借主が破産しました。

質問

私はワンルームマンションを経営しています。
先日家賃を３ヶ月滞納されていた借主さんが破産手続きをされ、未払い分の家賃は免責を受けたので今後も未払い分は払わない旨の書類が届きました。
保証金は２ヶ月分で１５万円預かっていますが、これを未払い家賃分と相殺することは可能でしょうか？
若しくは破産手続き前の家賃滞納を理由に契約の解除を借主さんへ申し出ることは可能でしょうか？

よろしくお願い致します。

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

>先日家賃を３ヶ月滞納されていた借主さんが破産手続きをされ、未払い分の家賃は免責を受けたので今後も未払い分は払わない旨の書類が届きました。

その前に裁判所からの連絡はありませんでしたか？
免責対象債権になった場合には連絡があるのですけど。もしないとすれば、免責対象債権になっていないので、免責されていませんから請求してかまいません。

>保証金は２ヶ月分で１５万円預かっていますが、これを未払い家賃分と相殺することは可能でしょうか？

はい。

>若しくは破産手続き前の家賃滞納を理由に契約の解除を借主さんへ申し出ることは可能でしょうか？

３ヶ月というのが微妙なところですね。滞納分の支払いを受けることができるならば契約解除は難しいでしょう。しかし、滞納分の支払いをあくまで拒否するのであれば、契約解除できる可能性はあると思われます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
裁判所から連絡があり、免責対象債権になってました。
借主さんも破産までされてご同情しますが、さも当然に支払わないと通告されて正直腹がたちました。

未払い分は借主さんが退去時に保証金で相殺する旨伝えておきたいと思います。
有難うございました。

回答No.4

noname#203300

大家しています。

　No..３の回答者の方が言われておられるように契約書に『破産の場合は契約解除』の一文があると思いますので解約可能と思います。

　また、破産の時点で敷金を破産者の持つ債権に組み入れるかどうかの問い合わせがあったと思います。私の場合は税務署からの通告がありましたが、『滞納分もあり、現状回復費用も出ない』と言ったら債権には組み入れられませんでした。

　後は、保証人に要求することになるでしょう。立ち退きも保証会社が介在していない場合は本人よりも保証人に立退きを要求する方が早いでしょう。保証人は借主の居住中は払えない家賃を負担し原状回復費用を出す義務がありますので立ち退きに協力するでしょう。

　トラブルの種は早めに除くに限ります。

お礼

ご回答有難うございます。

今日現在借主さんと保証人さんと連絡がとれない状態です。
今回の件、私自身、大変煩わしく思っておりますが、おっしゃって
頂いたように早期に解決するよう努力してみます。

どうも有難うございました。

回答No.3

he12345678

大家しています。

>契約の解除を借主さんへ申し出る
契約条項に、
「破産宣告を受けたものは解約」の旨、書いてありませんか？

私なら、長期滞納に加え、それを理由に解約します。
3ヶ月も滞納すれば充分解約できると思います。

これからの賃料が確実に入る保証が無いなら、
残念ですがご退去頂くのも経営論理の一つだと思います。

お礼

ご回答有難うございます。

おっしゃるように契約条項には破産宣告を受けた場合解約出来る旨の記載がありますが、知人に聞くところ、破産法が改正になって契約条項に記載があっても即時解約は出来なくなったとのことでした。

とりあえず少し様子をみて再度滞納された場合は即刻退去ということで
借主さんとお話してみようと思います。

有難うございました。

回答No.2

noname#65504

まず、貸し主の破産は契約解除理由にはならないといわれています。
また、貸し主の負債は破産手続きが完了した時点で終わっていますので、破産手続き前なら家賃滞納を理由に契約解除できたと思われますが、手続きが遅れてしまいましたので、その権利を放棄したも同然として扱われ、破産手続き前の家賃滞納を理由にしての契約解除は難しいと思われます。
http://www.g-leaf.or.jp/new6.htm#sh
http://www17.ocn.ne.jp/~ts4944/zikohasan02.htm
http://www.toshin.gr.jp/jutu/rent/rent0710.html

でも保証人に請求することはできますし、敷金の相殺については大家ができるので、相殺済みとして扱えば、よいのではないでしょうか？
この場合退去時の原状回復がある場合、とることは困難となりますが、最近は借り主の恋・過失によるもの以外の消耗などについては原状回復義務はなく、全額返金するのが当然の風潮ですから元から返金する金額となっていれば、よいのではないかと思います。
http://www.toshin.gr.jp/jutu/rent/rent50.html

なお、今後滞納が発生した場合は契約解除理由になります。

参考URL：

http://www.houterasu.or.jp/service/juukankyou/yachin_tainou/faq2.html

お礼

ご回答ありがとうございます。
契約解除はあきらめて敷金との相殺を借主さんに伝えます。
ありがとうございました。