と思い、今回相談させてもらいました。

回答No.1

noname#94859

１　２０年前の購入物件について
　資金を借りて家を買い、買った家の名義は二分の一づつにし、それを全部あなたが返済したのです。つまり借入金を返済できるまで家を担保にしていたのと同じです。
　貴方が借りたお金を返しただけですので、贈与には当たりません。

２　新しい家について
　建て替えした家の名義は、１００％あなたになってるのですよね。
自分のお金で建てた家の名義が全て貴方の名義になってるのですから、贈与税の問題がでる余地はありません。

補足

ご回答有難うございました。実は土地の名義変更をしたので、申請をしなくてはいけないと思い、税務署に電話で土地の分の、不動産取得税申告書（減額等申請書）の記入をしてもらい、贈与税の申請書を郵送で送ってしまいました。今回の回答を見ると贈与税の対象にならないという事なので、取り消しをする為にはどのような手続きをしたらよいでしょうか？勝手なお願いばかりですみませんが、ご指導のほどよろしくお願いします。