離婚 ローン付きマンション

質問

離婚の際、このようなマンションをどうしたらいいか教えてください。

１８５０万円のマンションを夫５００万・妻３５０万の頭金を出して購入。
頭金はそれぞれの親の援助のため、財産分与の対象にならない。
現在９２０万のローンが残っている。（債務者は夫）
名義は夫４／５・妻１／５
連帯保証人は妻本人と夫の父
現在時価１５００万円

このマンションを売らずにどちらかが住み続け、残りのローンは住む方が支払うとします。その場合、出て行く方はいくらかの金銭を要求する権利がありますか？
（私は専業主婦だったのでローンを新たに組めませんが、私の父が一括返済するという条件で銀行と話は付いています。）

よろしくお願いします。

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

まず、購入時点での特有財産と共有財産を書きますと、

妻：３５０万
夫：５００万
共有資産：１０００万
共有負債：１０００万

です。まず資産のほうを見ると、１８５０万が１５００万になったことから、

妻特有：３５０万×１５００／１８５０＝２８３．８万
夫特有：５００万×１５００／１８５０＝４０５．４万
共有資産：１０００万×１５００／１８５０＝８１０．８万

であり、負債はこれとは関係なく

共有負債：９２０万

となります。
いま５：５の財産分与を実行する場合には、共有財産と共有負債を２分割すれば清算できます。
従いまして特有、共有資産と負債合計は、

妻の特有＋共有＝２８３．８万＋４０５．４万－４６０万＝２２９．２万
夫の特有＋共有＝４０５．４万＋４０５．４万－４６０万＝３５０．８万

となります。これが実質の両者の財産となりますので、片方が取得する場合は反対側に上記を支払います。
つまり夫が取得する場合は妻に２２９．２万、妻が取得する場合は夫に３５０．８万です。

なお、不動産の持分が多少初期にずれていますので、今回これは考慮していません。
修正するのであれば妻の特有財産３５０万という金額を修正して再計算してください。

お礼

大変わかりやすい回答ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

回答No.2

mahopie

まずスタートとして、妻の持ち分２０％は、当初負担３５０万円／１８５０万円＝１８．９％とほぼ一致しますので、夫の持ち分はローン額を含めて全額で８０％の持ち分も相当だと考えられそうです。ローン返済８０万円については夫婦相互で分担したと仮定する。
加えてマンション価格の評価は本人の想定よりも減価していることが通常であり、現在価格についての合意が必要です。（2年経過で購入価格の７０％程度が妥当値）

(1) 夫が妻の持ち分を買い取りする場合：時価下落▲３５０万円（１８５０万円→１５００万円）についても妻も負担すると考えれば、▲３５０万円／購入価格１８５０万円＝１８．９％、妻負担分３５０万円にも▲１８．９％の価値下落があると考えれば、３５０万円×（１００－１８．９％）＝２８４万円となりますので、夫が妻の持ち分２０％を２８４万円で購入する。

(2) 妻（の家族）がローンの引受を含めて夫の持ち分を買い取る場合：夫の負担１５００万円×（１００－１８．９％）＝１２１６万円、ローン９２０万円の引受以外に２９６万円を夫に支払って夫の持ち分を買い取る。（買取後の名義は贈与税回避の為に妻の父親にするべき）　但しこの考え方では、ローン部分の価値下落を夫が引き受けてしまうことになる。

(3) 妻が買い取るが一部修正：夫の当初負担５００万円部分についてのみ価値下落を反映させると、５００万円×（１００－１８．９％）＝４０５万円となり、これを夫に支払いローンを妻の家族で引き受けると妻側負担合計額は１３２５万円。（上記(2)との差額は１０９万円）　当然この考えでは妻側が価値下落を多く負担することになる。

(4) 上記の(2)と(3)の折衷案を取る。引越代や負担するデメリットを加味して中間値を求めていく。