国に物納された借地はいくらで購入できる？

質問

現在、借地に住んでいるのですが、年始に地主がこの底地を物納してしまいました。
その後、国と借地の契約を新たに交わして地代も１年分前納しました。
最近になって老朽化した建物の建替え計画がもちあがったのですが、借地のために土地を担保とすることが出来ず、銀行から希望する金額が借りられそうもありません。
そこで、思い切って底地を購入しようかと思うのですが、いったいいくらで購入できるものなのでしょうか？

借地は都内にあり、路線価は３３万円、
敷地の広さは約１７０m2程度です。
もちろん地主は『国』です。

以前、住宅メーカーの借地セミナーに参加したときは、
路線価の３割の８掛けで購入できると聞いた記憶があるのですがはっきりしません。
知っている方、専門家の方、教えてください。
また、こういった場合に値引き交渉などできるものなのでしょうか？
（国は底地を買って欲しいはずですので…）

宜しくお願い致します。

回答No.1

legacy_bp5_20r · ベストアンサー

路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価に借地権割合（Ａ～Ｇの英字）で書かれているはずです。（路線価３３万円で借地権割合Ｄなら"３３０Ｄ"と表記）

Ａ：９０％
Ｂ：８０％
Ｃ：７０％
Ｄ：６０％
Ｅ：５０％
Ｆ：４０％
Ｇ：３０％

ご質問者様の借地は"３３０Ｃ"なのかな？

「路線価の３割で買える」を逆にとらえると「路線価の７割の評価分は借地権として既に取得している」と読み取れます。

３３万円（路線価）×０．３（借地権割合残）×１７０ｍ２（広さ）＝１６８３万円

あとは登記費用など。。。

補足

早速の回答ありがとうございます。
書き忘れていましたが、この土地の路線価は『330D』となっています。

そうすると、
33万×0.4×170m2=2244万円
という金額になりますね。

回答No.2

shinamon3343

ざっくりとした概算ですが、No.１の方のおっしゃっている通り借地権割合があります。
　東京だと７０か６０％ぐらいになります。
　ただ、路線価は相続（贈与）税の課税のための評価ですから、納税する方が不利益にならないよう低めに設定されていることがあります。
　たしか、時価の８割程度の評価していると記憶しています。

　メーカーの方の「路線価の３割」と言うのは借地権割合を引いた掛け率と言う意味で、「８掛け」と言うのは路線価が時価の８割と言われていることから来ているのではないかと思います。

　なので、

　路線価×１．２５（時価の８割を割り戻すため）×（１－借地権割合）×面積

　と、しておくといいかと思います。

　あと土地の形状にもよります。
　間口が狭いとか奥行きが間口に比べて長いとかだと安くなり、角地だったりすると高くなります。
　特に形状による増減がなく、借地権割合が６０％だと仮定すると・・・

　330,000×1.25×40%×170　＝　28,050,000円

　となります。（計算間違ってたらごめんなさい）

　以上がざっくりとした概算なのですが、物納財産の管理は財務局（財務省の出先機関）が担当していますので、お借りになっている土地を管轄している財務局・財務事務所の管財課もしは統括国有財産管理官（２３区内ですと東京財務事務所、西部の市町村だと立川出張所）に問い合わせれば、概算価格を提示してくれます。

　基本的に売払申請書を提出した時点の時価で売払になるかと思います。

　あと、値引き交渉ですができないと思います。
　国有財産は適正な価格（時価）で処分することが法律で決められています。
　普通の不動産屋であれば、最初は少し高めの金額を提示するかと思いますが、国はそう言うことはしません、その代わり値引きもしない、と言うことです。

　借地契約を既に締結されているのであれば、国から送られてきた書類に担当課と連絡先が書かれているかと思いますので、そちらに問い合わせて、概算を提示してもらうのが一番正確だと思いますよ。

補足

詳しく回答して頂きありがとうございます。
やはり国には法律で決められた基準があるのですね。
値引きなどは無理なんですね。(よく考えれば当たり前ですよね…）
ですが、土地の形状（セットバックなど）により減額はあると聞きました。

借地契約の時は財務省と直接行うのではなく、仲介の不動産屋が入りましたので（財務局指定の不動産屋）そこで相談したいと思います。