占有移転禁止の仮処分につきまして

質問

ご相談申し上げます。
当方、債務者の立場でございます。
上記、仮処分が決定が下された場合に、
当方の占有を解いて、占有を執行官又は債権者（建物の所有者）
になるという事があるでしょうか？
占有を解く決定を出ました場合には、納得がいきません。

以下詳細でございます。
わたくし個人事業主でテナントビルにて
店舗契約をしております。
公共の整備計画により、ビルの取り壊しがあり、
建物所有者から立ち退きを、求められております。
来年１月より工事が開始予定ですので、１０月より、
占有移転禁止仮処分申し立て受け、
来週には決定が出るのではないかと
予想しております。

９月より、調停も並行していますが、双方、折り合いがつきません。
１０月中には和解をしたかったのですが。、

占有を解かれた決定が出ました場合には、高裁・最高裁に
抗告を申し立てますと判決までに
どれ位の時間がかかりますでしょうか？

現在、地裁での仮処分申し立てですが、
決定が下りない方法はありますでしょうか？

もし、占有を解く決定がでました場合には不当だと思います。

これは愚問を承知でおたずねしますが、
今日現在、仮処分の決定がされていない場合は、仮に明日、
第三者に名義を変更し、第三者の占有は有効でしょうか？
上記のような事は、邪道ですが、借地借家法並びに、正当事由にて
主張していますのに、相手側弁護士の手段が許せません。

よろしくお願いいたします。

回答No.4

tk-kubota

room335okさん、これは、現在、仮処分の申請に伴って審尋の段階でしよう。
本訴は、この仮処分とは別な訴訟です。その前処分の段階と思います。
それで、相手としては、その本訴を待っておられないので、この仮処分を申し立てているのです。
断行の仮処分は、よほどのことがないと認められません。
保証金も普通の仮処分より高いです。
そのようなわけで、もし、その仮処分決定があると云うことは、本訴は、ほぼ間違いなく敗訴です。その時間も、それほどかからないです。
そう云うことで、相手が、この仮処分の申請していると云うことは、賃借権が解除していることは当然の前提です。(最終的には裁判所の判断ですが)
次の、上級裁判所に対する抗告ですが、仮に、これをしたからと云って執行停止の効力はないのです。
つまり、抗告しても断行はされます。
これを防ぐには「執行停止の申立」をする必要があります。
勿論のこと保証金が必要です。
なお、私は「断行の仮処分」と云いましたが、そうではないかも知れません。
単なる、占有移転の禁止の仮処分かも知れません。
それですと、明渡の強制執行はないです。
ないですが、占有を移転することはできないし、その決定があれは、本訴においても、かなり、不利であることは間違いないです。
従って、今現在、相手の仮処分申請を認めさせないように証拠などで頑張る他ないと思います。

補足

この度も至急のご返事有難うございます。
＞「素人の私は、裁判所は判決以前の段階で借地借家法の賃借人の保護＞がされていないと実感しております。」と云っているのでは、腰が弱＞いです。
ご意見有難うございます。気を引き締めます。

当方の弁護士が、９月・１０月と、お話を進めなかったので
仮処分申請に至りました。
数カ月経過しまして、弁護士の職務状況に、不安を持ち、ご相談申し上げた次第でございます。
一度、依頼をしたからには、二人三脚で頑張って欲しいのですが。
弁護士は、いくつも事件を抱えていますので、どうしても当事者ほど、
真剣ではないのかと想像しております。

現状・これからの予定をお聞きしましても、その通りに、行かないことがあり、現在の仮処分につきましても、私への説明が果たして、代理人として、正しい説明なのかわかりません。

現状、仮処分が決定された場合は、どのように進めていくのか
お尋ねしましたところ、高裁・最高裁への抗告をしていくとの
説明でした。

法律相談の段階では、今回の件は、借地借家法の適用を主張し、
調停を申し立てて交渉のテーブルを作れば、
営業補償、優先入店の交渉をする余地はあるとご意見いただきました。
しかし、進行がないので、相手側より仮処分申立てになりました。

