限定承認時の譲渡所得税について

質問

先日父が亡くなりました。
資産として不動産、負債としてローン会社など４００万円が調査の結果分かりました。
※住宅ローン残有りだが団体信用生命保険で弁済見込み有り。

上記の場合、限定承認して団体信用生命保険で住宅ローン弁済後、
不動産を売却し負債の返済をしようか検討しております。

限定承認した場合、不動産に対して譲渡所得税が発生することを聞きました。
譲渡所得税の税率は何％掛かりますか？
またそれは売却価格に対して課税されますか？
それとも不動産評価額に対して課税されますか？
※不動産は1000万円ぐらいで売却できる見込みです。
　（限定承認すれば競売になるので下がると思いますが・・・）

本当に困っていますのでアドバイスお願いします。

回答No.2

saitosan00

まず、不動産は400万以下なのでしょうか？400万以外に債務があるということなのでしょうか？

　限定承認とは、財産より債務のほうが大きいときに、財産の範囲内で債務を引き告ぐと言う手続きです。今回財産である不動産の時価が1000万程度と言うことであれば、不動産と債務を通常の相続の形で引き継ぎ、住宅ローンは団信で、400万の債務は不動産譲渡のお金で返済すると言うような手続きで大丈夫なのではないかと愚案いたしますが、いかがでしょうか？

　それとも住宅ローンと400万債務を、不動産価額の範囲内で相続するということでしょうか？それも可能かと思いますが、その場合団信はおりるのでしょうか？そこはちょっとわかりません。

　通常の相続＆不動産売却の場合は、相続の時には税金はかからなく、売却のときに譲渡所得税がかかることになると思います。所得税は不動産を引き継がれた方が、確定申告を行うことになるかと思います。税額は以下のサイトを参照に計算してみてください。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

回答No.1

noname#135013

限定承認は被相続人が相続人に対して、財産のすべてを時価で売却したものとして計算します。

　被相続人　⇒　相続人　→　第３者　の　「⇒のとき」で課税があると云うことであって、競売時に課税されると云うことと異なります。
　　なお、評価額でもなく第３者への売却価額でもありません、死亡時の「時価」で計算されます。
　計算は通常の譲渡の計算と同じですので、（時価ー取得費ー経費）×税率（不動産の場合、長期で２０％短期で３９％　住民税含む）となります。
　これらは、被相続人の準確定申告（死亡したも者の申告）で行われます。

ところで、自宅がある場合、これも被相続人から相続人に対する譲渡と見なされますから、身内間譲渡となり通常居住用財産の控除等の特例が適用できなくなります。
　含み益があり、団信でローンが完済してしまったようなケースでは、多額の譲渡課税の可能性がありますのでご注意下さい。

もっとも、正の財産＜負の財産　の状態であれば、準確定の所得税等は、負の財産が増えるだけですので、結局はカットされてしまいますが、仮に正の財産が多い場合には、通常の相続より、譲渡の税の分だけ損をすることになります。

　相続後直ちにその物件を売却した場合には、通常の相続とは異なり、取得費は引き継がず、相続時の時価になりますので、たいてい課税は無いか少なくてすみます。