共有名義で連帯債務の住宅ローン控除について

質問

ものすごく具体的な住宅ローン控除についての相談です。税務署に相談する前に、第三者の意見を聞きたいと思っています。

昨年4月にマンションを購入しました。購入額4000万円のうち、ローンは3200万円です。頭金（現金）800万円は妻が支払いました。ローン3200万円については、収入合算をしないと借入できない金額でしたので、私と妻の連帯債務にしました。ですが、負担割合（返済割合）は私：妻を10：0としました。このため、マンションは私と妻の共有名義で、私：妻＝ローン：頭金＝(3200万/4000万)：(800万/4000万)＝4：1となっています。

通常、住宅が共有名義でローンが連帯債務である場合、夫婦それぞれで住宅ローン控除が受けられると思います。しかし、妻のローン負担割合は0なので、控除を受けることはできないのでしょうか？

私の収入およびそれに伴う源泉徴収税額では、残債に対する控除率：1%にあたる満額の控除は受けることができません。そこで、できることなら連帯債務者である妻も住宅ローン控除が受けられれば、少しでも受け取れる金額を高くできるかと考えています。

登記事項証明書を取り寄せたところ、不動産登記の共有持分割合の記載はありますが、ローンについては連帯債務であることが記載されているだけで、負担割合は記載されていません。ローンの契約書や残高証明書にも、負担割合は記載されていません。もちろん頭金を妻が全額支払ったことも書かれていません。

そこで、ローンの負担割合は4：1であるとして、控除を夫婦それぞれで受けることはできるでしょうか？これはイレギュラーですか？そしてイレギュラーなら、バレないでしょうか！？この場合の控除額の計算方法はどうなるのでしょうか？

あるいは小細工（？）なしに、私のみの住宅ローン控除と諦めて、控除期間：15年の控除率：0.6%（1～10年目）を選択する方がお得でしょうか？どなたかよいアドバイスをいただきたいと思います！

回答No.4

keikeipapa

ごめんなさい。1／4ではなく、１：４ですよね。
ですと貴殿お考えのように、1／5と4／5です。

回答No.3

keikeipapa

登記や契約書などのどこにも記載されていない「返済の負担割合」を、
どうやって算出（証明？）するのかが疑問でした。
「登記の共有持分比率」＝「返済の負担割合」という前提になるわけですね。

　ですが、原則としてはそういうことになります。しかし、あくまで原則であって、頭金を実際に奥様が拠出され、借入金を貴殿が全額返済しているのであれば、前回書込みいたしましたが頭金が全体の1／4で持分登記が1／4であれば、ローンの負担割合は奥様0：貴殿100ですよね。
　このローンの負担割合については申告時に計算書の中で記載・明示します。上記のような前提で、ローンの負担割合を50：50というような記載をしますと贈与となります。ですから、持分登記と同じような頭金の拠出割合及びローン負担割合をなされては（その方が、両者が住宅借入金等特別控除を受けられるのですから。）とご提案申し上げているわけです。
　夫婦間の口座間取引ですが、時期はいつでもいいのですがあまり期間が開かないうちに（頭金部分）、また、その年の内にあるいは年明け早々（年々の返済分）にでもやっておくに越したことはないのではと
かんがえてるでけでありまして、実際に税務調査あるいは資金の出所の調査があるや否やは税務当局のみぞ知るですから後々後悔しないように
との老婆心からであります。ですので、貴殿が面倒くさいあるいはそこまでしなくともとお考えであるならばそれは貴殿自身のご判断ですので当方がコメントすることではないと考えます。

