退去時の敷金返還について

質問

賃貸の部屋の退去時の敷金返還についてお伺いします。
部屋を退去する時、通常の使い方なら畳の張り替えは借り主の原状回復の範囲でなく、貸し主負担だと聞いたことがありますが、私の部屋の重要事項説明書を見ると、特約事項として「退去時の畳表替え及び室内清掃費は借り主負担」と書いてありました。
この場合はやはり私が全て負担しないといけないのでしょうか？
どなたかアドバイス、よろしくお願いします。

回答No.5

jixyoji · ベストアンサー

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

まずは↓をご覧あれ。

【善管注と原状回復義務】
http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki002.html

【「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

国土交通省ガイドラインによると【原状回復義務】とは

『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失,善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること』

となっています。

●部屋を退去する時、通常の使い方なら畳の張り替えは借り主の原状回復の範囲でなく、貸し主負担だと聞いたことがありますが、私の部屋の重要事項説明書を見ると、特約事項として「退去時の畳表替え及び室内清掃費は借り主負担」と書いてありました。
この場合はやはり私が全て負担しないといけないのでしょうか？

下記判例集の中の例えば『名古屋地裁判平成２．１０．１９判例時報１３７５号１１７頁』をご覧頂くと今回の件とほぼ同じ内容で判決が出ています。

「敷金返還と原状回復特約に関する判例集」
http://www5d.biglobe.ne.jp/~Jusl/TomoLaw/Tintai/Sikikin.html

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

「畳・ふすま・風呂釜などの取替や小修理は賃借人の負担で行う」との修理特約

「２　本件修理特約に基づく費用償還請求について
　本件修理特約は，一定範囲の小修繕についてこれを賃借人の負担において行う旨を定めるものであるところ，建物賃貸借契約における右趣旨の特約は，一般に民法６０６条による賃貸人の修繕義務を免除することを定めたものと解すべきであり，積極的に賃借人に修繕義務を課したものと解するには，更に特別の事情が存在することを要すると解すべきである。そして，本件においては右特別の事情の存在を認めるに足りる資料はなく，先に認定したところの礼金の授受及び控訴人が昭和５５年に本件建物に入居した際には前の居住者が退去したままの状態で入居している事実は，むしろ本件修理特約が賃貸人の修理義務を免除するに留まるものであることを推認させるものである。
　被控訴人は，本件賃貸借契約終了後に自らの出捐によって行った修繕につき，本件修理特約を根拠として控訴人に対してその費用償還を求めるものであるが，右に説示したところから本件修理特約は右償還請求の根拠となるものではないというべきであるから，被控訴人の右請求は失当である。なお，いわゆる原状回復義務から直ちに右費用償還請求義務を導くことはできないと解される。

＝＝＝＝＝＝＝＝

以上の判決から見る限り【特約は無効】と解釈する事ができます。

また契約が平成12年5月12日以降であった場合【消費者契約法】第4条2項における『不利益事実の不告知』で契約を取り消す事が可能かもしれません。

「消費者契約法」
http://www5.cao.go.jp/2000/c/0512c-keiyakuhou.html

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

（消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し

第四条　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

２　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。

＝＝＝＝＝＝＝＝

下記サイトなども参考にして下さい。ruru5151さんをはじめこういった賃貸借契約の問題は後を絶たないですね。

「賃貸まめ知識」
http://www.sunliebe.com/inouchi/1contents/

「山崎はるかのメモ・賃貸住宅に入るとき」
http://www.nda.co.jp/memo/chintai.html

「「賃貸博士」賃貸生活研究所」
http://www.chintaihakase.com/index.html

「敷金返還トラブルリンク集～金返せ！～」
http://www.bekkoame.ne.jp/ro/macintosh/sikikin/

それではより良い賃貸環境である事をm(._.)m。

お礼

たくさんのサイト、ありがとうございます。
なんだか難しい表現もありますが、いろいろ調べてみます。

回答No.6

matobakozou

私も部屋を借りる時に退去時の畳表替え及び室内清掃費は借り主負担」と書いてありました。が退去時に国土交通省のガイドラインを見て畳と部屋掃除は大家の負担だ！そんな契約書は無効だ！と不動産屋に抗議したら支払いをしないで済みました。もちろん敷金全額返還に成功しました。
諦めないで交渉してみてください。

お礼

ありがとうございます。
心強いです。
私も諦めずに交渉してみます！

回答No.4

tomoto7374

基本的には、No1、No2の方と考えは一緒ですが、特約事項に「退去時の畳表替え及び室内清掃費は借り主負担」と書かれていてもそれが無効になる場合があります。それは移住年数です。設備には減価償却期間というものがありますのでその期間をすぎているものを回復する義務はありません。減価償却期間は税務署などにいくと個々のものが分かりますのでお調べになってください。また減価償却期間中であっても交渉の余地はあると思います（私であれば、減価償却費を差し引いたものを支払います）。お困りのようであれば弁護士に相談するのもひとつの方法です。

お礼

ありがとうございます。
移住年数が関わってくることもあるとは初めて知りました。
調べてみたいと思います。

回答No.3

Ronda

原状回復を勘違いされている方が多いようなのですが、通常言われている原状回復とは、経年劣化や自然損耗を除いて元の状態に戻すということです。
畳の焼けや家具跡はその範囲に入りますから借り主負担ではないのです。
ただし、修繕に必要な費用は賃料に含むと考えられますから、あまりにも短期で退去するのに張替えが必要な場合は入居者負担が大きくなることもあります。
引っ越しの際はゴミや残置物を残していかないようにしないとそれの処分費がかかります。

回答No.2

sekimae

こんにちは　ここ数年この件は大きな問題となっており、テレビなどでも取り上げられています。国土交通省からもトラブルが多いため、敷金変換のガイドラインなどが出されていますね。「原状回復は貸主負担」というのはこのことです。

ただし不動産取引は個別の契約が優先されるのです。重要事項説明書にかいてあり、あなたがはんこをおしてしまったのなら、残念ですが例え裁判に持ち込んでもあなたに支払い義務があるでしょう。上記ガイドラインも、あくまでもそれが望ましいであり、法的拘束力はありません。

あとは、例えば相場に比べて高過ぎる金額を請求された時（これがよくあるのですが）、公序良俗に照らして世間並みにしてくれと値引きを要求する程度のことしか出来ないと思います。ただし相場が30万の所を50万請求されたなどは、解釈が難しいですね。例え借主負担でも1000万請求されたのなら公序良俗に反していると誰でも認めますが、ウチは出入りの業者にいつも50万でやってもらっているといわれれば、「強力な」反証はできません。

よく確かめずにハンコを押してしまった結果の授業料だとあきらめて、感情的にならず最初からどう値引きを交渉するかを考えたほうがいいと思います。

参考URL：

http://okweb.jp/kotaeru.php3?q=565460

お礼

noriyukeeさん、sekimaeさん、ありがとうございます。
契約の時は本来は通常使用時の畳交換は貸し主負担だなんて知らなかったんですよね・・・。
不勉強でした。。。

回答No.1

noriyukee

＞通常の使い方なら畳の張り替えは借り主の原状回復の範囲でなく、貸し主負担
普通はその通りだと思いますが、賃貸契約書にその旨書いてあり、その契約を交わしていたら履行しないといけないと思います。