道だと思ったら宅地だった！

質問

先日購入した中古住宅が、
厄介な土地問題を抱えていることを知りました。。

土地が分譲されていた当時に遡って、状況を調べてみたのですが・・・

最初、
道路沿いの土地が４区画に分譲されていました。
それぞれ、家がやっと１軒建つくらいの広さです。
（とりあえず、順番に、土地１、土地２、土地３、土地４としておきます）
土地１～３は道路に面しているのですが、
道路より２～５ｍ高くなっていて、
土地の道路側は、ほぼ垂直なコンクリートの擁壁になっています。
土地４は道路にまったく面していません。
また、この道路以外に交通できる場所はありません。

分譲当時は、コンクリートの擁壁がなくて、
土地２から３にかけて、道路側の急斜面を切り崩して、
整地するための重機を通すためのスロープが築かれていました。
それぞれあまり広い土地ではないので、
土地２の１０％くらい、土地３の３０％くらいが、このスロープに供されていました。

この状態で、土地１～４が販売されて、
最初に、土地１と土地４で家の建設が始まりました。

このとき、建設のための重機や資材を通すために、
スロープと、スロープの上から土地２を通って土地１までと、
土地３を通って土地４までがコンクリートで舗装され、
結局、土地２と土地３のほぼ１００％が道になってしまいました。
それと同時に、スロープ以外の場所にコンクリートの擁壁が作られました。

その後、
土地２と土地３には家が建てられることなく、
土地１の家が中古住宅として売りに出されて、
私が買って、現在に至るわけなのですが・・・

土地１の家は、道路まで歩行用の階段が造ってあるので、
歩いて出入りする分には余所の土地を通らずに済むのですが、
家の横の駐車場に車を入れるには、スロープと土地２を通らなくてはなりません。
土地４の家に関しては、徒歩で出入りするのも、車で出入りするのも、
スロープと土地３に完全に依存しています。

土地２の所有者は、大らかなのか無関心なのか、
まったく気にとめていないようなのですが、
土地３の件で揉めているのです。

どう見ても、土地２と土地３が道でない限り、
土地１と土地４の家は成り立たないので、
土地３を宅地として売ってしまった不動産屋の不手際、という気がするのですが・・・

今頃になって、土地３を、土地１と４の所有者で分割して買い取れ、
なんて言われても、なんだか納得できません。

こんな場合、責任はどこにあるのでしょうか？
また、どんな解決策が妥当でしょうか。。？

回答No.1

-phantom2- · ベストアンサー

＞どんな解決策が妥当でしょうか。。？

質問者さんの土地1は車を敷地に止めるにはスロープと土地2を使わざるを得ないのですね。

その土地3の半分をいくらで買えと言われてるのでしょうか？

その金額で土地1の道路に面した擁壁部に掘り込みの駐車スペースが造れないか検討されては如何ですか。

土地1は人の出入りについては階段が道路に通じており問題なし、後は車をなんとかすれば、土地3の主張など関係なくなりますね。

人も車も、他の土地に依存することなく出入りできるようにして置けば、その土地1の資産価値も上がります。
この資産価値の上昇を考えても、駐車スペースを考えられた方が良いと思います。

逆に考えると、現在のような土地紛争を抱えていては、もし売ろうとしても買い手はまず付かないので実質的な資産価値はゼロです。

＞こんな場合、責任はどこにあるのでしょうか？

昔の責任云々は今更言っても仕方ないと思いますよ。昔の不動産屋が簡単に非を認めるとは思えませんし、裁判にしても金と時間がかかるばかりで勝てる補償もありません。

お礼

アドバイスありがとうございます。
既に上に建物があるうえに、かなりシビアな地形なので、
擁壁に駐車スペースというのは、難しいと思います。

それになにより、
擁壁に階段を取り付けている状態なので、けっこう急な階段でして・・・
大きな荷物や、プロパンのボンベなんかは、土地２の側からしか搬入できないのです。
なので、土地３に建物が建ってしまうと、生活に関わる問題でして。。

回答No.4

m_inoue222

＞こんな場合、責任はどこにあるのでしょうか？

売るときには不動産業者は重要事項として説明していませんか？

貴方の場合がどうかは知りませんが．．．

最初１５０坪の土地の一番奥にＡを建てた
その後分筆しＡは５０坪、Ｂは１００坪
Ｂの家を建てた、分筆しＣの家を建てた

こうなると一番奥のＡの家は「結果として接道していない違法建築」かな？

こんな事が可能かどうか不動産屋にでも聞いて確認してみます．．．

＞土地が分譲されていた当時に遡って

かなり昔の建物では接道の無い物件も多いですね

回答No.3

iwakura009

そもそも論で申し訳ないのですが
土地４が道路と面していなくて宅地として建築が認められるのでしょうか？
土地４の申請がどのようになされているか確認が必要ではないでしょうか？？

回答No.2

0621p

掘り込みガレージを作るとしても、その部分と＋少なくとも１メートルくらいの上に建物があると無理でしょうね。
土地３を買い取ったとしても、土地２も通らないと車を入れることはできないんですよね？それなら土地３だけを買ってもあまり意味はありませんね。
道路から階段で入れるとのことですから、あなたの土地だけは土地２，３は関係なしに建築確認に問題ないと思いますが、念のためにその道路についても、公道かどうか？建築基準法上の道路かどうか？調べておいたほうが良いと思います。
ガレージの問題は別にすると、あなたの土地だけがまともな土地のようです。他で駐車場を借りるとかできれば、この問題には首を突っ込まないほうがいいんじゃないですかね。

お礼

No.1さんへの返事にも重なりますが・・
擁壁にガレージはかなり難しいと思いますし、
下手をすると家が崩れそうですし、
スロープと土地２を通るのは生活に必需なのです。。

土地２に関しては、
投資目的で買われた土地らしく、買う気になれば売ってもらえるらしく、
駐車場も広くなるし、物置もおけるようになるし・・・ということで、
買っても良いかなと思っているのですが、
どうにも、土地３まで買えというのは釈然としません。。

そもそも、土地１～４全部に家が建つことが、
どう考えても不可能な分譲って、アリなんでしょうか！？