移転禁止仮処分とその対応つにいて質問します。

質問

移転禁止仮処分とその対応つにいて質問します。

Aの親族Bが、CにAの土地建物を担保にお金を借りた。
Cは金銭消費貸借契約の締結と共に、Aの土地建物に抵当権を設定した。
契約は期日までに返済が無い場合、当該土地建物を売ると言う特約を付帯。
返済期日になってもAから返済がないので、Cは契約に基づき抵当権を抹消し、売買契約に基づく売買として所有権の移転登記を行った。
Cは当社の元取締役で、彼はこの土地建物を当社に買うことを勧めてきた。
評価額より安い価格であったので、転売が見込めること、当該土地建物がマンションで入居者もいたので、賃料収入も見込めると目論み、Cと当社で売買契約を結び当社が買い受けた。
売買契約にあたり、全額資金の用意が出来なかったので、未払い金はCに対する借り入れとして消費貸借契約を締結した。
契約が成立して所有権移転登記が完了したので、入居者に所有者変更の通知を出した所、Aからそんな話は聞いていないとAの管理会社が出てきて入居者に対し、当社に家賃を支払うなと話すと共に以前家賃の徴収を続けた。
入居者はAに家賃を払っているから当社には支払わないの一点張り。
当社は色々問題がある物件であることに気づき、転売先を探すと共に、当てにしていた家賃収入がないことから、当該土地建物を担保に資金を借りる準備をしていた。
資金借り入れの準備が整い、抵当権設定付帯の消費貸借契約を結ぶ直前になって、司法書士から連絡があり「Aから出された移転禁止の仮処分が決定して登記されているから契約の締結が出来なくなった」と言われた。
これにより、当社は資金手当てが白紙になり、同時に進めていた売買契約の話も流れてしまった。

当社としては当該土地建物の所有者であるのに家賃も得られず、抵当権の設定や売買も出来なくなりとても困っています。
移転禁止の仮処分ですので本訴があると思うのですがいつになるか判らず、この状況の打開のためにどういう順番で何から手を付けて解決すべきか教えて頂けると助かります。

マンションの入居者には謄本の写しを送付して当社が所有者である旨は通知済み。
何度か書面で家賃支払い催促はしています。(しかし何の返答も返ってきません)
売買契約も細かい条件を詰めるだけで数ヶ月以内には売買が可能な状況でした。
よろしくお願いいたします。

回答No.4

talkie（@utilityofa）

本件の不動産について、ＡさんとＣさんとの間の契約関係は「売買」とされていますが、経緯から考えれば、実質的な代物弁済ということでしょう。
まぁ、本件の本質から言えば「売買」でも「代物弁済」でも、選ぶところがありませんが…。

＞Ａは80の高齢の方＜
実は、やっぱり、思っていたとおりの展開です。
こういう場合は、後に「親族がああ言った」、「（実の）子供がこう言った」と頑張ってみても、何の抗弁にもならないのです。本件の不動産はＡさんのものであって、Ａさんの親族のものでも、子供のものでもないのですから。
その親族やお子さまが、正当にＡさんを代理する権限をもっていたことを、Ｃさんないし御社は、どうやって立証しますか。委任状を確認していますか。
（というのは、残念ならが、法律は「親類や実子だから当然に代理権を持っている」とは考えていないのです。）

もし、その点の確認を怠っていたとしたら、問題の不動産を取得した際に、Ｃさんの「ツメ」が甘かったというほかないことになります。
御社は、早めに専門家（弁護士）に相談して、少しでもご自身の不利益を回避できるよう、防禦を固めた方がよいと、私は思います。

回答No.3

talkie（@utilityofa）

＞Ａからそんな話は聞いていないとＡの管理会社が出てきて＜
１　文面だけのサイトのご相談ということで、限界もあるのですが…。
本件では、(1)当初のＡさんからＣさんへの所有権の移転（代物弁済？あるいは実質的な譲渡担保契約？）の経過がよくわかりませんし、(2)登記簿の記載上で所有権が移転されたことを不服として仮処分をかけてきているくらいですから、その所有権の移転の手続きに、実際のところはＡさんが、どれほど関与したのかもわかりません。

