袋地の処理に困っています

質問

現在自分の持ち土地と借地にまたがって住んでいます。
(1)家屋の老朽化が進み立て替えやリフォームを考えたのですが、更新料や地代ＵＰ等を考えると住み続ける事が困難と分かりました。
(2)借地契約を解除して出て行く事も考えたのですが、持ち土地が袋地になってしまいます。
(3)このため、道路に面するまでを底地権と借地権の交換ができないか提案しましたが断られてしまいました。（持ち土地を買い上げるつもりもないようです）
出来れば持ち土地も綺麗に精算して出て行きたいのですが、良い策はないでしょうか。

回答No.1

tetu246 · ベストアンサー

優先順位からみていきましょう

1.建物の建替えが可能ですか？（接道の問題）
2.地代は坪単価いくらですか？
3.flowergooさんが自己所有地を取得した経緯は？（囲繞地通行）
4.想像でかまわないので、建物の建替え承諾料は
いくらぐらいになりそうですか？

自己所有地と借地にまたがる建物は、地主の介入権が
認められないので、やりようによっちゃ方法はあります。

一番やりやすいのは、上記4点をふまえて
1.私のような変な物件をほしがる業者に売るか、
（少ないでしょうねｗ）
2.収益物件に生まれ変わらせて所有し続けるか、
3.収益物件に変身させて、ほしい人に転売する
のがよいと思います。

あっ、私は買いませんよ。
接道なしの収益物件の賃料で、もうおなかいっぱいですｗ

ただ、ハッキリいえるのは解決を急がないことです。
こういう物件は時がたてば状況が大きく変わるものです。
時間を味方にして、じっくりいくのがよいです。

補足

ご回答頂き有り難うございます。
＞1.建物の建替えが可能ですか？（接道の問題）
接道は地主との交渉次第です。
＞2.地代は坪単価いくらですか？
約1000円です。
＞3.flowergooさんが自己所有地を取得した経緯は？（囲繞地通行）
以前２人の地主から土地を借りていたのですが、一方の地主(袋地側)から退去か買い上げかの要求を受け、当時は大家族（祖父両親ともに健在）であった理由から買い上げる事になりました。
道路に面するまでの土地(囲繞地)は当時も現在ももう一方の地主からの借地です。
＞4.想像でかまわないので、建物の建替え承諾料は
いくらぐらいになりそうですか？
地主からは「承諾料は数百万円かかり、地代も値上げする」と言われています。

・接道なしの収益物件は他にもあるのでしょうか？
・時がたてば状況が変わると状況が大きく変わると言うのはどのような事でしょうか？
事例などお聞かせ頂けると大変良い参考になります。

tetu246の仰る通り、解決を急がずじっくりと交渉を進めたいと思います。
有り難うございます。

回答No.2

tetu246

状況はなんとなく想像つきました。ものすごいアウェーですね。

まず
＞・接道なしの収益物件は他にもあるのでしょうか？
はい。というかありすぎます。市場にはあまり出ませんが。
私も所有してますし、何件か大家さんから預かって管理させて
頂いてます。
＞・時がたてば状況が大きく変わると言うのはどのような事でしょうか？
私の経験から、たとえば公道にいたる土地や他の隣地の所有者が、
亡くなった場合や経済的に苦しくなったときがやりやすいです。
私が競売で350万で取得した土地を、たまたま一年で上記のように
状況が変わり、ちゃんとした物件にしてから2500万で売ったことが
あります。

じゃ、どうすればいいか
1.地主の介入権がダメということは、借地人の
建物買取請求権もダメだってことです。これはあきらめてください。
2.囲繞地通行と借地権、このふたつのあわせ技を別々の
問題に分けることができればかなりやりやすくなります。
（これは登記・公図をみないとなんともできませんが）
3.flowergooさんが交換・買取などの打診をした結果、
地主は地代ＵＰと承諾料請求で対抗してきたわけですよね。
たぶん「待ってりゃ無償で返すだろ。土地も叩いてやれ」って
思ってるんでしょう。
だったら地主にflowergooさんの土地を買いたくなるように
もってくのがよいです。
いまのままではただの袋地です。
土地の価値をＵＰして、なおかつ長期戦にそなえてそのまま
持ってればプラスになる収益物件にするのが一番です。

最終的に「flowergooさんあなたのアパート売ってくれない？」
って地主がいってくるようにもっていければ最高です。

お礼

土地取引の条件や最善策はその時々の双方の都合によって決まって来るのですね。状況が長い時間（数年～数十年）を経て変わるのも納得できます。
無理に事を進めず、時の流れにまかせて双方にとっての最善策が見つかるまで待ちたいと思います。
大変良い勉強になりました。有り難うございます。