住宅ローンの負担割合について

質問

住宅ローン控除及び贈与税などを考慮したローン負担割合について困っています。

現在マイホームを検討しており、つい先日HMと契約しました。
最終契約まではまだ先ですが、今のところの見積もりとしては土地、建物、諸費用合わせて約6000万円です。
内訳は土地が手数料や諸費用込みで約2700万円で義理の親から妻への贈与となります。
残りは建物や建物に付随する諸費用の3300万円を住宅ローンを借り入れの上返済していきます。
数日後に土地の契約を控えており、手付金として10%を支払う手筈となっております。

不動産会社の方から名義をどうするかと尋ねられ、土地は義理の親からの贈与であるため妻名義でするつもりだと伝えたところ、税金対策でやめた方が良いのではないかと言われました。

こちらとしては名義や負担割合については全く考えておらず、契約数日前にして寝耳に水の状況です。
負担割合によっては、贈与税がかかったり住宅ローン控除で不利益を被ることを考えるとどのように登記したら良いか教えていただきたいです。
年収は私：妻＝3：2です

回答No.4

86tarou

No.3です。

義理の親を持分登記にすることで何かメリットはあるのでしょうか。＞
贈与税を払わなくて済みます。現在の非課税枠は700万円（省エネ住宅等であれば1200万円）ですので（来年の９月まで）、年間110万円の非課税枠を足しても810万円（同1310万円）が限度です。2700万円との差額1890万円（1390万円）が、義親から奥さんへの贈与となり、奥さんに585.5万円（同366万円）の納税が必要になってきます。
これが義親名義の不動産登記であれば奥さんへの贈与にはなりませんので、贈与税は一切掛からないことになります。この資金が家屋に使われれば、相続時には価値が減っている（または無くなっている）ので相続税も節税出来ることになります。土地であれば大きく価値が下がることは少なく、逆に上がっている可能性もないとも言えません。
ただし、消費税額が10％になる契約であれば2500万円（同3000万円）の控除がありますので大きな違いとなるでしょうか。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

これらを適用すると、義理の親が亡くなった時に税金がかかるものなのでしょうか。＞
文字通り相続時に清算するということで、先送りにしているに過ぎません。ですが、普通に払えば贈与税が一番高い税率であることと、相続時精算課税の控除2500万円を受けられ、これを超えた分も低い税率となるため大きな節税にはなります。
ただし、一つだけ注しないといけないのはこの制度を選択すると二度と暦年課税には戻れないため、毎年110万円の控除が使えず１円でも贈与を受ければ申告して納税する義務を負うことになります。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4504.htm

今回の事例を当てはめると、土地の2700万円を総額から差し引いて残りが3300万円となり、その3300万円を私：妻＝3:2と考え私(1980万円)：妻(1320万円)と考えれば良いのでしょうか。それとも義理の親の資金援助を妻の出資と考え、総額6000万円を私(X万円)：妻(2700万円)＝3:2と考えるべきなのでしょうか。＞
出して資金の割合は関係ありません。ローンの負担割合は、ローンを払うのが誰が幾らなのかが問題となります。要は、毎月夫婦それぞれが幾らずつ払うかを決めるのです。これが収入と比例していれば間違いないことが多く、住宅借入金等特別控除の面でも有利となる可能性が高いです。
ただし、
子供が出来て奥さんに収入が無くなれば控除も受けられませんし、奥さんの貯蓄からとかも返済が行われなければ、その期間の奥さんが負担するべき返済は旦那さんから奥さんへの贈与となり、贈与税が掛かる可能性があります。

回答No.3

86tarou

内訳は土地が手数料や諸費用込みで約2700万円で義理の親から妻への贈与となります。
不動産会社の方から名義をどうするかと尋ねられ、土地は義理の親からの贈与であるため妻名義でするつもりだと伝えたところ、税金対策でやめた方が良いのではないかと言われました。＞
多額の贈与税が掛かるので、当然のことでしょう。何も言わずにどうするか聞くだけの業者も多いので、ある意味親切な業者だと思いますよ。
ということで、私なら義親の名義も持ち分登記して、将来相続することも選択肢に入れるでしょうか。特に家屋に使えば（全額建築費用に使う）、相続時には価値が下がっているとか無くなっている可能性もあるのですから。ただし、奥さんの他に相続者が居り、その人ともめる可能性があるなら難しいかもしれません。または、相続時精算課税という方法もあります。
詳しく分からないなら、税理士等に相談することを強くお勧めします。
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/sozoku/pdf/jutaku27-310630.pdf
https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/zouyo33.htm
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

