家の売却

質問

沖縄で家の売却を予定しています。
最初に建てた家が立ち退きになったので、平成８年に土地を購入し新築で家を建てました。
現在、金融公庫に1300万、銀行の住宅ローンに120万の借り入れが残っています。私がこの家に後妻として来たのが3年ぐらい前なのですが、その以前に主人が心筋梗塞と胃潰瘍を患い、失業し、1年間は無収入だったのでローンの支払いが滞ってしまったので当然、保証人のところにいくのですが、その保証人である主人の兄が3年半前に亡くなり、新たな保証人を立てるまで銀行に待ってもらっていたのですが、主人の兄の嫁がゴタゴタを起こして新たな保証人を立てるのが難しくなってきたことと、主人が失業してた時に生活費と入院費のために作った借金の150万がまだ残っているために家を売却することにしました。
不動産屋3社に査定をお願いしたところ、1800万～2000万の査定がつきました。この範囲内の売値で任意売却ができるのなら問題ないのですが、査定をお願いしたうちの1社に売却の仲介をお願いし、売却の手続きに入ろうと準備してたところに問題が出てきました。
土地がもともと畑であるため、再建築ができないようです。
主人が家を建てたときは立ち退きになって家を建てたので、畑でも建築許可がすぐに出たらしいのですが、次の所有者には建築の許可が下りないから査定した金額の約半分ぐらいの売値しかつけられないと不動産屋に言われました。
家を処分しても借金が残るのだけはどうしても避けたいので、何か方法がないかと皆様のアドバイスをいただきたいと思いました。
再建築不可の土地を再建築ができる土地にして売却するか、もしくは現在残っているローンや借金の完済と手数料や諸費用などを全部差し引いて手元に50万ほど(引越し費用のため）残せる方法がないかと悩んでいます。
できるだけ早く売却したいと考えていますので、どうかよろしくお願いします。

回答No.2

bunbun8 · ベストアンサー

＞土地がもともと畑であるため、再建築ができないようです。

それを踏まえての「査定額」ではなかったわけですか？
だとすれば、ご質問のなかの数字「1800～2000万円」は無意味です。

＞土地がもともと畑であるため、再建築ができないようです。

実際、２０年以上も居宅を建てて住んでいるわけですから、登記上も「宅地」への地目変更は可能だと思います。
ただ、その変更手続きは売主であるoshietetomさんのほうでしておかなくてはならないでしょう。
あと、農業委員会への確認もしておいたほうがいいです。

＞査定した金額の約半分ぐらいの売値しかつけられないと不動産屋に言われました。

再建築不可の土地は、仰られたとおり、通常に建築できる土地の半値以下というのは当然です。
ですので、その価値を半減以下にする理由をきっちりと把握して、公道に面していないからなのか、都市計画区域外で調整区域だからなのか、農地法によるものなのかなど調べて対処するしかないです。

ご質問の言葉からそのまま解決策を見出そうとすれば「畑」の地目が問題なわけですから「地目変更登記」を「土地家屋調査士」に依頼してしてもらえればいいですが、果たしてそれだけで解決するかどうか・・（実際を知らないので）

しかし、当初の査定額を1800^2000万円とした業者がいるような地域であれば、ど田舎でもなさそうですから、その査定額になるような対処法をしていくのがいいと思います。
（地目変更で済むのか・・道路に面してないなら補足するように土地を買う・地役権を設定するとか）

・・・それか
頑張ってローンを払っていくかです。

今はあまりあわてずに動かないほうがいいですよ。

補足

ご回答、ありがとうございます。
最初に建てた家が立ち退きになったために、別の場所に家を建てるために土地を購入してそこで新築で家を建てて今年で１３年になります。
bunbun8さんが登記上の宅地への地目変更は２０年以上その土地で住まないとできないのでしょうか？
また、査定していただいた不動産屋も周りに住居が建っていることから土地がもともと畑だと思わなかったみたいだし、また土地のことについて聞かなかったのでこの査定額が出たのだと思います。
bunbun8さんのアドバイスをもとに宅地への地目変更ができるか調べてみます。
大変参考になりました、ありがとうございました。

回答No.1

0621p

畑である事については、すでに家が建っているので宅地に変更する事ができるはずです。というか、建てる際に農地転用の手続きをされているはずです。おそらく登記簿の地目変更だけがまだなのではないでしょうか。その問題だけであれば今からでも地目変更をすれば良いはずです。
しかしそれ以外の問題、市街化調整区域であるとかいう事が問題であるならば、なかなか難しい問題になります。
もう一度確認したほうが良いと思います。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
登記簿の地目変更ができるかどうか調べてみます。
アドバイスしていただき、ありがとうございました。