回答No.2

keikeipapa

貴殿の計画では、頭金部分を奥様が拠出し、残債務を貴殿が借入(単独で・もしくは連帯保証で）をし、それに応じて持分登記をすればいいのですが金融機関からの要請で連帯債務となさったことは結果的に（住宅借入金等特別控除においては）良い結果となるのではないでしょうか。
　頭金部分を奥様が全額とありますが、どのような払い込みをしているのか承知いたしませんが、仮に奥様口座より頭金を払い込みなさっていたとしても、その後、当該頭金のうち貴殿の持分に応ずる3/4を奥様口座へ貴殿が貴殿口座より振込みなされば貴殿も頭金の3/4は拠出したことになります。
　また、奥様が頭金を拠出したのであれば、ローンの負担割合は、仮に持分の登記1：4で、取得価格4,000円で頭金1,000であるとすれば借入金3,000の負担割合は、0：100になってしまいます。これでは、貴殿しか住宅借入金等特別控除を受けることはできません。
　原則として、住宅借入金等特別控除は連帯債務の場合持分登記に応じて残高の計算をします。すなわち、貴殿の場合1/4は奥様・3/4は貴殿の住宅借入金として計算します。（頭金も持分に応じて拠出しているとして）
　ですので、上記のように頭金部分について持分に応じて負担したこととなるよう貴殿・奥様の口座間で取引をしておけば、両者が当該特別控除を受けられる可能性が出てきます。
　ただし、これはその持分に応じて借入金の返済を実行している場合です。持分の通り返済していないとすればそれは返済額のうち1/4は貴殿より奥様への贈与となってしまいます。
　ですが、先ほども頭金のところで述べたように借入金の引き落とし口座が貴殿だからといって全額貴殿が借入金を返済していることにはなりません。後日、奥様口座より貴殿口座に返済してもらえばいいわけですから。
　このように、面倒ですが貴殿及び奥様の口座間で取引をすることにより当初の計画（頭金部分は全額奥様拠出・借入金は貴殿が全額返済）はともかく、両者とも持分に応じて住宅借入金等特別控除を受けることが可能です。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1210_qa.htm#q2

補足

丁寧なご回答、ありがとうございます。

> 当該頭金のうち貴殿の持分に応ずる3/4を奥様口座へ貴殿が貴殿口座より
> 振込みなされば貴殿も頭金の3/4は拠出したことになります。

> 原則として、住宅借入金等特別控除は連帯債務の場合持分登記に応じて
> 残高の計算をします。すなわち、貴殿の場合1/4は奥様・3/4は貴殿の住宅借入金
> として計算します。（頭金も持分に応じて拠出しているとして）

やはり、そう言うことだったんですね。納得いたしました。
登記や契約書などのどこにも記載されていない「返済の負担割合」を、
どうやって算出（証明？）するのかが疑問でした。
「登記の共有持分比率」＝「返済の負担割合」という前提になるわけですね。

ANo.1の補足に書きましたとおり、頭金もローン返済についても、
共有持分と同じ4：1の分担比率であったとすれば、問題ないわけですね。

この場合、ローン残債の4/5が私の借金、1/5が妻の借金として、
住宅ローン控除の対象になるということでよろしいでしょうか？

> 頭金部分について持分に応じて負担したこととなるよう貴殿・奥様の口座間で
> 取引をしておけば、両者が当該特別控除を受けられる可能性が出てきます。

> 面倒ですが貴殿及び奥様の口座間で取引をすることにより、
> 当初の計画（頭金部分は全額奥様拠出・借入金は貴殿が全額返済）はともかく、
> 両者とも持分に応じて住宅借入金等特別控除を受けることが可能です。

こう言ったことは、現実にどこまで厳密にやっておく必要があるのでしょう？
またタイミングとしては、控除申請前に行う必要があるのでしょうか？

私の家では、夫婦共働きの給料を私名義の通称「家計口座」に振り込み、
そこからローンの返済をしています。もちろん生活経費もそこから出しています。
これでは、返済はすべて私がしていることになるのでしょうか？

家計口座に二人で振り込んだお金のうち、誰の分がいくらローン返済に使われ、
誰の分がいくら生活経費として使われたかなんて、
証明のしようがないように思うのですが…。
すでに、返済の仕方を間違えているのでしょうか？

回答No.1

kinchan21

＞そこで、ローンの負担割合は4：1であるとして、控除を夫婦それぞれで受けることはできるでしょうか？これはイレギュラーですか？そしてイレギュラーなら、バレないでしょうか！？

イレギュラーです。運がよければばれません。
住宅を購入すると、資金の出どころの調査が税務署から来ます。
税務署は銀行預金等を調べる権限があるので、調べられたらばれるでしょう。
調べられてばれたら、追徴課税、その日までの延滞金、加算税をしはらわなくてはなりません。

補足

早速のご回答ありがとうございます！

私のようなただの一個人に対しても、税務署って本当に来るのでしょうか？当たるも八卦、当たらぬも八卦ぐらいなのでしょうか？まぁ法を犯すような冒険はしませんが…。

ところで、何がイレギュラーになるのでしょう？妻がローン返済の1/5を負担したとるすると、登記上の共有持分を上回ることになり、その金額が私への贈与になるということでしょうか？

ならば、ローンの負担割合だけでなく、頭金も共有持分と同じ4：1の分担比率であったとすれば、問題はないのでしょうか？例えば頭金については、私が妻個人に借金として借り、毎月返済している形式にすれば、問題がなくなるとか…。これも税務上の証明が必要になりますかね？