負担割合によっては、贈与税がかかったり＞
負担割合は不動産登記と自ずと連動することになるかと（頭金もあるため、必ずしも同じではない）。でないと、夫婦間の贈与になりますので。
これは別々に借りても、連帯債務で最初に負担割合を決めるのでも同じです。

住宅ローン控除で不利益を被ることを考えるとどのように登記したら良いか教えていただきたいです。＞
先ずは、贈与税を避けるため資金を出した割合で不動産登記することになります。基本的に（あなたの出した頭金＋あなたのローン負担割合）：（奥さんの出した頭金＋奥さんのローン負担割合）：（義親の出した頭金…登記するならですが）となります。ローンの負担割合は収入が３：２ですので、この通りにしておけば効率は良いでしょう。ただし、片方だけでも所得税や住民税から税額控除し切れるようなら、これに拘る必要はないかと。それでも奥さんに子供が出来たとかで収入が無くなれば、その分の控除は無駄になりますので、その辺りも考慮する必要があるでしょうか。
要は、ローンの負担割合は収入で決めるのが基本であり（条件によっては違うこともあり）、これによって自ずと不動産の持ち分登記割合が決まるということです。

こちらとしては名義や負担割合については全く考えておらず、契約数日前にして寝耳に水の状況です。＞
こればかりはあなたが決めるしかありませんので、ＨＭには全く関係のないことです。ＨＭに住宅ローンのことを相談しているに等しく、相談する相手が全く違うということです。

お礼

お礼が遅れてすみません。
義理の親を持分登記にすることで何かメリットはあるのでしょうか。
確かに妻には兄弟がいるため、相続問題はないとは言えませんが、生前贈与という形で各兄弟に分配していると思うので、そこは骨肉の争いにはならない(でいてほしい)と思っております。

貼って頂いたリンクを参照し、住宅取得等資金の特例及び相続時精算課税の特例を受けて贈与税を回避したいと思います。
がしかし、これらを適用すると、義理の親が亡くなった時に税金がかかるものなのでしょうか。

＞基本的に（あなたの出した頭金＋あなたのローン負担割合）：（奥さんの出した頭金＋奥さんのローン負担割合）：（義親の出した頭金…登記するならですが）となります。ローンの負担割合は収入が３：２ですので、この通りにしておけば効率は良いでしょう。

今回の事例を当てはめると、土地の2700万円を総額から差し引いて残りが3300万円となり、その3300万円を私：妻＝3:2と考え私(1980万円)：妻(1320万円)と考えれば良いのでしょうか。
それとも義理の親の資金援助を妻の出資と考え、総額6000万円を私(X万円)：妻(2700万円)＝3:2と考えるべきなのでしょうか。

回答No.2

natsuanko

不動産屋の真意がわかりせんが、住宅購入時の非課税枠は直系尊像からの贈与のみ適用されます。

質問者様に贈与された場合は、非課税枠は適用されませんので、義理の親御さんからの資金で土地を購入するのであれば、奥様の名義にしないと多額の贈与税を払う事になります。

ただし、住宅購入の非課税枠は契約時期によって大きく変わります。
2016年10月以後の契約ならば、最大3000万までの贈与が非課税となるので、この点を考慮して専門家に相談されるのが良いと思います。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

補足

ご回答ありがとうございます。
そうですね。直系が条件ということを考慮すると、妻の名義にしなければなりませんね。
一応建物の最終契約も9月までには終わると思うので、その枠は利用出来なさそうです・・・
あと数日しかない中でどのような方法で税理士さんに相談出来るのでしょうか。

回答No.1

holydevil

親子でも2700万の貸借契約を結べは贈与にならないです。何か知しら証拠を作っていてください。実態として返しているように見せる必要がありますがあなたにお金がなくても可能です。毎年、非課税枠の110万の贈与を受け、その中から返せばいいのです。贈与してもらい返せばいいのです。正直、不動屋さんの金融リテラシーは高くないのでローンや税金相談は半分くらいで聞いておいていいと思います。名義は共同でいいのではないでしょうか。

補足

ご回答ありがとうございます。
贈与を受けたものを返済するという話には今のところなっておらず、義理の親からの資金援助なので、資産としては妻のものという認識でよいでしょうか？

そう仮定すると住宅ローンの負担割合を私が2700万円として、残りの600万円を私と妻で折半した額＝300万円を足して3000万円とすれば、妻から贈与を受けたとみなされず共有名義として成り立つのでしょうか。

全くわからなくて申し訳ないです