４２条２項道路の奥の１物件のみが接道していない

質問

幅員２．７ｍの２項道路の行き止まりの形態です。
奥に２件の家があります。奥の２件の家の右側の家は左奥の家より
手前にあり。左側の家は右側の家の左側の通路を通っていきます。
幅員１．３ｍを２ｍほど通っていきます。
右側の家の前まで２項道路になっています。建築審査課の資料では
右側の家は２項道路に２．７ｍ－１．３（通路部分）＝１．４ｍ
接しています。
現場は右側の家の手前の右側にあるアパートは
道路の真ん中に境界のＬ字構を作って敷地を明示していますが
Ｌ字構からセットバックして門と塀を建てていますので
合わせると１．４＋１．５くらい接しているようにも見えます。
右側の家は建築済みはとっていませんが建築確認申請を提出しています。なぜか接道は１．４ｍなのですが建築可能のようです。
今回問題なのは左の奥の家ですが建築審査課では幅員１．３ｍの道路部分は通路で２項道路ではないとのことですが、
同じ路地上で他の８件は全て２項道路に接道しています。
この１件だけが２項に接道していないということになると
再建築不可になります。救済はないでしょうか？
建築審査課では１．３ｍでは道路にならないとの話でしたが
右の家もＬ字構で敷地を明示していますが建物は
Ｌ字構より壁までは１．５ｍ以上セットバックしています。
道路幅員と隣の家のセットバックをあわせると２．８ｍあります。
右の家との道路協定を結ぶ事ができれば再建築可能なのでしょうか？

判りにく文章ですいません。

回答No.3

noname#78261 · ベストアンサー

右はセットバック（1.4+1.5）でみなし道路に２ｍ以上接するのでＯＫなのだと思います。よくわかりませんが中心線から左の住居がセットバックしても1.3ｍなんでしょうか。
もしそうなら中心線からずれている奥の２件の敷地というのは確かにレアですね。
しかも更に1.3ｍ巾で奥まっている。

この場合は1.3ｍの部分は2項にもならないでしょう。
接道したければ、まずその1.3ｍの巾分の所有者を確認して建築敷地として売却又は借地してくれるかを確認し、そのあと更にあと0.7ｍ分の敷地が確保できるように右か左の肩に土地を売却、借地の折衝が必要です。もちろん原則土地を借りても元の所有者の物件が違法にならないことが必要ですから、市街地ではかなりの難しさです。

それ以外に、認められることがあってもそれは、主事が判断する事でたとえネットで同様の案件があったと申し出ても認められることではありません。何十年も住んでいるのに建て替えできないことを所有が陳情する、他に安全策を講じるなど取り上げてもらえるネタがないことには難しいでしょう。例えば安い売却で購入した土地を建替えたいなどという理由では同義的にも陳情が認められにくいと思います。

こういう陳情は業者が行ってもだめです。
審査課に資料をもって、建築士、施主とともに相談に伺うのが最善かと思います。

お礼

ありがとうございます。参考になります。
右の家の所有者の協力が必要なのは間違いないようですね。
しかし、この私道は公図上でも皆で共有して
初めからこの形態であったように思われますので、
１件だけ接道していないのは残念が気がした
ものですから。

回答No.5

nobugs

＃２です。補足がありましたので、追記します。

2項道路は、「見做し道路」とされて、現状では幅員４ｍ以下であっても、４ｍあるものと見做して、沿道の建築を認めるものです。
ですので、現状で４ｍの幅員が無く、１．４ｍしか接していなくても、中心から２ｍまで接しているものと見做す場合があります。（場所により判断が違う事もあります）

接道を確保するのであれば、現状で１．３ｍの通路の左側部分を０．７ｍ購入する必要があります。
ただし、2項道路の突き当たりの判断は建築主事に聞いておく必要があります

