引越し時の退去清算について

質問

お世話になります。

退去時の清算費用の請求主についてなのですが、

大前提として賃貸借契約の甲と乙の契約では大家と私の契約なのに、なぜ不動産会社が退去時の清算費用を請求してくるのか、納得いきません。

大家は退去時の清算に関して不動産屋に任せていると、不動産屋が言っているのですが、私に言わせれば大家と私の契約なのに不動産屋を通じて本来請求出来ないお金を私に請求しているようにしか思えません。

この本来請求できない金額については、例えばルーム清掃代やクッションフロアーへの張替え代なのですが、ネットで調べると「特約は無効」という判決が最高裁や地方裁で出ておりますし、また退去時に通常の清掃は行って出ております（１Ｒでユニットバス且つ窓が無かったので普通の生活でカビがかなり沸くのですが（個人的に構造の欠陥な為と思うんですがそれは良いとしても）、カビキラーでカビ一つない状態にまで綺麗にして退去しました。出窓やガラス窓などのゴム部分のカビも同様に綺麗にして出た状態です。）ので、次に入る人へのルームクリーニング代を私が払う必要は無いと考えております。
あるとすれば、何々の部分の清掃代３０００円・・・なら分かるのですが、清掃代として２．５万とか請求されても、内訳が明記されてない以上、納得いきません。

また床をＣＦへ張り替えた件ですが、これは最小範囲での弁償でよいはずと認識しているのですが、いくら私に過失があったとは言え、居住年数に応じた負担割合などが全然考慮されておらず張替え代金全額を不動産屋が私に請求されているのにも納得がいきません。退去立会い時不動産屋が床の傷部分のヘーベー数を図ってはおらず床の面積全体しか図っておりませんでした。

退去時、床に傷や落ちない色あせを付けてしまった為、クッションフロアへの張替えとなったようなのですが、これを全額負担する事にも納得がいかない状態です。

私としては入居時の状態として築年数が10年程度で中古としての状態で入居した事と居住年数（5年10ヶ月）から大家と私の負担割合の計算を行うよう考慮して頂ければ納得がゆくのですが、下記3点について皆様のお考えをお聞かせ願えますと幸いです。

１．通常の清掃を行って退去した場合、ルーム清掃代は負担しなくてもよいのかどうか。契約書の特約には退去時、襖や畳の表替え、ルーム清掃代を借主が負担すると明記されておりますが、これは大前提として清掃していなかったら・・・の話とも受け取れますし先の判例から無効との判例もあります。またそもそも消費者契約法で契約者に不利な契約は一切無効とありますので、通常の清掃をして退去した事を含めますとどの点を取っても特約は無効と思えてなりません。その為、清掃代を負担する必要はなしと考えております

２．床をクッションフロアーに張り替えた場合など、傷の範囲に応じた負担になるのか、故意過失の為、一面張替えで全額負担が当たり前なのか、居住年数に応じて負担するのが当たり前なのか、この辺りはどうなんでしょうか。私としては、居住年数に応じて（６～７年の居住で負担割合が１０～２０％）負担する事と最小範囲での弁償で良い（ネットでちらっと見ただけで判例を元にはしておりません）という考えから、全額負担ではなく割合に応じての負担で良いはずと考えております。

３．上記2点を含めても、請求金額に対して居住年数の負担割合（１０～２０％を想定）に応じて負担する形でよいはず。

と考えております。

※訴訟を起こす場合の原告と被告は私と大家になるかと思いますが、大家と直接交渉しても妥協点が見出せなければ、結局最終的には大家ともめる形になるかと思うんですけれども、なぜ不動産屋が私に退去清算代金を請求してくるのか疑問でなりません。

皆さんのよいアドバイスなりお考えなどお聞かせ願えますと幸いです。

回答No.3

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

>　大前提として賃貸借契約の甲と乙の契約では大家と私の契約なのに、なぜ不動産会社が退去時の清算費用を請求してくるのか、納得いきません。

　煩わしいので清算書の作成やリホーム、クリーニングを不動産屋さんに任せているのでしょう。

>　通常の清掃を行って退去した場合、ルーム清掃代は負担しなくてもよいのかどうか。契約書の特約には退去時、襖や畳の表替え、ルーム清掃代を借主が負担すると明記されております

　退去される方がお掃除されていてもクリーニングとは違いますので一般には業者にお願いします。その費用の負担が契約書に謳われていれば当然貸主側は請求するでしょう。それが不当と思われるなら特約の無効の判決を裁判所に申し立てるしかないでしょう。

>　判例から無効との判例もあります。またそもそも消費者契約法で契約者に不利な契約は一切無効とありますので、通常の清掃をして退去した事を含めますとどの点を取っても特約は無効と思えてなりません。その為、清掃代を負担する必要はなしと考えております

