住宅ローン控除などについて

質問

昨年中古マンションを取得し、今年初めて確定申告を行います。
住宅ローン控除を行うにあたって調べ始めたものの、理解不十分で頭がこんがらがってしまいました。
基本的なことで恐縮ですが、以下のことについて教えて下さい。

購入金額1620万
頭金620万（妻320万、妻両親からの借金300万）
住宅ローン1000万（夫、妻連帯債務者）
登記持分　夫2/3,妻1/3
ローン残額980万
共働きで、年収は若干夫が多いくらいです。

質問１)
登記持分は登記に明記されていますが、住宅ローン割合はどこにも明記されていないように思うのですが・・・
登記持分＝住宅ローン割合でしょうか？
登記持分＝（住宅ローン＋頭金）割合でしょうか？
後者であれば、頭金を妻がほぼ負担していますので、住宅ローンは夫が全て払うことにしなければならないと贈与税の問題がからんでくるような気もするですが・・。

質問２）
上記次第だと思うのですが、確定申告のローン控除は、どのような割合で行えば法律上も問題なく、得をするのでしょう？
今年に限って言えば、どちらとも源泉徴収額がローン控除可能額を下回っていました。二人ともそれぞれ分けて申告する方が戻りは多そうです。今後のことですが、共働きを続ける予定ですが、出産等でパートになる可能性は考えられなくはないです。

頭金が誰が払ったかは当人たちにしかわからないような気もして、どのような割合で行うのが賢明かわからなくなってしまいました。
また、登記持分を決定する際、頭金や共働きなどのことも考えて、1:1を希望したのですが、銀行と仲介人が「良いのは良いけれど・・・」といま一つの反応だったため、何となく2:1にしてしまいましたが、1:1にすると何か差し支えることが考えられるのだったのでしょうか？住宅ローン控除の関係でそう勧められたのだろうか・・と考えたりしています。

あやふやで申し訳ないのですが、わかり易く教えて頂けると助かります。

回答No.2

noname#94859 · ベストアンサー

不動産を取得した際の所有権が持分になった場合、その割合は、購入にかかった費用で按分するのが通常です。

購入価格とは別に、ローンを組んでローン支払をする際の「債務者」がローン控除を受けられる方になります。

夫が７００万円のローンを組み、妻が３００万円のローンを組み、結果１０００万円の家を買ったとします。

ローンの担保が同一なのと夫婦だということで「連帯保証人」になること金を貸すほうは要求してきますので、連帯保証人になるのです。

これは「担保物件がひとつの不動産（家）」なので、仮に夫がローンを返せなくなったときに家を売るという場合には「持分を売る」という、まず買い手がいない状態になるのを防ぐためです。

ローン会社（銀行）から、残高証明書が送られてきてると思います。
夫、妻と別々にきていれば、それぞれの税金からローン控除をうけられます。

妻の残高証明分を夫の税金から控除を受けることはできません。
逆もしかり、です。

なお、妻が不動産の持分を９割持っていて、夫が１割持っている場合でも、ローン額控除がそれぞれあるという場合もあります。
これは、不動産価額の９割を妻が現金で支払って、夫が残り１割をローンを組んで支払ってるという場合です。

つまり「ローン金額」の割合イコール不動産の持分ではない、ということです。

ちなみに、奥様のローン控除が受けられる状態で、出産等で収入がなくなり（つまり源泉徴収などで納付される所得税がない）場合には、ローン控除額が、完全に無駄になるのかというとそうでもありません。
　税源委譲制度により、翌年度の市民税の還付対象になります。
そのときはお住まいの区市町に問い合わせしてください。

お礼

わかりやすく、丁寧に教えて頂いて本当に有難う御座います。
税理士さんなのですね。とても参考になり、頭もすっきりしました。
昨日質問後にも色々調べていたら、同じような観点から質問されていらっしゃった方の回答を見つけ、頭が整理されてきつつあったところでした。
ローン会社からの残高証明書は２通ありまして、夫婦共に同じ残高が記載してあって、お互いに連帯債務者である旨が特記されていたので割合は？頭金は？持分は？と調べるにつけ、贈与税の問題もあることを知り混乱してしまいましたが、イレギュラー的問題を含め、考えすぎだったように思います。
ローン控除額可能額、税源移譲制度なども考慮し、持分どおり夫2：妻1の割合でそれぞれ確定申告を行った方が賢明そうですね。結果的に頭金もそのような割合になるように考えればよいのですね。

