賃貸借契約について

質問

賃貸借契約について教えて下さい．
賃貸にて借りている賃借人が契約書条項にある契約に定める目的以外の商売にて使用をする旨を、貸し主の承諾なしに強行に使用する場合、契約の解除条項になくても目的以外の使用した事で契約違反という事で契約を解除を出来るのでしょうか？
また、その他の条項に転貸借の禁止がある場合、フランチャイズで目的使用外の商売を承諾なしに行う場合、フランチャイズ運営も転貸借にあたるのでしょうか？
教えて下さい。宜しくお願いします。

回答No.6

ゴルゴ 13（@golgo13--）

転貸借の定義は、賃借人が第三者に貸すこと。
賃借人が同じなら、転貸借にならない。

フランチャイズにして家屋の半分をクリーニング屋にしたことがＤＱＮと言える程、貸主との間で信頼関係を破壊したといえるものなのか？
実害（損害）が相当酷いものと言えるものなのか？

が立証できるかですよね。

・家賃を上げる
・契約書を更改（保証金ＵＰ、退去時スケルトンにする等）
で対抗することもありだけど、解約までできるか否かは弁護士に具体的に詳細に相談した方がよろしいかと思います。

賃借人が気に入らないのなら、追い出し訴訟をするとか、フランチャイズの個所の使用禁止の仮処分の申請とか色々な嫌がらせのやり方があります。

クリーニング屋を始めたこと自体で解約を訴えたところで、判決を取るのは難しいでしょうけど、質問文にあるような契約形態で「フランチャイズ」理由に（信頼関係が破壊されたとして）契約解除まで認められるか、私も興味深いところです。

他の判例なんかより借地借家法の新判例には目を通すようにしてますけど、こんなケース、恐らく判例にないのではないでしょうか？

この契約条件の下、勝訴できたら画期的です。

借地借家法は、何かと賃借人に有利にできていますからね・・・・・・・

回答No.5

kqueen44

解約条項にない場合は現実には強行できず、何度か話しあったが聞き入れてもらえないとか、最初から明らかに目的外利用する狙いで契約をしたという場合等、もはや信用関係が破綻しているといった場合に限り、契約解除可能です。

契約違反＝契約解除できるとは限らない。
違反事実について損害があれば賠償を求めたり、やめるように注意することは可能ですが、違約条項がなければ問答無用の契約解除は難しい。

フランチャイズ運営が転貸借に当たるかどうかは、実質的に転貸借になっているのかどうかが重要です。
目的使用外の商売＝転貸借とは通常ならない。

回答No.4

ゴルゴ 13（@golgo13--）

２です
すみません、解除条項なかったのですね。良く読んでませんでした

↓削除
「後段について、転貸禁止特約があるにも拘わらず、貸主の承諾なしに借主が転貸した場合、問答無用で解約できる。完璧、信頼関係を破壊していると認められるから。」

お礼

ご回答ありがとうございます。

前オーナーより承継にてうけた契約書でその賃貸借契約書が20年前の契約書ということもあり、解除条項が支払遅滞２か月・競売・破産等の3項目しかないです。
目的外の使用について
たとえば、目的で認められているAとBの物販とあり、そこに従来の賃貸スペースの半分を削り、経営者が同じにせよフランチャイズで別看板も掲げ目的で認められている物販以外にクリーニング業を始めたとすれば、それも転貸借違反として認められるのでしょうか

回答No.3

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　目的外使用というような重大な違反を契約解除の原因にしておかないなんて、実際の契約であるのかなと思いますが、以下その仮定で書けば、「主体と程度の問題」でしょう、という回答になりますね。

　例えば居宅として使用するはずなのに、室内で爆弾を作り始めたとか、ふりこめ詐欺の基地に使い始めたような場合にも契約解除できない、なんて、おかしいでしょう。

　裁判所がそんな判決を下すとは思えませんね。小難しい理屈はあとからついてきます。

　しかし、失業した夫婦が居宅のパソコンでデータ入力の内職をし始めたから契約解除というわけにもいかないでしょう。特に危険でも、部屋が傷むわけでもないですから。

　もちろん、例えば従業員をつかい始めればまた話は別です。

　また、借主が「企業」である場合、使用目的から外れてよい範囲は個人の場合よりは広くなると思ってよいでしょうね。

　企業は自然人と違って、儲けるために設立され存続するものだからです。

　がんらい、儲からなければ方向を変える性質の存在ですから、方向転換は「ある程度」は想定しないといけないと考えます（いやなら解除できるようにしておけ！っていう話です）。

　フランチャイズ店に貸すことは、私も契約寸前まで行って取りやめたことがあるのですが、権利関係が複雑怪奇になります。

　本部の権利が絡んでくるのです（フランチャイズ共通の看板など）。

　大家どころか、その借主でも勝手に撤去・塗りつぶしなどの処理ができないほどなのに、本部は大家に一切義務を負わない部外者になっていたりして、大家にとって実害は巨大です。

　私なら、フランチャイズに使用し始めたらすぐ使用停止などの仮処分を申請して追い出しにかかりますね。負ける場合に備えて、家賃の大幅な値上げを求めて訴訟を起こします。

　予想される損害は巨額であり、それは十分証明できるので、家賃値上げ訴訟は勝てると確信しています。

　質問者さんがどちらの立場なのかわかりませんが、もし借主側だったら、フランチャイズはおやめになることをお勧めします。

回答No.2

ゴルゴ 13（@golgo13--）

解約できるか否かは状況、程度による

信頼関係破壊の法理というものがあって、貸主・借主の間で信頼関係が破壊されたと認めうる程に借主がＤＱＮなことをすれば貸主は解約できる。目的外使用している＝即、信頼関係破壊しているから解約できるか、と問われれば、借主の「目的外使用の程度如何」による。
質問文を読む限り、何とも言えない。

後段について、転貸禁止特約があるにも拘わらず、貸主の承諾なしに借主が転貸した場合、問答無用で解約できる。完璧、信頼関係を破壊していると認められるから。

後段の内容の説明が何を言っているのか意味不明で分からないから、答えようがない。

回答No.1

nrhp618

解除条項の記載は、必須です。
どんな措置をするのかをうたっていない以上、借主との協議次第になるでしょう。