　判例はあくまで判例で争点や事情はそれぞれ違います。清掃代を負担する必要がないかどうかは当事者の話し合いで決まらなければ訴訟を起こして裁判所の判断を仰ぐしかありません。消費者契約法に『不利な契約は一切無効』と言う文言があるでしょうか？『消費者の利益を不当に害することとなる条項』ではないですか？５年１０ヶ月前に質問者様が重要事項の説明を受けて署名捺印した契約の条項が『消費者の利益を不当に害することとなる条項』かどうかは裁判所の判断を待つしかないでしょう。

>　居住年数に応じて（６～７年の居住で負担割合が１０～２０％）負担する事と最小範囲での弁償で良い（ネットでちらっと見ただけで判例を元にはしておりません）という考えから、全額負担ではなく割合に応じての負担で良いはずと考えております。

　これはガイドラインを基にした質問者様の判断です。ガイドラインはあくまでガイドラインですので個々の契約が優先すると言う考え方もあります。これも、話し合って結論が出ないなら裁判所の判断でしょう。

>　訴訟を起こす場合の原告と被告は私と大家になるかと思いますが、大家と直接交渉しても妥協点が見出せなければ、結局最終的には大家ともめる形になるかと思うんですけれども、なぜ不動産屋が私に退去清算代金を請求してくるのか疑問でなりません。

　No2の回答者様の言われるとおり訴訟段階では不動産屋さんは介入できません。質問者様と大家さんか、弁護士対弁護士になります。

　質問者様の御主張を拝読いたしますと判例やガイドラインといったものを質問者様の御主張に沿って解釈されているような気が致します。判例はあくまで特別な一事件についての裁判所の判断で全ての事件に無条件に適用されるものではありません。それこそ“ガイドライン”でしょう。国交省のガイドラインにしても東京都の条例やガイドラインにしても『特約があることを注意喚起しろ』ということで、『特約は付けてはいけない』とは言っていません。ですから各個別の特約が『消費者の利益を不当に害することとなる条項』かどうかは各々裁判所の判断を仰ぐしかないのです。

　法的なことはここで相談するより役所の法律相談やNPOの法律相談で相談された方が早いと思います。ここではそれぞれ回答者の立場に立ったアドバイスしか出てこないでしょう。法的な問題では『自信ある』なんて回答こそ“眉唾”ものです。

お礼

>その費用の負担が契約書に謳われていれば当然貸主側は請求するでしょう。

確かに仰る通り契約書に記載されておりますけれども、原状回復義務は借りた時と同じに戻すわけでは無いとした上で
通常の掃除をして出た場合は、次に貸すためのクリーニング代はグレードアップの部分になる為、大家の義務とする事が妥当である。。と今回学習致しました。

>『消費者の利益を不当に害することとなる条項』

だと思います。少し見て読んだ位の印象で申して申し訳ございませんでした。またお手数お掛けして恐縮です。

>ガイドラインはあくまでガイドラインですので個々の契約が優先すると言う考え方もあります。

CF張替えについては、入居当時新築ではなかった為、FCへの張替えによってその部分はグレードアップになる訳ですから、その分は賃借人が負担する義務はないと国土交通省のガイドラインから読み取れました。

しかし、穏便に済ませたい彼女の意向を考慮し意見を尊重する形で、結果的に今回は不動産の請求金額でよしとする考えに至りました。

考えを変えれば、そうゆう所に時間とエネルギーを費やすよりも、他の所でその分利益を得られるように頑張れば、同じであり本来の自分の強みに情熱を注ぐべきと常々実感しつつそれが出来ていない事へのストレスもありましたので、良い経験として今後に活かしたいという考えで落ち着きました。

>『特約があることを注意喚起しろ』ということで、『特約は付けてはいけない』とは言っていません

そうなんですよね。判例を読んでいると特約に納得して判をおしているかどうかが分かれ目のようでしたので、それをくつがえすのも逆にもうめんどくさいなぁ・・・と言う気持ちでもありました。
入り口と出口・・という事で今度契約する際には、特約についてクレームなり、こうゆう場合はどうだ・・・という話を真面目にしてから入居するように今回は良い機会だったと捉えることに致しました。（当初は敷金返還の為の訴訟を起こすのも良い機会かな・・と捉えていたんですが。）

客観的にみて請求金額もぼられている訳ではないですし、常識の範囲である事を理解できるような立場から考える事が出来る様になったのも理由かと思います。

お忙しい中、私の各主張にご意見頂きましてありがとうございました。

回答No.2

dyundyun

よく勉強されてる様ですので
皆まで言いません。

個人的には、『モノを言う入居者』が
業界の健全化を進めると思ってます。頑張ってください。
＞よいアドバイスなりお考えなどお聞かせ願えますと幸いです。
１～３まで仰る通りだと思います。