私として、相手側の仮処分申立てに対する、当方の主張・反論が足らないのでないかと思っております。

主張のために弁護士に依頼したのですが、困惑しております。

ここで質問でございますが、申立書の主旨に「占有を解いて」と明記しておりますので、断行の仮処分申請にて動いております。
当方の状況の場合にて、断行の仮処分が決定される可能性はどのくらいでしょうか？
そう簡単に断行はないとご意見いただきましたが、
断行されるケースと言うのは具体的にどのようなケースでしょうか？

主張・反論を追加しましたら、仮処分の決定は遅らす事が可能でしょか？
僭越でございますが、私が反論・主張の分を作成して、弁護士に提出しようと考えております。

当方弁護士は、高裁・最高裁に抗告して最中に和解と
と言っておりましたが、
tk-kubotaさまは、決定がおりました場合は抗告が難しいと
アドバイスいただいておりますが、いままでの職務を見ますと
弁護士はその場凌ぎ又は慰めの
意見を私に言っているのではないかと感じてしまいますが、
実際はどうでしょうか？
あまり、疑うことはしたくありませんが。

どうしたら良いかご意見お願いいたします。

回答No.3

waosamu

＞借地借家法の賃借人の保護がされていないと
実感しております。

　借地借家法の理念は、主に住居という、生活権の保護が目的です。
特に旧借地法、建物保護法は、生存権保護という性質が強く、判例等からは、借主を保護しすぎでは？という疑問もあったぐらいです。

　それで、平成４年ごろ？かな？そのくらいに新借地借家法ができまして、正当事由による立ち退きというものを認めるようになりました。
　質問者様の事案は、テナントという商売上の借主なわけですから、
借主の生活権の保護ということを勘案しなくてよいわけですから、貸主側からの、正当事由は認められやすくなると言えます。
　そして、紛争の最大の争点は、立ち退き料の折り合いですから、後は
これをどこまで詰められるか？ってとこでしょう。

　確かに、最高裁まで、特別抗告等するのも手段ですが、年数や弁護士費用等を考えると得策とは思えません。
　ある程度のところで妥協するのがよいのではないでしょうか。

お礼

本当にご親切に有難うございます。

大変参考になります。

勝手ながら、これから、弁護士との打ち合わせがあり、
ご回答の件、２１；３０過ぎになりますが、

ご相談いただければ、幸いでございます。
当方、生活が掛かっておりますので、切実でございます。

貴重なお時間を裂いて頂き、本当にありがとうございます。

補足

waosamuさま
本日は数度のご回答いただき、本当に有難うございます。
心より、お礼申し上げます。
ご連絡が遅くなり申し訳ございません。
再度ご相談申し上げますが、

今回の件は、相手側は消化仕入れで契約であると主張しており、
実態として当方は独立した店舗にて
経営・業務の全て当方で行っており、
営業料と称して、固定金額の家賃だけを徴収し、
借地借家法の適用があり、
立ち退きには正当事由の補完が必要と主張しております。

９月に相手側より、調停の申し入れがあり
当方の弁護士が、１０月末まで、前進がありませんでしたので、
相手側の弁護士が、仮処分の申し立てに至ったと思っております。

借地借家法に長けている弁護士の方と思い、依頼いたしました。
しかし、済んだことになりますが、９月・１０月に折り合いが付いて
いたらと、私は思っております。

＞確かに、最高裁まで、特別抗告等するのも手段ですが、年数や弁護士＞費用等を考えると得策とは思えません。
上記ご回答についてですが、具体的にメリット・デメリットは
いかがなものでしょうか？

＞ある程度のところで妥協するのがよいのではないでしょうか。
仰る通り、妥協が必要と感じております。

相手側は、工事工期の関係で非常に焦っております。
条件面の具体的な数字でございますが、
相手側は借地権価格１００万円の提示、
当方は新規店舗出店費用・１５００万円を提示
と、かなりの隔たりがございます。

よろしくお願いいたします。

回答No.2

tk-kubota

文面では「占有移転禁止の仮処分」となっていますが、内容は「断行の仮処分」のようです。
これは、その決定があれば、14日以内に明渡の断行があります。
「明渡の断行」とは、実際に店舗内の動産類は全部、執行官が預かり(実務では債権者が保管します。)店員が何人いても全員、外に出されます。
そして法律上では、執行官が占有していることになります。
この処分に異議があれば、取消を求めることと「執行停止の申立」と云う方法で対抗することができますが、保証金を積む必要があります。
実務では、ほとんど認められていないのが実情です。
後は、本案訴訟で明渡しですが、理由があれば数ヶ月で結審です。
今回は「公共の整備計画により・・・」と云うことなので、賃借権は最早解除されているようですし、占有権の問題だけです。
そうしますと、最早、手の打ちようがないように思います。