お礼

みなし道路の件よくわかりました。ありがとうございます。

回答No.4

fujillin

文章だけでは読み取れない部分がありますが・・・
基準法上では、幅員4ｍ以上あるものを道路として考えられており、避難や消防活動などを考慮してのことだと思われます。
その中で、例外的なものとして2項道路（幅員4ｍ未満）があり、建物建設時に道路沿いの部分を拡幅整備することが必要とされています（所有権はそのまま）。これによって、将来的には2項道路も4ｍ幅員の道路と同等に整備されてゆくはずという主旨です。
2項道路の中心線から2ｍずつ両側にセットバック（拡幅）するのが通常ですが、片側が川や水路などの場合は反対側一方に4ｍの拡幅がなされる場合もあります。

さて・・・
＞手前の右側にあるアパートは～～門と塀を建てています
とありますが、無意味にセットバックさせる例はあまりないので、2項道路による後退と推察されますが、2.7ｍ+1.5ｍ＝4.2ｍ≒4ｍなので片側のセットバックの可能性が考えられます。
問題の道路の左側の情報がありませんが、水路などがないか確認してみてください。（現状、目で見て水路がなくても、公図上で水路があれば、法律上は水路と見なされます）
もしそうであれば、右側の家は1.4+1.5＝2.9ｍ＞2ｍの接道条件を満たしていると考えられます。

問題の左奥の敷地ですが、通路（幅1.3ｍ×2ｍ）を通って接しているとの記載ですが、その部分は左奥の家の敷地ではないのでしょうか？（公簿で所有者が別で、地目が道路でないということか）
もしそうであれば、その敷地は接道のない敷地（いわゆる囲繞地 ）に当ります。あるいは、その部分が敷地の一部であるならば、2項道路に1.3ｍの幅で接道しているということになります。（接道長さが不足ということになる）

問題の道路は行き止まり道路なので、宅地分譲などでは4ｍ道路の半分ずつの2ｍの接道がとれるように敷地分割しているのが通常ですが（その場合は2項道路にはならないはずだし）、近辺の状況が不明なのと、区画の出来た経緯などもわからないのでこれ以上は推理できません。

補足

ご回答ありがとうございます。
補足説明いたします。
問題の土地の前の道路は公図上は８件の共有の所有です。
公道より１５ｍ位入ります。突き当たりになります。
一番奥に問題の土地がありその前に右の土地があります。
右の土地は右手間の土地所有者のセットバックで確認申し出の受理が
下りているように思います。
セットバックがなければ１．４ｍしか接道していません。
そしてこの家も１．３ｍの道路との境界にＬ字溝でわかるように明示
していますが、セットバックして家を建てています。
都合よく期待し、すれば０．７ｍの道路協定が結べればいいのですが
難しいでしょうが

回答No.2

nobugs

2項道路の問題としてではなく、接道の問題のようですね。

通路の所有者・道路の中心が分かりませんが、お隣との境界を2項道路の中心として回答します。

右側の家の場合、2項道路の終端に接しているので、図面上では2項道路に２ｍ接した形になります。
その点、質問者さんの土地では、2項道路からさらに奥まっていて1.3ｍしか接道していない形になります。

最近では、協定による緩和もありますが、対象が一軒だけでは適用されませんね。

お礼

ありがとうございました。

補足

ご回答ありがとうございます。右側の家も手前の家の敷地があり、
敷地は１．４ｍしか接していないようなのですが、手前の家がＬ字溝より1.5ｍセットバックしている事により接道している事ととなったのでしょうか？

回答No.1

dr_suguru

>建築審査課では１．３ｍでは道路にならないとの話でしたが

これは
１．８ｍの間違いです。
第12条　法第42条第２項の規定により道路とみなす道として指定するものは、幅員4ｍ未満1.8ｍ以上の道とする。
http://www.pref.mie.jp/jutaku/HP/hourei/hourei/saisoku.htm

＞建築審査課では

建築主事が居る
行政庁が言っているんであれば
このような場で質問しても
回答（運用方針）は得られません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
法律で決まっているのでだめなのでしょうね