＞訴訟手続きによる方法がこの場合一番良いと言うことでしょうか？＜
＞他の手段はないのでしょうか？＜
２　前記１のような状況を前提として…。
ご承知のとおり、不動産については、登記を信頼して取引をしても保護されないので（所有権移転の登記は、所有権移転の効力要件ではなく、第三者対抗要件にすぎない）、本件のような紛争がある以上－そうして、Ａさん側のアクションとはいえ－実際に裁判所（訴訟）に争いの舞台が移っている以上、御社（質問者さま）の側でも、この機会にその訴訟手続きを利用して、きっちりと決着をつけてしまうのが得策だろうと私は考えたということです。

＞また、入居者に対する対応については如何でしょうか？＜
＞我々は家賃については諦めるしかないのでしょうか？＜
３　こういう場合、家賃をＡさん（の管理会社）と御社のどちらに支払うかは、入居者のかたが、そのリスクにおいて判断すべきことになります。
その意味では、御社として、入居者に対する説得に努めることには十分な理由があると思います。
ただ、この場合、入居者のかたは、債権者不確知＝自分に落ち度がないのに、真実の債権者が誰であるかわからなくなったという事情＝を理由として、家賃相当額を法務局に供託して、家賃の支払い義務を免れることができますが［民法494条後段］、御社として、その手続を止める＝入居者のかたに供託をさせないという＝方法は、ありません。

補足

何度も回答頂きありがとうございます。
> (1)当初のＡさんからＣさんへの所有権の移転（代物弁済？あるいは実質的な譲渡担保契約？）の経過がよくわかりません
この件について、Cに確認したところ、抵当権設定の金銭消費貸借契約で期日指定の一括返済の約束をを交わした。期日になり、Aの親族Bから返済が出来ないので当該土地建物を買い取って貰いその返済に充てたいと申し出があり、新たに売買契約書の差し入れがなされ、Cはそれに同意して、期日から一週間後に代物弁済ではなく、売買による譲渡として登記を行ったと聞いた。

> (2)登記簿の記載上で所有権が移転されたことを不服として仮処分をかけてきているくらいですから、その所有権の移転の手続きに、実際のところはＡさんが、どれほど関与したのかもわかりません
Aは80の高齢の方と仮処分の文書に記載されていた。
そして、抵当権設定の契約書を締結する際、Aの子と同席して司法書士の出した書類に押捺したと記載されていた。(消費貸借をしたことは同意している)
しかし、売買契約は知らない、消費貸借した金も抵当権設定の金額と異なると述べています。(しかし、司法書士は嘘はついていないはずです、彼の職権に影響するから)
Cもなぜ彼ら(Aとその親族)がそのように述べているのか判らないといっていました。
彼らはCに借りたお金はまったく返済していないし、その後連絡もないと聞いています。

回答No.2

akak71

質問文では精算金の精算が完了していないので、所有権移転の効力に争いがある。
質問者への移転登記も争われる可能性が強い。

回答No.1

talkie（@utilityofa）

本件の紛争を（訴訟手続きによって）早期に解決したいということであれば、御社（質問者さま）は、裁判所に、本案の起訴命令をお求めになっては、いかがでしょうか（民事保全法37条１項。なお、同条３項・４項参照）。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
とりあえずこれから裁判所に出向き、内容の確認をしてきます。

補足

回答ありがとうございます。
「起訴命令」を求めるとは、起訴をしてくれと申し出ることで宜しいのですか？
訴訟手続きによる方法がこの場合一番良いと言うことでしょうか？
他の手段はないのでしょうか？
引き続き宜しくお願い申し上げます。
また、入居者に対する対応については如何でしょうか？
我々は家賃については諦めるしかないのでしょうか？