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中古住宅や中古マンションの安全性はどうやってわかる？

2008/04/22 08:55

中古住宅や中古マンションの購入を検討する時、その物件が耐震性・耐火性などの基準をクリアしているか、建築基準をクリアしているか等はどうやったら分かるのでしょうか？何かの保証でもあるのか、説明があるのか・・。数年前に耐震偽装などの一連の事件などがありましたが、あれ依頼、その時すでに建っていた物件は全てちゃんと建てられているかチェックはされてるんでしょうか？非常に不安です。宜しくお願い致します。

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中古住宅・マンション
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noname#65504

2008/04/22 16:05 回答No.4

>あれ依頼、その時すでに建っていた物件は全てちゃんと建てられているかチェックはされてるんでしょうか？されていません。先の回答にあるように１９８１年に耐震基準が大幅に改正されました。それ以前の基準に基づき設計されたものの中には、耐震偽装物件より耐震性がないと考えられるような建物があることもわかっています（このように設計当時は適法であったがその後の法律改正により法律を満たしていない物件は違法建築ではなく既存不適格と呼ばれます）。補強では対応できないので取り壊しになった物件も少数ですがあります。これは１９８１年の改正直後から指摘されている点で、それを受けて耐震診断技術が確立されてきています。しかし、実際診断を受けている建物のほとんどは公共建築物（病院などの公共性の高い民間建築を含む）で、純粋な民間建築物で対審診断が実施されているのは少数です。でも、建物の多くは個人または事業者という民間の資産です。民間の資産を国が勝手に調査したりすることはできず、持ち主が自主的に耐震診断を行ってくれるように、助成制度や宅建業法の改正などをしているにとどまっています。つまり持ち主が耐震診断しようとしない建物は全くされていません（公共建築物はさすがにされているものも多いがまだ半分程度）。＞中古住宅や中古マンションの購入を検討する時、その物件が耐震性・耐火性などの基準をクリアしているか、建築基準をクリアしているか等はどうやったら分かるのでしょうか？何かの保証でもあるのか、説明があるのか・・。宅建業法では、１９８１年の建築基準法改正前の物件については重要説明で、耐震性についての調査を行っているかどうか、調査を行った場合はその結果や結果に応じた対策などの実施状況を説明することになっています。しかし、調査された物件は非常に少ないので、調査をしていないという説明がされることがほとんどです。つまり安全性については保証はなく未知数であることが説明されることになります。以上はあくまで１９８１年の建築基準法改正前の物件についてです。これらの物件は安全性が確保されていないものが３割程度は含まれていると考えられています（公共建築物などの調査結果から）。そのような状況があっても上記のような状態ですので、ある程度安全性が確保されていると考えられる（これもあくまで設計上の問題で、建築確認における設計欠陥の見逃しや施工不良は考慮外）１９８１年以降の物件については全くといっていいほど検査などに対応することは考えられていません（耐震偽装事件で不安を覚えた所有者がやったものはありますが）。次に、基本的に中古物件の売買契約では、欠陥に対する保証は主として瑕疵担保契約によって成り立っています。でも中古のように売り主が個人の場合、瑕疵担保特約はなしという契約が認められていますので、中古の場合は多くのケースで全く保証がないといえます（売り主が事業者なら消費者契約法、宅建業者なら宅建業法により規制がありますが個人の場合はない）。後住宅性能保証は建物の性能を保証するというよりも契約内容を保証するという性格の方が強いです。性能保証をつけた建物にその性能がなかった場合は契約違反となり損害賠償対象になりますが、必ずしもその性能があることを保証していないと考えた方がよいです。また、性能保証を買い付け側が申請しても所有者でないので建物を検査する権利はありません。他人のものを勝手に評価はできないでしょう。費用を負担して売り主にしてもらうか、契約後にするしかないのではないかと思います。でも結果が悪ければ売買価格に響きますので、利用したいと思う売り主は少数でしょう。不安をあおるような回答ですみませんが、これが現状です。まあ、中古マンションの場合管理が行き届いていれば、今までの補修履歴（ひび割れの補修状況など）や現状の状況などからある程度質のよい建物であったかどうかは推測はできるようですが。管理が悪ければ、良いか悪いかを調べる以前の問題ですね。

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inon
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2008/04/22 11:02 回答No.3

残念ながら、現在建っている中古物件のチェックなどは全くなされていません。技術的に耐震性能をチェックできるのは、建設時期によります。 1981年宮城沖地震の経験から新耐震構造基準が出来る 1995年阪神大震災の教訓から新新耐震構造基準が出来る 1995年以降の建物がより地震に強いと言えますが、それも施工、構造設計次第です。耐震偽装をされたら、誰にも強度は分からないのです。怖い話ですね。

noname#79085

2008/04/22 11:00 回答No.2

1の方の住宅性能評価は良いと思います、ただし実情を詳しくは存じませんのでその他、として思いつきを書きます。住宅に関しては完了検査済証があることが大前提でしょう。役所などによる検査を通った旨の証です、マンション規模ですと100％あるでしょうが住宅ではいい加減な業者ですと困った事に検査をやらないケースもあります。何かしら基準を満たしていない可能性が高いです。検査を通ったと言えど安心は出来ません（ことに中古ですと）。まず検査自体がそれほど厳しい物でない事、ここが問題。壁破って中の構造体までは見ませんから。住宅金融公庫など融資絡みで中間検査がある場合ですとある程度構造体も見ます、当然業者は慎重になりますから施工の信頼度は高くなるでしょう。他の不安要素として竣工後の違法改修などが考えられます。住宅の場合ですと自治体や建築士会などで耐震診断を行っています。相場として6万前後。（やる立場からすると安すぎて辛いところですが・・・）不安を解消する上では一番間違いないでしょう。マンションの場合昭和56年以降に建てられた物ですと原則的にまず問題はないでしょう。ある程度の規模ですと毎年の設備定期検査、3年毎の建築定期検査があります、役所で概要書が閲覧出来ます、が、これのみでは詳細は分かりません、実際マンション管理者に副本（提出物控えのよなもの）を見せて貰えれば建物の傷み具合（健全度）が分かるかな、ちょっと一般の方には読み難い書式ですが。あの偽装事件はショッキングでしたね、私の勤め先でも大丈夫？なんて問い合わせが結構ありました。＞あれ依頼、その時すでに建っていた物件は全てちゃんと建てられているかチェックはされてるんでしょうか？チェックされているのは極一部でしょう。費用が馬鹿になりません。一連の事件では構造設計を外注しているケースのみでしたか、でもってゼネコン内に設計部署（ゼネコン系列の）があったんだっけ？。設計監理者と業者が全く別であればまず心配ないと思いますよ。ホント一部であると信じたいところですし、実際一部だと思ってますけど・・・（歯切れ悪いですね）