中古マンションを賃貸にするか、売却するか

質問

主人も私も４０才です。子供は高校生と中学生です。新しいマンションを購入しました。３５００万で親からの援助や貯金を入れ、2600万の３５年ローンです。
質問は今住んでいるマンションが（ローンはなし）築２６年なのですが、賃貸にするか売却するか迷っています。
賃貸だと８万（内管理費など２万込み）、売却だと１０００万位です。
私は賃貸にして、管理費・修繕費を引いた分を今度の新しいマンションのローン返済にあてるつもりでいるのですが、築２６年もするマンション、不動産の人は「これからまだ売り値は下がりますから、せめて今売った方がいいですよ」と言われました。迷っています。どうしたらいいでしょうか。

回答No.6

few24 · ベストアンサー

＃５のおっしゃるように、細かいシミュレーションをお勧めします。

大雑把なシミュレーションだと
１０００万円の３５年ローンだと金利含め約２０００万円しはらうことになる。
賃貸の場合値下げ値上げないとして収入は
（８万－２万）×１２月×３５年＝２５２０万円
固定資産税を１０００万円の１．４％として
１４万円×３５年＝４９０万円
２５２０万円－４９０万円－２０００万＝３０万円
３５年間で儲けは３０万円です。
その間、借り手がいない月が半年あれば赤字ですね。
無論、リフォーム費なんか出ません。
リフォームもなしで、築４０年、５０年、６０年のマンション、借り手があるでしょうか？その場合家賃収入はもっと低くなります。

売りましょう。

お礼

細かいシュミレーションをありがとうございます。
実際に数字を見るとあーー、どうしよう売ろうかなーー。
と、思ってしまいます。新しいマンションは銀行の３年固定(1.35)で借り入れをします。それで３年後に300万ほど
繰り上げ返済をしようと思っています(1年おきに100万づつするのとどっちがいいでしょうか？)。その後もできるだけ繰り上げ返済をしていこうと思っていますが、それでもやはり、売った方がよいでしょうか？６人の方に答えていただいて６人売った方がよいと言われているのにシツコイ
ようですが・・・・・。あと、主人が売りたくないようなのです。主人が売った方がよいといえば案外あっさりと売ってしまうような気がするのですが・・・。男の見栄みたいなものがあるようです。ありがとうございました。

回答No.5

devante

元不動産仲介屋です。

1000万ですか。そうなると大幅な下落はないのかな？
現在の日本の物価にたいしてその金額ですと、誰でも
不動産を買えるようになります。
つまりは需要と供給のバランスです。

今のマンションに愛着とかがなければ、どうするかは
算数です。収支を計算してみましょう。
古ければメンテナンスも必要でしょう。
事業用(賃貸)にすると固定資産税も高くなります。
そこまで細かくシュミレーションしてみては？

35年だと完済は75歳ですネ。それまでずっと返済して
いけますか？定年、リタイヤする頃に売ってもイイ
だろうし。
10年後、20年後...どうなっているかわかりませんヨ。
そんな先。(^^ゞ

お子さんがお二人とも高校を出る頃に二人で住まわせる
とかもいいでしょう。お子さんは喜ぶでしょうネ。(笑)

お礼

今度買うマンションの返済は、これから子供たちが大学を卒業するまでが一番お金がかかる時期になってくるので(教育資金の分の貯金は残してあります。)今のマンションを貸して新しいマンションの支払いをできるだけ少なくと思い３５年返済にはしましたが３５年払うつもりはありません。私もこれからパートに出るつもりでいますし、繰り上げ返済でできるだけ早く返済を終わらせる事が今の私たちの目標になっています。
それから、やはり将来子供たちが住むかも・・・。という思いはあります。ありがとうございました。

回答No.4

jixyoji

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

これから数年は都心部を中心にマンションは供給過剰になり資産価値の目減りが激しいと推測されます。ましてやsatukoさんのお持ちの物件は既に築26年ものなので,賃料の値下げなども将来ありえるでしょうから売却が妥当かと思われます。

「超高層マンション「値崩れ」」
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yw/yw03072001.htm

「ポスト超高層マンションへの試行」
http://nsk-network.co.jp/030421.htm

「タワーマンションの割高度」
http://www.a-lab.co.jp/price/TowerMansion.html

それではよりよいネット環境をm(._.)m。

お礼

いろいろ勉強になりました。ありがとうございました。

回答No.3

myu2001

売った方が無難だと思います。
戸建だったら、賃貸にしてもさほど問題は無いかもしれませんが、
築２６年のマンションともなると、借り手が見つからないのでは？と言う心配もあります。

貸す場合ですが、リフォームなども必要になると思います。
３５年も貸すつもりでしたら、これから何度もリフォームが必要になってくるでしょう。

将来的にお子様に譲るとか予定が無いのでしたら、売ってローンの足しにした方が安全だと思いますよ。

お礼

３５年ずーともっているつもりはないのですが・・・。

あと、やはり「将来もしかしたら子供たちが住むかもしれない。(今の所その予定はありませんが・・・)」という
気持ちもあります。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#8709

賃貸人が見つかるような物件なんでしょうか。
捕らぬ狸の皮算用になっていませんか。

確実に借り手が見つかって定期金が入るのであれば、それはいいことです。
但し、借賃についても相場相当額でなければ借り手は見つかりません。
賃貸人が見つからなかった場合でも大丈夫なんでしょうか。

築２６年といってもマンションによって評価が異なります。
まだまだ問題ないところもあれば、大規模補修が必要なところもあります。

築２６年という数値だけでは何とも判断しかねます。
立地条件・老朽化・部屋の配置等総合的に検討し、売ってしまう方がいいか、売らない方がいいのかの判断ができるでしょう。

同じマンションが売りに出ているかどうか、近隣マンションの売値等はどうか、賃貸の入居状況はどうかなど、現場に応じた判断をされるしかないでしょう。

たとえば、１０年後、２０年後を想定し、それぞれシミュレートしてみてはいかがですか。
（困難だとは思いますが、よかった場合・悪かった場合の両方を検討しておくことが大切でしょう）

お礼

ここはビジネス街の中にあるマンションです。ですがその割りには買い物、交通、自然も適度にあり、環境としても問題はないと思います。転勤族が多いので需要はあると思うのですが、返って売る方が難しそうです。ありがとうございます。

回答No.1

few24

売ったほうがいいです。
３５年ローンで借りる金額を少しでも下げてください。
借り手があったとしてもせいぜいトントンにしか儲かりません。
昨今次々と安価な新築マンションができるので、借り手がつかない可能性大です。

お礼

売った方がいいですか・・・。やっぱりって感じです。
ありがとうございます。