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負担付贈与とは？マンション所有権の移転について知りたい
- 5年前に結婚し、妻の親御さんと共同名義でマンションをローンで購入した。
- 親御さんは娘夫婦にマンションを譲りたいと考えているが、家庭事情が複雑で将来のトラブルを避けるために娘名義に変更したい。
- 負担付贈与の場合、肩代わりしてきたローン返済分の扱いについて不明な点があり、専門家のアドバイスを求めている。
- 12qwerasdf
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質問者が選んだベストアンサー
専門家に相談する前段階での考え方の整理という状況のようなので、敢えて無責任な立場からの回答です。 (1) マンション名義は妻の親と妻の共有 (2) ローン名義は妻の親で、妻の親の口座から借入返済していた (3) 毎月質問者の銀行口座から妻の親の銀行口座へ振込していた (4) 質問者側には、ローンを代りに支払うという意識はあった (5) 当事者間で何かを定めた契約書類は無い 以上の事実関係からなら客観的には、次のどちらかの理解になると考えます。 Ａ：娘夫婦が未利用状態であった親の保有不動産の借用をするに当り、ローン返済額見合いの家賃設定に応じていた（契約の無い状態での不動産賃貸契約）と理解するか、 Ｂ：（不動産への妻名義を拠り所に）共有不動産を自己利用した為に不足するローン支払額を共有者である妻が（夫の支援の元で）負担していた 質問者から妻の親への贈与というのは、質問者側に居住によるメリット・妻の親側には資産の劣化（外部へ賃貸していれば家賃が取れた）があるので認めにくいのでは、という印象です。但し、上記のケースＡであれば、妻の親側が不動産収入として確定申告していたのか、といった親側の意図と実態面の裏付も必要でしょう。（案外資産家の親側ではキッチリと処理している筈です） ちなみに、負担付贈与による不動産名義とローン債務の移転というのは法律上は構成可能ですが、銀行取引上では、(1)銀行の預かり知らない所でローン債務者が変わる、(2)当初ローンで想定した債務者（今回の妻の親）が契約関係から離脱する、(3)債務者主導での税金対策に銀行が巻き込まれる、等を懸念してまず認められない、と考えた方が良さそうです。 （例外的に、大規模な信託案件党で案件構成の段階から銀行が関与していた事例はありそうですが） なので、正攻法としては、妻の親から質問者が不動産を買い取るに当たっての新規住宅ローンの借入と売買対価による妻の親のローン返済という形式を取らざるを得ませんが、こういった身内間での不動産売買へのローン適用も現在妻の親が利用中の銀行でのみ検討可能、と考えた方が良さそうです。 本件への印象としては、「親側の複雑な事情」についてキッチリと対策を描かないと、部分・部分のやり取りが結果的にアダになるのでは、というのが正直な感想です。
お礼
丁寧な回答をありがとうございます。 誤解を与えそうな今回の質問ですが、妻の親御さんって特に資産家というわけではありません。(^^; もしものことがあっても、相続税が発生するほど資産を持っているわけでもないので、その時は普通に妻が今のマンションを相続してくれればそれでいいのでは、と考えていたのですが、親御さんが知人から「遺言書があったにもかかわらず、昔、離婚した相手の子供夫婦が突然現れて財産分与で裁判騒ぎになって大変だった」みたいな話を聞いてきたらしく、心配して切り出してきた話のようです。 もともとは娘がマンションを買うにあたって、一人じゃローンが組めないからと親子の共有名義にし将来的なことも考えてと、ある程度広めの物件を購入したらしいのですが、今では結婚して実質、私達夫婦の家計からローンを返済しているわけです。でも法的には半分は親御さんの資産になっている。そこで、今のうちに完全に娘(妻)の資産にしておきたいという経緯となります。 私達夫婦へのローンの組み替えということになるのですが、私の方は私の方で、実親の住居のローン返済があったりしますので、全額負担は難しそう。まずは現段階で、妻の方でいくらまでローンが組めるか銀行に聞いた上で、足りないようであれば私も入る、という考えでいます。マンション購入後、ほどなく結婚していますので残債は数千万あります。そこで私なりに色々と調べていたら、負担付贈与という言葉に出会ったのです。今回のケースも銀行で直接、確認した方がよさそうでしょうか。