不動産売却額のうち土地代がどれだけだったかを知りたい。

質問

不動産売却額のうち土地代がどれだけだったかを知りたい。
実家のことですが、兄が１６年前に家を建て直しました。家は兄のものですが、土地は父の名義です。ここへ来て、兄は住宅ローンの返済ができなくなり、家・土地を売らせてくれと父に泣きつき、３５００万円で売却しました。自分で書いた計算式をもってきて、築１６年の減価計算をして家が２４００万円、「売却額―家の評価額＝土地価格１１００万」となる、と言いました。坪当たり３５万円の計算となりますが、大都市の駅からそう遠くないところなので、あまりに安いのではないかと感じています。しかし兄は、これが不動産屋さんの示した計算であるとだけ言い張り、それが父の受け取るべき額だといいます。しかも、その１１００万円も全額貸してほしいと父に頼み、結局、父の手許にお金は渡っていません。私は納得できません。まずは、土地と建物それぞれの正当な金額の割合を知りたいのですが、どうすればよいのでしょう。売買契約書を見せてもらえば、それに書いてあるでしょうか。

回答No.4

noname#121701

返信いただきました。

譲渡税が無くなるのは連帯保証債務のため資産を売却し、かつ債務者に請求しても返済受けられない場合ですので、今回の譲渡税を非課税にするのは無理と思われます。

こうした案件の場合は事前に建物にお父さんの名義を入れて、年をまたいで売却します。
このことで居住用不動産の控除を受けるのです。

またお父さんが連帯保証人で売却し、息子さんに請求しても無理ということを証明するために、息子さんの自己破産する場合もあります。

このように士業という専門家は、税法と実際の金融機関とのやりとりを見て作戦をたてるものです。
作戦をたてずに素人判断で事をなされますと、私たちは何も対応出来ません。

こうしたことは事前にわずか３０分程度相談してもらえれば適切なアドバイスが出来ます。
司法書士・税理士ともに普通は気楽に相談にのってますので、これからは専門家の意見を聞くことをおすすめします。
弁護士と違い司法書士・税理士のおおかたの人は無料で相談を受けていると思います。
私はこの程度ですと全て無料で相談にのってます。
資格があるからわかるものではありません。
それなりに場数をこなしていきますと、いろいろ知恵がつくものです。
これを機会に親身になってくれる士業の専門家と仲良くなることをおすすめします。

回答No.3

noname#121701

土地の譲渡税から土地売却代金は算出できます。
それは前回書きましたように、国税局の通達により、売買契約書に土地建物の代金が区分されていない場合の取り扱いによるものです。
これを基準として譲渡税を計算いたしますか、実際の取引では、建物を気に入って買う人、建物は単にリフォーム対象として買う人、様々で基準となるとは土地単価です。

私は身体を壊し、仕事を辞めざるを得なくなり、生活費確保のため、自宅を売却しワンルームマンションを買うことで生計をたててました。
家を新築した時は現役でしたので、基礎から屋根までしっかりとした物にした注文建築でした。
ですから工事費は５０００万円かかれました。
充分立派な家で買い主は内装を完全リフォームして使うという聞いております。
築数年わずかのの５０００万円の建物費の建物は取引には一切考慮されず、土地単価で売り出し価格は決まりました。
土地か東京で７０坪のたため。引き合いが全く無く、数度のちらしで引き合いがあったのは１件でした。
こうなりますと完全に買い主主導となりますので、値段は１０００万円減額して売買契約が成立しました。
当然建物価格は値段交渉の要素に入っておりません。
なにしろ買ってもらうことが優先ですので、値段も買い主の主張するとうりで、かってもらうことが最優先されました。
理論論的り５０００万円の建物を減価償却して計算すれば、土地の価格はわずか数十万円になってしまいます。
譲渡税はこのような形で申告しましたので、譲渡税は課税されませんでした。
しかし実態とは待った異なるものです。