管理を委託されてる管理会社が窓口になっており、
先ずはそちらと交渉です。
論点が食い違いますと、貸主さん（たぶん大家さん）と交渉です。
調停→訴訟と進んで行きます。
この辺りまで来ますと、
管理会社さんは弁護士法によって、間に立てませんので、

弁護士法第72条
一般の法律事件に関して（中略）、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。

仰る通り大家さんとの話し合いになります。

大家さんにとっても管理会社さんにとっても、
調停等は煩わしいのです。

クレーマーでなく、しっかり話をすれば、
大事（調停など）になる前に話がつくでしょう。

お礼

参考意見ありがとうございます。

下記にも記したのですが、結果的には不動産屋からの請求金額を承諾する事を伝えた形で無事お互い気持ちよく終えることが出来ました。

実際には、６年前に初めて契約した大家の住所に直接伺って、交渉しようとしたのですが、そこには既にいらっしゃらなく、同じアパートの上の階の人に大家さんの連絡先を伺った形だったのですが、帰り途中彼女から連絡があり、いきさつを伝えた所、それは反則だよ～と叱られました＾＾；

大家も色々面倒だから不動産屋に任してるのに、それをいきなり不動産屋越えて直接自宅に来られても困るだろうし、不動産屋の立場もあるから、まずは不動産屋と交渉して、それでもだめだった時はしょうがないけどさ～～みたいな感じの話になりまして・・。

月曜日だったんですけど、K-1の試合がTVで放送される予定で楽しみにしていたんですけど、そんな事も忘れて大家の家に行っちゃうなんて、ほんとどうにかしてました。どうせいくなら火曜日でも良いのに・・・ｗ

その後、火曜日、水曜日、木曜日と時間を置くことで、最終的な彼女のお願いもあり、また客観的に考えて普通の請求金額という事でもあると思えましたので今回は身を引く形に致しました。

これが請求金額２０万とかなら話はまた別だったんですけれども。

しかし、今回ご教授頂きました

弁護士法７２条
一般の法律事件に関して（中略）、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。

部分に関しましては大変参考になり勉強になりました。

ありがとうございました。

回答No.1

noname#63580

入居時は、大家と直接、契約されたのか
それとも、不動産屋を仲介されたのでしょうか。
不動産を仲介したのであれば最後まで面倒みるのは不動産屋です。
契約書に「仲介人」「取引主任者」のサインもあるはずです。
大家は、物件は用意しますがすべて不動産屋に委託しています。
「私に言わせれば大家と私の契約なのに不動産屋を通じて本来請求出来ないお金を私に請求しているようにしか思えません。」と言うのであれ
ば大家に確認すればよいことでしょう。
どうもあなたに都合のよいように解釈しようとしているだけのようです。
まあ、不動産屋も、大家もお世話になりましたと菓子折りでも持ってい
けば態度も変わりますよ、当然挨拶はされているとは思いますが。

お礼

参考意見ありがとうございます。そうですね、私の都合の良いように解釈しているに過ぎない事も自覚した上での質問でございました。

結局、不動産屋には「請求金額通りで承諾しますので、お手数掛けましたがよろしくお願い致します。」と言う形で連絡入れました。

国土交通省のガイドラインなどを真面目に何度も読んで、全額とは言わないまでも、クリーニング代は支払う気持ちはなく、またFC張替え代については、２０％位しか払う気持ちはなかったのですが・・・。

決定的なものとしては、彼女の客観的な意見を尊重した事でした。

まわりの人（ここでの質問）の意見もさることながら、身近な人からの意見だと耳に届きやすかったと言いますか・・。

大人気ないと思ったんですよね。現場のプロに素人が少しネットで調べて勉強したからと言って、刃向かってゆくのも何か大人気ないかなぁ・・・と思いまして。恥ずかしいといいますか・・・。

また挨拶についてですが、今回の引越し先の大家にはしたのですが、引越し元の大家にはしなかったんです。。

後、そうゆう事に時間かけて少しのお金を取り戻す事に全身全霊エネルギーと時間を費やすよりも、本業や自分のやりたい事などに気持ちを向けてそっちで収入を得られるようにした方がよっぽどましかと、つくづく思い知らされました。何をやってるんだろう・・・と。

厳密にどっちが負担すべき・・・を追及して訴訟なり裁判になればおそらく賃借人有利の判決になるでしょう。

でも、いくら特約で記載されている事が判例から無効と主張した所で、契約書に記載されている事柄に判子を突いてるわけですし、普通に考えると清掃代とCF張替え代位大目に見て出してあげてもいいじゃん～。と思えてきたのです。

引越しを機に価値観を変えてみる良い機会かな・・・と。

言うことで、争うこともなく請求額どおりでOKと伝えたら、不動産やもびっくりした感じで最後はお互い気持ちよく電話を切る形で終えることが出来ました。