補足

参考にした質問と回答です。http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3683659.html

回答No.3

86tarou

No.1です。

頭金が2:1(厳密には5:3でしょうが)のため、持分登記は夫2:妻1が望ましいと判断されたという理解で宜しいのでしょうか？＞
頭金は全く関係ありません。昨日回答したように、1620万円をお互い幾らずつ調達したかという割合で登記しないといけません（連帯債務の住宅ローン1000万円についてはローン支払い額の割合で分割）。実際と違う分には贈与があったとして、年間110万円を超える分には贈与税が掛かることになります。

正しい持分登記は…
妻：320万円＋住宅ローン1000万円×妻の返済額＋…
夫：住宅ローン1000万円×夫の返済額＋…
（妻両親からの借金300万を誰が借りたことになってるか分からないため、実際に借りた人の方に加算してください）
ということになります。登記された持分（１：２）にするためには、300万円がどちらの借金であっても、返済割合でなんとかなりそうです（最大80万円の贈与）。実際の支払い額が持分登記の時に決めたローンの負担割合と違ってても、1000万円のローンの年間支払額から考えて110万円以内の贈与に収まるでしょうから問題無いと思います。
なお、借金についてはちゃんと借用書を作成し（極端に低くない金利）、銀行振込等形の残る手段で返済しましょう。

住宅借入金等特別控除の方ですが、こちらは年末残高980万円の証明書が夫婦どちらにも来ていると思います（連帯債務であることと相手の名前が記載）。控除の方は持分登記した割合でしか出来ないため、１：２（妻：夫）ということになります。具体的には、980万円×１／３（妻）と980万円×２／３（夫）ということです。

お礼

ご丁寧に説明して頂きまして有難う御座います。
ほとんど頭の整理ができました。
ただ一つ、僭越ながら申し上げますと、先日の補足では、頭金の割合が2:1ではなく、住宅ローン:頭金が2:1(厳密にいえば5:3)、つまり頭金620万は（300万は妻が両親から借金した分でしたので）、妻が全て負担していたのです。
そこで、登記の持分夫2:妻1で行ってしましたので、もうすでに頭金620万を妻が負担したことになると、住宅ローン1000万は、たとえ連帯債務であっても、夫が全て返すことにしなければ、登記の持分に反してしまうことになるのでは？と、そして、妻がローン控除を行ってしまうと贈与税云々の問題が出てくるのでは？と、さらに、そもそも登記は1:1で行った方がよかったのでは？思い、頭がこんがらがってしまって質問させて頂いたのです。
しかし、結局は私たちの返済額内では贈与税は問題なさそうですし、頭金内の借金分はどちらが出したにしても、返済割合で何とかなりそうだとお伺いして安心しました。
両親が無金利で貸してくれた借金だったので、少しづつ返していたのですが、借用書、銀行振込みなど形の残るようにとお伺いし、そのようにしなければと思っています。
また、具体的な住宅ローン控除額まで教えて頂けて、再確認できました。有難うございました。

回答No.1

86tarou

住宅借入金等特別控除は、住宅のそれぞれの持分についてだけ控除出来ます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1210_qa.htm#q1

ただ、持分登記はそもそもそれぞれが出した金額でするもので、適当に行ってはいけません。具体的には、売主と不動産屋に払った現金を、誰がどれだけ調達（預金＋借金の名義）したかの割合です（借金をしても最終的には不動産は現金取引なので、この時の金額）。でないと、夫婦間の贈与があったとみなされ、年間110万円（他の贈与も含む）を超える分に贈与税が発生する場合があります。

補足

早急な回答有難うございます。疑問が少し解決しました。住宅ローン：頭金が2:1(厳密には5:3でしょうが)のため、持分登記は夫2:妻1が望ましいと判断されたという理解で宜しいのでしょうか？また、そもそも連帯債務者とは夫に何か支払できない事情が起こったときの保証人のようなものであって、何もない限り夫が住宅ローン全てを支払うという理解で宜しいでしょうか？私は、連帯債務者とは、夫の口座から引き落とされてはいるものの二人でローンを共に支払うような理解でいたもので。本当に何度も恐縮ですが、教えて頂けると助かります。