２世帯リフォーム＆袋地問題

質問

２世帯リフォーム＆袋地問題
３１歳男、妻、子（２歳）ありです。

両親と祖母の住む築３２年の家を２世帯リフォームにしようと頑張っています。
様々な問題があります。
(1)家が袋地にあり、１．７５ｍの通路を奥２件の家で共有している為土地を担保にしたローンが組めない。
（接道部分２ｍを確保するべく、前の家主に土地の売買、等価交換をお願いしたが、駄目でした。）

(2)当時の世帯主が他界した為、建築確認等をとっているか不明。
（証明書などは見つかっていないので恐らく取っていないと思われます）建築確認がないと融資額が少なくなる。

(3)融資を受けられる額が父が約５００万、自分が１０００万で金利が３．５％程のものしか受けれず、頭金も２００万程しか用意できない。
（見積もりで２０００万程リフォーム代がかかるとの事）

(4)妻がこのような状況下で乗り気ではなくなってきた。
（近場に住みたいと言っています。）

幸いにも母と嫁の関係は悪くなく（妻が時々愚痴を言いますが・・・）子供も緩和剤になり一緒に住んでも上手くやっていけると思うのですが、このような状況で私もリフォームを進めていくべきか悩み始めました。
一人っ子なので、いずれは「介護」の問題もあります。（祖母は８４歳、両親は５７歳）
両親はリフォームをして一緒に住む事を熱望しています。
良いアドバイスが頂けれは大変有り難いです。
宜しくお願いします。

回答No.1

noname#78261 · ベストアンサー

接道条件を満たさない以上、不動産価値はほとんどありません。
また、新築は不可能ということになります。
売買としても非常に安くしても売れません。接道を満たせる土地の所有者が購入しなければ使い物にならないというのが現状だと思います。

そうなるとリフォームの道しかないわけですが、お調べのとおり現在では融資も厳しいのが事実です。
しかも、火災の際には袋地は消火活動も遅れがちで、泥棒にもあいやすいと聞きます。車寄せすることも出来ない土地で介護するような高齢者が住まうのにそのような危険性はどのようにお考えでしょうか。

それでも転居でなくリフォームをすすめる場合は、既存がどれだけ健常で耐久性がまだ見込めるのかによって費用をかける範囲を決めたほうが良いでしょう。３２年というと決して質の良い住宅供給がされていた時期ではありません。質より量の時代でした。建物の点検は見栄えと使い勝手がただ良くなれば良いというリフォームではお金を捨てることにもなりません。耐震性、耐久性そこはよく点検したのでしょうか。

私はそこへの居住はすすめられませんが、転売出来ない以上資金もショートしますよね。まずは、２ｍ接道を確保する方向で等価交換でなく、余計にお金を払ってでも安全と不動産価値を向上させることをギリギリまで検討したほうが良いと思います。

そうでなければそこを手放す方向で、近隣に住み替え。

この状態のままで2000万をどうにか費やしてというリフォームは私もとてもやる気にはなりません。

確認は役所へ行って（建築課など）台帳を確認してください、そこに記載があれば証明が取れます。検査済証もとっているようであれば記載をしてもらってください。その状態ではない可能性もありますがやってみる価値はあります。

最後に私だったらですが、祖母の近所のお知り合いのこともあるので程近くの場所に大き目の中古住宅を探し購入を検討します。子供も後5～6年は親と一緒でも大丈夫ですし、４ＬＤＫでも大丈夫ではないでしょうか。水周りは1っ箇所しかないですがね。頭金が厳しいですが、不動産屋に既存の引き取りも相談して交渉します。今まで住んでいるところというのはとても愛着があるものですが、どちらにしろ2000万の工事では84歳の方が住みながらというのはストレスがかかり危険です。どちらにしろ一度は住まいを動かしたほうがいいというコトです。でしたら、中古住宅をお買いになったほうが融資額も増え負担は大きくなりますが、家族の安心もお金をかけただけの資産価値もあると思います。

回答No.3

oyazi2008

NO,1の方と同意見です。
そのような物件でも、見た目綺麗にすれば賃貸で貸す事は以外と可能です。たぶん地域的に地価も高い地域なのでしょうから、賃料もそれなりに見込めるのではないでしょうか？10万ぐらいで貸せれば、2％35年換算で3000万円の借入の支払金額に相当します。
考え方で新たに土地を取得しても、支出過多になるだけではありませんから、色々と考えてみた方が良いと思います。
当方不動産業者です。

お礼

有り難うございます。
中古物件を探す方向で進み始めました。

アドバイスを基に動いていきたいと考えています。

また機会がありましたら是非、ご意見を頂きたいと思います。

回答No.2

manno1966

> 土地を担保にしたローンが組めない。
これは土地の価値が低いためですよね。
再建築不可の宅地は、可の所に比してものすごく安いのが常識ですから。

そこに大金をつぎ込んでも、上物はすぐに無価値扱いになって、残るのローンだけでは。

> 築３２年
土地建物ともほとんど価値がないと判断して、「頭金も２００万」を使って新しい土地と家を買う方が将来性があると思います。

> 金利が３．５％程のものしか受けれず
担保価値が有る物であれば、選べるようになると思います。

> 妻が時々愚痴を言いますが・・・
> 妻がこのような状況下で乗り気ではなくなってきた。
無理に進めると、妻と子にあえない状態になる可能性がある。

> 一緒に住む事を熱望しています。
特にこれだと、過干渉になりやすく、火種を抱えやすい。

自分の親戚、親、兄弟。同居・介護をきっかけとして子供に会えなくなった親や祖父祖母、複数見ています。

妻の意見が最優先ですよ。
自分や親の意見を優先すると、自分の家庭が壊れる可能性が発生してくる可能性があります。

お礼

妻は線が切れたら富士山の噴火以上の破壊力を持っているので、マグマを冷ますように頑張っていきます。

土地問題を含め、「同居」や「二世帯」の難しさを痛感します。

有り難うございました。