敷金返還の特約 退去時のトラブル

質問

お世話になります。質問させてください。
敷金を20万預けております。

8年余り住み、退去することになりました。
本日管理会社と立会いしたところ、契約書の特約において退去時の原状回復について書かれておりまして、借りた年数に関係なく綺麗にして返し、その費用は１００％借主負担ということで、それぞれの単価が書かれてあり、8年住んだ私としましては、ほとんど全てが消耗しており、単純に計算するだけでも40万は超えそうです。（クロス張替えや畳入れ替え等）もちろんその特約について私は8年前に印鑑を押したのですが・・
管理会社がいうには、平成14年？に最高裁判所の判決が出たらしく、特約事項は優先するらしいです。

これは本当なのでしょうか？工事も管理会社担当の工事につき、値段も単価も全て言いなりになってしまいます。
借りれば借りたほど原状回復金額が増えてしまうなんて・・

回答No.1

noname#145046 · ベストアンサー

> 管理会社がいうには、平成14年？に最高裁判所の判決が出たらしく、
> 特約事項は優先するらしいです。

えっと、、完全に騙せされそうになっていますね。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の改訂について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070210_.html
を参考にして頂くと分かりますが、原則は原状回復義務とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」です。
ただし、特約を設定することはできますが、下記のことを条件として満たしていなければなりません。
イ　特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
ロ　賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
ハ　賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
以上のどれかがひとつでも掛けていればその特約は無効です。

できれば弁護士にご相談し、その弁護士を代理人として立てて管理会社と交渉して貰った方がいいと思います。

お礼

ありがとうございます。
大変助かります。

ガイドラインも拝見させていただきます。

おそらく、管理会社は私のいうことをきかないため、裁判を起こすことになりそうです。
もし裁判を起こす場合、相手は大家さんでしょうか？管理会社なんでしょうか？
本日立会いで言われたのは、全て管理会社を通してくれないと困るといわれましたので・・

回答No.5

ddhocc

返答。私からの意見として　聞いて下さい。
なるべく事を荒立てないようにして下さい。殆ど特になることはありません。腹が立って意地でも（金銭的に損してでも）なされるのなら　別ですが！
ガイドラインを参考（あくまで指針が出ただけです　全てこれが当てはまる訳ではありません）にして　貴方なりの回復率を　出しておく事、修理費の単価も　ネットで出ていますので（地域により　少しは違います）調べて　大家さんと　交渉すること、
管理会社には　顧問弁護士が就いていると思いますので　此れまでの経緯　判例を知っていますので　あながち”平成14年？に最高裁判所の判決が出たらしく、特約事項は優先するらしいで”嘘では無いみたいです。１７年に　最高裁で鍵と掃除代は　家主が負担との判例は　見たこと有りますが　これも訴訟になったから　この事例の判断が出ただけ　ですので、特約を付けられて　払えと言われれば払わなくてはなりません、嫌なら裁判です勝つ確率は高いですが　前にも申し上げたとうり、訴訟倒れ（損　しんどいだけ）になります。
私が付けたＵＲＬが　現実的な　判断の参考になると思いますので、よーく考えて行動して下さい。

お礼

ddhoccさん、ご返事ありがとうございます。
事を荒立てないように、冷静に進めるつもりです。

多少は金銭的に損をしましても、自分にとっても勉強になりますので、戦おうと思います。

厳しいですが、大変暖かいお言葉ありがとうございました。
URLも拝見させていただいております。
参考になります、大変感謝です。

回答No.4

ddhocc

裁判で　訴える相手は　大家さんです。
私も今日別の事で　裁判所に行きました。小額訴訟です。
皆さんが言われるほど　簡単では　ありませんよ。
質問者の方は　裁判起こすのなら　証拠　写真等を用意すること。
紛争の要点を　完結に書くこと　相手に裁判をする意思を伝える事。
準備をして　行ってください。
詳しくは地裁内　簡易裁判所で　書類　やり方説明してくれます。
大家さんが出廷され　拒否された時　簡易裁判になります。
大家さんが弁護士を付けられたら　負ける事も覚悟して下さい。
頑張って下さい。

参考URL：

http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/index.html

お礼

大家さんですか、ありがとうございます。
管理会社が大家に直接裁判などしてもらったら困るといっていたもので迷いました。

立会いのとき、つまり退去において写真を撮り忘れました。
もうかぎは渡しましたので、写真をとることはできません。

ただ、後日請求が来ると思います。その請求が全ての部分においてのリフォーム値段になっているとおもわれますので、そちらを根拠に返還の訴えをしていきたいとおもいます。

ありがとうございました。

ところで管理会社に言われた平成14年の最高裁判所の判決というのは、まるっきり嘘だったのでしょうか？
宜しくお願いいたします。

回答No.3

attamokometot

ご住所が分かりませんが、東京の方でしょうか。
もし東京都なら、都庁に不動産の相談窓口があります。
（リンク参照）
ぜひ相談してみてください。

下のお二人がおっしゃっているように、gorosan33の故意・過失がない限り、リフォーム費用を負担する必要はありません。

参考URL：

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm

お礼

ご回答ありがとうございます。
住んでいる場所は、京都市です。

故意・過失でヒビが入ってしまったガラスはあります。
それはもちろん弁償しようと思います。（新しく変えるのが当たり前であるならば、負担分は別として）

ご回答ありがとうございました。

回答No.2

Willyt

大家やってま(^_-)　＃１の方の仰有るとおり、騙されてますよ。経年劣化による変化は補償の対象にはならず、特約をつけても法令が優先し、その法特約が法令を犯していれば無効になります。しっかり対処して下さい。

補足

ありがとうございます。補足で失礼します。
大変参考になり、今後の対応を練っております。
今後とも相談にのっていただきたいため、事例が進みましたら、お礼にてご相談させていただきます。

忙しいなかありがとうございます。
宜しくお願いいたします。