賃貸借契約における、借主に不利な事実

質問

こんばんは、いつもお世話になります。質問させてください。

事例：
貸主甲が契約書無しで平成１８年１０月より乙にマンションを賃貸している（家賃１０万円）。しかし、平成２０年３月迄の１８ヶ月間において、家賃が２ヵ月分しか払われておらず、１６ヶ月分もの滞納がある。
しかし、乙の支払いの言葉を信じ、信頼関係の破壊を前提に解除せず、家賃を４月より７万に減額し、賃貸借契約の書面を作成する。（今まで
の分のことも書面に書く）

この場合における賃貸借契約の書面なんですが、最後の機会としてですので、1ヶ月でも滞納したら解除するようにしたいのです。こういう場合、特約にその旨を正直書きますと、借主にとって不利な事実となり無効になるんでしょうか？（解除するには最低２ヶ月の滞納がいるような雛形になっておりますので・・）　今までの未払い分を消費貸借契約などの形で別物にしてしまうと、新たな賃貸借契約があるようになるとおもい、契約開始日を平成１８年１０月からという書面で滞納事実を特約に入れようと思うのですが・・

希望は、
・賃貸借書面が今ないので作りたい
・滞納分を書面に残したい
・今後も未払いが一ヶ月でもあるなら解除したい
・今後きちんと払うならば存続させたい
です。

どういった書面作成方法がよいか、御教授願いたいです。

回答No.1

ok2007 · ベストアンサー

既に家賃滞納の発生している場合に、温情を加えた最後通告として「今後１回でも滞納したときは解除」とする定めを有効とした判例があったかと思います（裏付け調査をなさるか、専門家をお訪ねなさることをお勧めいたします）。

契約締結の背景をも示した契約書であっても無効にはなりませんし、契約内容の解釈に当たっては背景も斟酌されますので、契約書面に従前の経緯などを表記してもよいものと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

そのような判決が昔あったんですね！
「温情を加えた最終通告」
この文言を使用させていただきます。大変いい言葉ですね。

背景もきちんと書こうと思います。

ご回答ありがとうございました。