幅が４ｍ未満の道に面している土地に家を建てられない？

質問

約２０年前に現在の中古住宅を購入して住んでいます。

引越し当時、大工見習いの友人が遊びに来たときに、ちょっと気になることをいっていました。

この家の前の道の幅がもし４ｍ未満だと、建築基準法の辛味で家の建て替えは、住宅公庫からお金を借りられないかもしれない

とのこと。当時、住んだばかりで気にもかけていなかったのですが、最近では建て替えを検討しているのでこの一言が妙に気になっています。
その友人とはもう連絡取れないので。。。。

それで計ってみたら、３．８ｍで私の土地には２．３ｍ面しています。
近所の人に聞いたら、ここは完全な私道で、それぞれの土地の人が出し合って私道を作っているとのこと。（道路負担のこと？）

ちなみに、昨年、同じ通りの別の家が完全に家を建て替えましたので、問題ないのかな？とも思っているのですが、実際のところどうなんでしょうか？

ちなみに土地は以下のようです。（市役所に確認済み）
第一種住居地域
第三種高度地区

ただ市役所に前面道路が4ｍ切っているのは怖くていえませんでした。

回答No.4

alias3 · ベストアンサー

建築基準法では、建築物の敷地は4m以上の道路に、最低2m以上接するように定められています。
建築基準法で定める道路とは、

1.幅員が4m以上で、次の(1)～(5)に該当する道路(建築基準法第42条1項)
(1)道路法で定める道路(国道・都道・区道などの公道)
(2)都市計画法や土地区画整理法による道路(都市計画事業等によってできた道路)
(3)建築基準法施行時(S25年11月23日)以前より存在していた道
(4)都市計画事業などにより2年以内に事業を執行する予定の道で、行政庁(市区町村長)が指定したもの
(5)土地を建築物の敷地として利用するために新たに築造する道(一定の基準に適合する道)で特定行政庁に申請し指定を受けたもの(位置指定道路)

です。

幅員が4m以上確保されている道でも、建築基準法の道路ではない場合があります。敷地が接している道路については、役所の建築課の窓口にてご確認ください。

次に、ご質問のケースにつきましては、建築基準法42条2項道路に記載されています。
建築基準法では、4m以上の道路に2m以上接していない敷地には、建築物を建てることはできません。
しかし、古くからの市街地や住宅が密集している地区では、幅員4m未満の道に接した敷地に建築されている例が少なくありません。
幅員4m未満の道が、建築基準法では道路としてみなされませんと、これらの敷地には、新築や増改築などの再建築ができなくなってしまいます。
そのため、建築基準法の施行（昭和25年）時、現に建物が建ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものについては、道路とみなして建築することができます。
この道路を「42条2項道路」もしくは「みなし道路」と呼んでいます。
「42条2項道路」に接した敷地では、道路の中心から2m後退した線を道路境界線とする後退義務が生じます。後退部分は、道路とみなす部分なので、建ぺい率や容積率には、敷地面積として算入できません。また、建築物（建築設備を含む）に限らず、門や塀などの、道路としての機能を阻害し通行上・避難上支障をきたすものは築造できません。）
このように、建替え時の後退によって幅員4mの道路が出来上がる仕組みになっています。

難しいでしょうか？
つまりこういうことです。
恐らく、近隣の建築状況からすると、ご質問者様の住宅に接する道路は42条2項道路に該当するかと思います。
つまり、その接する道路の中心から2m後退した線を道路境界線とし、そこから2m後退して住宅を建築することが可能なはずです。
具体的に申し上げると、こういうことです。
接する道路の幅員が3.8mとしましょう。
よって、道路とみなすことができるのは、接する道路の中心からの距離1.9mプラスご質問者様の土地0.1m分がみなし道路としてみなされます。
そこから、2m以上の後退が求められますので、0.1+2=2.1m、道路の端から後退していれば住宅を建築できることになります。

お礼

回答ありがとうございます。

説明不足ですみません。
私の土地は３．８ｍ道路の突き当たりの土地です。（突き当たりに２つの土地があります）

私の土地はその道路に２．３ｍくらい接していて、隣人の土地は１．５ｍくらい接しています。

こういった土地も建て替えはできるのでしょうか？

質問でも書きましたが、その道路に面している別の家が建て替えしているので、今回の件もその昔からの道ということになるのでは？と推測しています。

回答No.3

Osachi-H

＃２さんの補完になるかもしれませんが、
昭和25年の建築基準法の改正時に、道路は４ｍ以上とされましたが、それ以前の狭い道路は、実際数多く存在するため、２項道路として認められました。
　しかし、新しく建築する場合は、順次４ｍに広げていく方向なので、セットバック（SB）として道路用地を提供することになっています。
　現在４ｍないことは、全く問題ありません。（接道２ｍは必要）

http://www.mizuho-tb.co.jp/estate/guide/myhome/yougo/setback.html
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20021205A/?FM=cukj&GS=buyhouseshuto
でも、こんなまちもあるようです。
http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/case_com20030122i7000pe.html

回答No.2

noname#17451

幅が４メートル以上の道路に２メートル以上敷地が接してなければ建築は出来ません。
ですので道路の中心線から敷地を２メートル下げれば問題ないでしょう。
つまり質問者さまの敷地が接する道路幅が３．８メートルだとすると、敷地を１０センチメートル下がれば大丈夫です。

土地が２．３メートル接しているので道路に付いての問題は他にないと思います。
市役所の建築指導課へいくと他の建築に際しての制限なども詳しく教えて貰えます。

お礼

回答ありがとうございます。

説明不足ですみません。
私の土地は3.8ｍ道路の突き当たりにあります。

このため、突き当たりのもうひとつの土地は何故か道に２ｍ接していません。（こちらはもしかしたら立替できないかもしれませんね）

そのせいか、突き当たりのもうひとつの土地の持ち主は、事あるごとに、この境界線は無効だ！もっとそっちに行けといっています。
でも私が購入するまえの持ち主と裁判所でケリがついているんですけどね・・・

回答No.1

Misaki-27

あまり建築に関して詳しくないのですが、建築基準法に反してる家って言うのは、
改装・改築は出来ないと聞きました。で、立替時に、そのはみ出し部分を
削られる様な事を聞きました。借金なんかは勿論出来ません。
建築基準法に反した家って、建ててしまった状態では特に何も出来ないと言う事で
結構野放しなんですが、改装時・立替時に色々と文句が来ます。

　うちの近所に建築基準法に反した家があるのですが、立て替えるよりも
手放した方が得とか言うことで放置されてます。私はそこら辺の詳しいところまで
分かりませんが、一度、立て替えた家の方に聞いてみてはどうでしょうか？
もしかしたら、何か特例みたいなのがあるのかもしれません。

お礼

回答ありがとうございます。

私も違法建築は色々と不都合があると聞きました。