建物の保存登記について

質問

現在購入を考えている土地が古屋付きでして、その登記について教えて下さい。
60坪ほどの地に小さな家が３軒建っており、築30年くらいですが、全て未登記の借家です。固定資産税等は滞納無く払っていたようです。
若干のリフォーム後、そのまま借家として利用したいと考えています。銀行から借金をするためには売り主は保存登記はするが、解体は買い主がするものといっています。
未登記でも私はかまわないのですが、詳しくないので不安があります。
(1)１軒は借家として利用できそうだが、２軒は古くて無理かもしれないので、それに保存登記、滅失登記を繰り返すのも疲れる。
(2)未登記なら解体移行が楽？
(3)３軒の中、有効利用できそうな１軒のみ保存登記として、２軒はそのまま置いておき、購入後、リフォーム不可なら解体する。ということは、銀行ローンを借りる上で通る考え方なのでしょうか？

回答No.1

kuri_kurio · ベストアンサー

保存登記の費用を売り主が負担して行ってくれるのであれば
３軒とも登記してもらうほうが良いしょう。

その後に解体された場合、解体費用や建物の抵当権抹消のための
費用はかかりますが滅失登記そのものはご自分で行うことも簡単ですし
費用もかかりません。

逆に、未登記のまま譲り受けたものを後になってから貴方名義で
保存登記を行うのは面倒ですし図面作成等も必要なためご自分で
行うことは難しく、当然費用もかさみます。

これらの手間を省略したいのであれば最初から、売主さんに対して
「保存登記は不要だから３軒（または２軒）を解体してほしい。」
「解体費用はお互い半分ずつ出し合う」
「売主負担分の解体費用分の一部を土地代から値引きしてもらう」等と
交渉されることをお勧めします。

この場合、当然ながら解体前に保存登記を行ったり解体後に滅失登記を
行う必要はありません。
市町村役場に対して、その建物が無くなったことをお伝えになれば
良いでしょう(固定資産税ストップのため）

未登記建物が現存する場合、借入する方に余程の信用があるなど
特別な場合を除き銀行から融資を受けることはまず不可能です。
なぜなら、土地だけを担保にして融資を行った後で未登記建物を
他人名義で登記されてしまうと、権利関係がややこしくなり
担保価値も激減することが考えられるからです。

少しの手間や費用を節約したつもりが、結果として
銀行から融資が受けられない＝購入できないでは本末転倒です。
再度、売主さんにお願いして、建物をじっくり見せてもらうなどされ
家を残すか、解体するのかの結論を早めに出されますことをお勧めします。

お礼

詳細にありがとうございます。
明日、２度目の内覧に行くので、作戦を考えます。

回答No.2

63ma

推測ですが、中古建物３軒についても売買という事でしょうから、当然所有権移転登記が必要です。
その前提として、売主名で建物の所有権保存登記が為されていませんと、肝心の移転登記が出来ません。
銀行は所有権が明確な物件じゃないとローンの対象にはしません。
何故なら、ローンの担保物権がないからです。
以上により、（１）、（２）、（３）の回答とします。

お礼

ありがとうございました。NO.1の回答同様、お金を動かすためには筋道が有るということですね。