なにしろ注文建築で基礎はしっかりしており、外観は立派で、屋根は超一流、この建物を気に入って買い主さんが買いを決めたようですが、取引とは買い主あってのもの、買い主の意向にそって値段は下げて合意しました。
土地の価格も市価よりは安いと思います。
全体が７０坪ですから、高額なため買い主がいないのが現状です。
買い主が建物を気にいったのは事実ですが、土地単価が相場より安いのですから、建物価格はゼロというしかありません。

築数年で高級建物でもこれですから、築１６年は全く建物価格は無いのが常識です。
この常識は取引相場の常識で法的根拠はありません。

余談ですが、お父さんは連帯債務者により債務返済をしたのですから基本は譲渡税は発生しません。
なんで譲渡税が課税される申告をしたのか理解出来ません。
一連の質問を読み、安易に息子の連帯保証人となり、安易に土地を売却し、譲渡税の申告も疑義があります。
正直言ってお父さんの行動に疑問を感じます。多少専門家に相談された方がいいようです。
無駄に資産を無くし、無駄に税金を納めているようです。

お礼

ありがとうございます。
mk1946さんも大変な経験をされたのですね。
今回の件は、父の土地が担保になっていましたが、連帯保証人ではありませんでした。しかし、譲渡税のこと少しでも軽減される可能性があるのなら、専門家に相談してみます。
資産をなくした上、無駄に税金を納めるのではやりきれませんよね。

回答No.2

noname#121701

建物の売買代金は通常契約書には書かれておりません。
譲渡税の計算のため、建物の売買代金を決める国税庁の通達がありますが、これは実社会とは異なります。
現実の不動産取引では、その建物の価値はゼロです。
売却代金は全て土地の価格です。
ただこれは実社会の常識で法的根拠はありません。
お兄さんの計算式は単なる屁理屈ですが、それに対抗する根拠もありません。
売買に関連した買い主・不動産仲介業者、土地建物全体で高いか安いか適正かで判断してますので、建物価格という意識は誰も持ってません。

そもそもはお父さんが息子の借金のために自分の土地を担保提供したことが過ちの原因です。
親子といえども自分の資産を守るためには、息子の借金に担保提供したり連帯保証人になること自体が誤りです。
法律的にはお父さんが変わって住宅ローンの返済をしたのですから、お父さんはお兄さんへ求償債権を持ってます。返済してお金が残っていれば売却代金を返還する請求は出来ます。
ただ現実はこうした法的請求権は親は行使しないのが普通で、家庭の中に法律は余り入れません。

息子の借金の連帯保証人になったこと自体が失敗ですので、お父さんが財産を無くしたのは自分の責任で、現在お父さんが息子に対して持っている請求権を行使しないなら、これは致し方ありません。
単純に言えば、他人の借金を代わりに返済したのに、お金を返せと言わないのですから、第三者は口をはさめません。

お礼

ありがとうございます。
なるほど兄の言い分は屁理屈だが、それに対抗する根拠もない、ということなのですか。
この件のように、家と土地の名義人が異なるという場合には、はっきりせずに困りますね。

兄が、両親は別の場所に居住していたので、来年度２３０万円父に税金がかかることになってしまったが、それは自分が支払うつもりだと言ってきました。この課税額から、土地の売却益がいくらとみなされたかがわかるのでしょうか。

回答No.1

Flapjacks

売買契約書に明記されている場合もあるかと思いますが、定かではありません。

＞築１６年の減価計算をして家が２４００万円、「売却額―家の評価額＝土地価格１１００万」となる

ただしこれは明らかにおかしいです。
残存価値にもよりますが、築16年の家なんてほとんど価値がなく、ほぼ土地が価値の大半を占めると考えて頂いて問題ありません。
建物、土地のスペックがわかりませんので、3500万円自体が高いか低いかはわかりませんが、お兄様の言い分は明らかにおかしいということはわかります。

お礼

ありがとうございます。
やっぱりおかしいですよね。
土地の分は親に毎月返していくと言っています。土地代をもっと高く見積もっても、どうせ返済できそうもないので、せめて１１００万円はしっかり父に返済するよう強く求めていこうと思います。