敷金の家賃への充当

質問

アパートを退去するときに、下記のようなWebページがあったので、最終月の家賃を敷金で充当したいと思っているのですが、管理会社あるいは大家との交渉で注意すべき点などの体験談がありましたら、教えてください。

http://24953445.at.webry.info/200709/article_5.html

回答No.5

bugyou

前職、不動産管理会社です。

私の体験談から話しますと、この、最終月に賃料を振り込まないというやり方は、最近は結構見受けられます。というのも、最近は敷金返金に対しての入居者側の考え方が厳しくなり、還って来ないのならば償却してしまおうという考え方です。

大家さん側の意見は聞きたくないということなので、実情を申しますと、このやり方は、管理会社としては非常に対応しにくいんです。そもそも、大家さんも心の中では補修費は請求できなくなったということはわかっていますが、敷金がある以上は取っておきたいと考えます。しかし、敷金がなくなってしまっては、請求を出したところで払われないのがオチ（この手を使う方は、転居先の住所や連絡先もデタラメの場合が多い）なので、泣き寝入りしかないんです。退去後の裁判にしても、よほどの事がない限りは裁判という選択肢を選びません。

交渉の話ですが、交渉しないのが一番なんじゃないかと思います。交渉すれば、管理会社も大家側も敷金を失いたくないと思ってますから、「払ってください」といわれるのがオチです。日割りの場合や１ヶ月ぐらいであれば、すんなり受け入れることも多いですが・・・。仮に不払いの状態でも、退去すると分かっている人間に対して裁判起こしたり、わざわざ取立てを行うことも確立としては低いと思います（管理会社側がそんなに面倒な手間をかけさせません）。

注意することといえば、このやり方は既に先人たちが今まで行っていますので、管理会社は対処の仕方を知っています。その対処法を知っている管理会社の社員とどのように退去までの間接していくかだと思います。仮に、敷金が３ヶ月だった場合、３ヶ月間未納の状態を続けるは度胸がいるかと思います。特に、立会い点検がある場合ですと、相手も十分にそこらへんの手を打った形で来ますので，お気をつけ下さい。

回答No.4

to-kon

借地借家人組合はまともな団体ではありません。

こんなこと真に受けてやらないほうがいいですよ。

回答No.3

chinya

退去時に未払いの家賃がある場合に敷金で精算することは、別に新しいことでも何でもなく、以前から行われている方法ですし、それが敷金を預託する本来目的です。

ただし、それと退去精算行為とは別問題です。
もしも、敷金を未納家賃でゼロにしてしまい、原状回復費用を別途請求されても無視しようということなら、無理があります。
判決文にもあるとおり、敷金は（原状回復費用を含む）一切の債権を担保する物であり、「残存する限度において」当然に充当する物です。

退去時の清算金の何を敷金から充当するかは、賃借人から指定は出来ません。
原状回復費用をまず敷金から引き、不足分を滞納家賃として請求されてしまうと、あくまでも滞納家賃ですので、問題なく支払い命令は出てしまうでしょう。

やはり、通常の精算行為は必要です。
もし、少額訴訟になった場合、敷金相当額をあらかじめ滞納し、清算金の請求を無視していれば、計画的な踏み倒しを狙ったと取られてしまう可能性もあります。

ブログを見ましたが、この判決は、家賃債権について、当事者の意思表示無しに自動的に敷金から充当されるという判決であり、精算行為を一際せずに、敷金だけおいて勝手に退去してもいいという趣旨は全く含んでおりませんので、お気を付けください。
この判決も、債権額は敷金の範囲で収まっており、金額についての争いは無いケースのようですしね。（滞納家賃６００万に対して敷金１０００万）
何が争点で最高裁まで争ったのかは不明ですが、多分、倒産などにより敷金が全く戻らないことを恐れて、あらかじめ家賃で回収しようと計った、特殊なケースのように思います。
見る限り、どうしてこれで一般賃貸での敷金回収に結びつく解釈が出来るのかは、理解に苦しみます。

なお、別に大家側からの意見ではありません。制度の解釈についてです。

回答No.2

noname#65504

敷金とは預かり金ですので、何もなければ全額返金するお金です。
でも家賃の滞納や原状回復に要する費用があれば、それと精算して残りがあれば返金し、不足があれば返金するお金です。

問題は原状回復の状況でしょう。故意または過失による傷があればそれに対する費用を大家は請求することができますので、質問者がどれほどきれいに使っているかによって状況は変わります。

また、契約で敷き引きや原状回復に関する取り決めがあれば、基本的に契約は有効ですので（最近は裁判をすると契約自体が無効とされる場合がよくあるようですが）、その分敷金から差し引きますので、不足分は請求されます。

つまり質問者の部屋の使用状況と契約内容がまず一番の注意すべき点です。

また、敷金で精算するということは、先の大家さんの回答にあるように、大家側から見れば、家賃の滞納として扱いますので、その大家や管理会社に対する印象はよくないでしょう。
全く別の地域に引っ越すならともかく、そうでない場合、同じ管理会社やそのつながりのあるところに対しては、悪質な借り手としての情報が伝わる可能性があります。この点は注意すべきでしょう。

回答No.1

noname#203300

大家しています。

　敷金とは滞納事故等があった場合のためのお金ですので『最終月の家賃を敷金で充当』とはならず、解釈上は、滞納⇒敷金充当　となります。
　当然、原状回復費用は別途請求されることになります。たぶん６０万円を超えない額でしょうから少額訴訟や支払命令で対処するでしょう。　その際、裁判になっても、質問者様が家賃を滞納したと言う事実は大家さんにとってとても有利な材料で、『最終月の家賃を敷金で充当したい』などという勝手な論理は通りませんので、裁判官の心証はひどく悪いでしょう。
　いずれにしても原状回復費用の支払額ゼロということはないでしょうから、支払いは命令されます。そうなれば、強制執行することもありえますから、嫌がらせで『給与差押の準備』とか言って会社に電話することも可能です。

　原状回復費用で揉めて敷金の返還の少額訴訟を起こされるくらいなら、大家さんにとってはこちらの方が有利にことが運ぶでしょうし、溜飲を下げることも出来ます。

　相手の大家さんの性格を見てからなさった方が良いと思います。