補足

ご親切にご回答有難うございます。
かなりきつい仮処分のようですね。

ご回答いただきました、
＞本案訴訟で明渡しですが、理由があれば数ヶ月で結審です。
これは、断行の仮処分に対して、訴訟が可能ということでしょうか？

当方の弁護士は、執行官の保全であれば致し方ないが、
当方の占有解除は、債権者の不当な仮処分申し立てであり、
地裁もこの仮処分決定の場合は、
高裁・最高栽まで、抗告すると、相手方の弁護士に言っておりました。
相手側弁護士は、驚きの顔をして、
当方の占有の解除（断行）取るよう検討すると言っておりました。
実際高裁・最高裁まで抗告が可能なのでしょうか？

相手側弁護士・債権者は、非常に時間がないと焦っております。

＞今回は「公共の整備計画により・・・」と云うことなので、賃借権は最早解除されているようですし、占有権の問題だけです。

上記説明不足で申し訳ございません。
テナントビルは駅と連立しておりますが、駅は公共の整備事業であり、
ビルは、デベ側の私的な取り壊しとなっております。
回答者さまから見まして、賃借権は裁判所の判断で解除されていると
思われますでしょうか？

正直、現状・経緯を見直しますと
素人の私は、借地借家法の賃借人の保護がされていないと
実感しております。
それで、最初の質問に記載しましたが、断行の仮処分決定が下される前に、第三者に占有を変更というのがよぎりました考えでございます。
ダーティーな方法ですが・・・・

よろしくお願いいたします。

回答No.1

waosamu

＞仮処分が決定が下された場合に、
当方の占有を解いて、占有を執行官又は債権者（建物の所有者）
になるという事があるでしょうか？

　占有移転禁止の仮処分というのは、何かを移転させる処分ではないですよ。
　例えば、
AがBに占有移転禁止の仮処分をすれば、BがCに占有を移転しても、AはCに対して強制執行できるという当事者恒定という効果を発するものです。
　ですから、
＞仮処分の決定がされていない場合は、仮に明日、
第三者に名義を変更し、第三者の占有は有効でしょうか？
　上記のようなことを防ぐためにする仮処分です。そして実務上もよく使われるそうです。
　したがって、
＞借地借家法並びに、正当事由にて
主張していますのに、相手側弁護士の手段が許せません。
　弁護士としては、当然の措置をしたまでであって弁護士を怨むのは筋違いです。
＞公共の整備計画により、ビルの取り壊しがあり、
建物所有者から立ち退きを、求められております。
　借主というのは、確かに借地借家法で保護されてますが、それは絶対ではありません。公共の整備計画や建物の老朽化、立ち退き料などを勘案して立ち退きを許可することもあります。
　調停で、立ち退き料の上積みなので妥協したらどうでしょうか？

　そして、公共の整備計画をごねると、最終的には、土地収用かけられることも考えなくてはいけません。
　総合的に考えて今後の対策を考えて下さい。

補足

ご丁寧に、ご回答有難うございます。
説明不足、申し訳ございません。

占有移転の禁止の仮処分申し立ては、納得がいきますが、
この申し立ての中には、
当方の占有（賃貸契約）を解いて、執行官又は所有者に
保全されてしまう、強制的な事項が付け加えられております。
当方の占有を解かれてしまいますと、即、強制執行が可能に
なると聞いております。
これでは、地裁の仮処分申し立ての段階ですが、
借地借家法での主張がすべて認められなく、
仮に決定が出ました場合には不当の判決だと思います。

相手側弁護士に今回の決定が出ました場合には
高裁・最高裁に抗告を準備している旨を
伝えましたら、占有の解除の件は検討すると言っておりました。

決して居座る気持ちは無く、
和解を前提に進めておりますが、
当方は新規出店準備費用・移転費用
を提示しておりますが、相手側は
借地権価格のみの提示にて、双方隔たりがございます。

これからどうしたら良いかアドバイスお願いいたします。

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