転貸借における転貸人の賃料不払い

質問

今、店舗を借りている友人がいます。その店舗は転貸借です。
大家さんがXに店舗用の部屋を貸し、Xが私の友達に
大家さんの「承諾を得て」転貸借契約をしました。
１つの店舗を２つに仕切った片方を「又借り」したそうです。

　そして、問題は「Xが大家さんに6ヶ月分の賃料を払っていない」そうです。
大家さんから転借人である友達に家賃のことについて相談を受けました。
　現時点ではまだ賃貸借契約、転貸借契約は存在しています。
大家さんから直接、転借人に家賃の請求はできるとして、
転借人は大家さんに直接、家賃を渡そうと思っているそうですが、
今までの不払いになった家賃６ヵ月分はどうなるのでしょうか？
　転借人が支払期日に転貸人Xに払った賃料は、
大家さんに対して「もう、払いましたから。」と言えるのでしょうか？

　そして、賃貸借契約が転貸人の賃料不払いにより解除された場合、
賃貸借契約の消滅によって転貸借契約も運命を共にし
消滅するとは聞きましたが、
現時点で賃貸借契約が解除された場合、
その６ヶ月分の賃料不払い分の運命はどうなるのでしょうか？
　転貸人の無資力というその危険は、
大家さん持ちとなって、大家さんが「賃料不払い」として転貸人に請求するのですか？
それとも、転借人である友達が「６か月分の家賃を返してよ！大家さんに払うから！」
と転貸人に言うべきですか？

　これからの方針としては、３者の合意で転貸借契約を解除して
直接、大家さんとの賃貸借契約を新たに結びたいそうです。

　転貸借契約が解除された場合、
今まで不払いになった家賃は、大家さんもち？転借人もち？の質問です。

　どうぞ、よろしくお願いします

回答No.1

yohsshi-part2 · ベストアンサー

＞今までの不払いになった家賃６ヵ月分はどうなるのでしょうか？

まず結論を。
支払義務があるのは転貸人X氏で、大家はX氏に支払要求を行うべきで、転借人には支払義務は発生しないと思います。

契約書の条項がどのようになっているかどうかわかりませんが、転借人が大家に直接支払うようにした後に転貸人から支払要求を受ける可能性があると思います。この点を潰しておかないと、最悪二重に負担することになりかねません。

手順を踏むならば
１．大家が転貸人に支払督促
２．異議はでないでしょうから、そのご大家が転借人が支払う家賃を差し押さえる
ということを行えば、すっきり行くと思います。
こうしておいてから、既存の賃貸借契約と転貸借契約を解除して、転借人と大家の間で新規に賃貸借契約を締結すると良いと思います。

＞大家さんから直接、転借人に家賃の請求はできるとして

とありますので、後半部分は不要だったかもしれません。

お礼

ありがとうございます。
大家さんが転貸人Xに「払いなさい！」って言って、頑張ってくれれば嬉しいのですが、
ただ、大家さんからすると転貸人、転借人のどちらにも請求できるとなると
Xが債務者、転借人が保証人？みたいな、担保的価値を考えますよね。
これが怖くて、怖くてと言った所です。
　ただ、１つ気が楽になったのは「前払いは許さない」と言う事で、
期日払いは、もしかしたら大家さんに「払いましたから、請求しないで下さい。」
とは言えそうですね。
あとは、どこまでが「期日」に入るのか？ですね。
ふむふむ、契約書の内容によるのですね。なるほどです。
1年前の賃料だったら「払いましたから。」は言えそうな、
先月分は「払いましたから。」は言えなそうな・・・ですね。
大家さんは賃料を回収したいでしょうから、
転借人にも「払いなさい！」を言いたいですよね。
ハラハラしている友達です。
　１つ怖いのが、大家さんが転借人に「あんたも払う義務があるでしょう？
お金をちょうだい！え？払わないの？だったら、賃貸借契約を解除するから
あんたも一緒に消えてちょうだい！」って言われたら、
ここは素直に消えるしかないですよね。

回答No.2

DoubleJJ

６１３条によると転借人の転貸人への家賃の前払いはこれをもって賃貸人に対抗できないと定めています。

つまり、転貸人が大家に家賃支払いをしていない場合は転借人に家賃支払いの義務が生じるということを定めたと解されますので、たとえ転借人が転貸人に家賃を支払っていたとしても大家さんが受けとっていないのであれば、転借人は大家の請求を受ければ支払わなければなりません。

しかし転貸人は大家との契約の際に敷金を支払っているでしょうから、家賃の不払い分はそこからある程度充当されるのではないでしょうか。

お礼

なるほどです。敷金という物をXは大家さんに払っていますね。
ただ、不払いが６ヶ月分。これは敷金を越えます。
だけど、敷金の存在はかなり気を楽にしてくれると思います。
ありがとうございました。