マンション売却｜現在の状況と解決方法

2012/07/13 23:46

このQ&Aのポイント

マンションを購入して早4年が経ちました。現在仕事が厳しくなり、給料・ボーナスが減少しています。家族で相談をし、マンションを売却することを考えています。不動産さんに査定を依頼し、売却価格は2200万円と言われましたが、現在のローン残高は2700万円です。不動産さんは2700万円での売却を要求してきました。一方、任意売却という方法も知りました。任意売却では、売却価格が2200万円でも良く、その場合500万円が残ります。この残金は銀行と相談して返済することができるようです。しかし、現在のローン残高より低い価格での売却を不動産さんが受け入れるのか疑問です。築年数は4年と浅いですが、2200万円では売れないのではないかと心配しています。解決策を教えてください。
マンション売却を考えています。仕事の厳しさから給料とボーナスが減り、経済的な困難に直面しています。家族と相談した結果、マンションを売却することを決めました。不動産会社に査定を依頼したところ、売却価格は2200万円という結果でした。しかし、現在のローン残高は2700万円であり、不動産会社は2700万円での売却を要求してきました。この状況から、任意売却という方法を知りました。任意売却では、売却価格が2200万円でも良く、残金500万円は銀行と相談して返済することができるようです。ただし、不動産会社は現在のローン残高より低い価格での売却を受け入れるのか疑問です。築年数は4年と浅いですが、2200万円での売却は難しいのではないかと心配しています。この状況を解決する方法を教えてください。
マンション売却の方法について相談したいです。私はマンションを4年前に購入しましたが、最近仕事が厳しくなってきて収入が減少しました。家族で話し合った結果、マンションを売却することを考えています。不動産会社に査定を依頼したところ、売却価格は2200万円とのことでした。しかしながら、現在のローン残高は2700万円です。不動産会社からは、売却するならローン残高と同額の2700万円でなければ受け付けないと言われました。そんな中、任意売却という方法を知りました。任意売却では、売却価格が2200万円でも問題なく、その場合は500万円の残金が生じます。この残金は銀行と相談しながら返済していくことができるようです。ただし、現在のローン残高よりも低い価格での売却は不動産会社も受け入れてくれないのか心配です。築年数は4年と比較的新しいですが、2200万円での売却は難しいのではないかと思っています。このような状況でどのように解決するかアドバイスをいただきたいです。

megumi1219
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不動産売買・投資
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ベストアンサー

drum_KT
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2012/07/14 00:03 回答No.1

その話、不動産屋さんに買い取ってもらう前提で話を進めているのでしょうか？もしそうであれば、買取ではなくて、媒介契約で一般の買い手を捜してもらう方が得策です。買取の場合は、不動産業者が自分でリフォームをして、その後で別の買い手を捜して売るので、安く買い叩かれます。一方、媒介で一般の買い手さんを捜してもらうやり方であれば、うまくいけば買取よりは相当高く売れます。但し、物件を気に入ってくれる買い手さんが見つかればの話ですが。まずは、複数の不動産屋さんに査定をお願いして内容を比べてみた方がいいと思います。その際、値段だけではなく、どのように売却をサポートしてくれるのか、業務内容の説明までしっかり聞いて、良い業者さんを選んでください。また、任意売却ですが、通常、今現在ローンを滞納しているような状況に至っていないのであれば、まだ任意売却はできません。任意売却とは、ローンが払えなくなり（滞納が発生し）、金融機関に相談して支払い方法の変更等を行ってもそれでも払っていくことが困難になったという場合に、金融機関さんとの合意の下で行われるものです。また、不動産業者も勝手には選べないはずです。尚、上のような経過で任意売却に進むと、いわゆるブラックリストに載ることになりますので、その後5年以上の間、借金（クレジットカード、分割払いを含む）が一切できないなどのペナルティを背負うことになる点も注意してください。

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山口哲（@ninsui）
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2012/07/14 23:43 回答No.4

任意売却を手がけるFPです。まず、ご質問にお答えする前にアドバイスがあります。返済が無理だと判断されれば、よそから借り入れるなどして無理な返済を継続しないでください。仮に、身内の方が好意で「出してあげる」といっても断るべきです。「住宅ローンは収入の中から払う」という原則を必ず実行してください。そして、もしそれが実行できなければかまわず延滞してください。それが、悲劇を生み出さない基本原則です。では、本題に入ります。ローンの残債額に合わせて売りに出しても、あなたがおっしゃるように売れません。買う側はできるだけ安く買いたいわけですから、相場を無視した価格をつけても買い手はつきません。しかし、銀行に相談しても「全額を返済してください」と言われます。しかし、それは無理です。ローンの返済もできません。延滞が続きます・・・・すると、その先どうなるのでしょうか？銀行は、あなたから回収できなくなり、保証会社に代位弁済を求めます。住宅ローンには債務保証が付けられている（あなたがちゃんとその保証料をあらかじめ支払い済）ので、保証会社があなたに代わって、銀行に全額返済してくれるのです。その後、保証会社は、あなたにたいして「私が肩代わりしたのだから、私に返してね」と言ってきます。そこで耳をそろえて返さないことには、家の売却を迫られることになります。仮に、私があなたから売却依頼を受けていたら、きちんと物件調査を行ったうえで、保証会社に「２２００万円でしか売れませんよ」を伝えます。それに正当な根拠があれば、保証会社はその価格での売却を認めます。それを「任意売却」と言います。方法はありますからご安心ください。

Mokuzo100nenn
ベストアンサー率18% (2123/11344)

2012/07/14 13:07 回答No.3

不動産の購入時には、「借金は価格の66％まで」という金言があります。これは、不測の事態に陥った時に、購入価格の66％で叩き売り、借金を完済して、賃貸生活に戻れる目安なのです。ゴールデンルールを守らずに、過剰な借金をしてしまった人は、残念ながら「叩き売りで借金返済」という出口計画が成立しないので、計画通り30年とか35年とか借金を返し続ける（＝金融を儲け続けさせる）しかありません。