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新築の際の建物登記について
先日、滅失登記について質問をした際ご回答を頂き自分で登記することができました。法務局の方も親切で新築の登記も出来そうな予感？がしました。 登記に関する本を買って読んでみたのですが、私には解かり難くまた質問に来てしまいました。すみません、教えて下さい。 新築時にする登記について 1、建物表示登記 2、所有権保存登記 3、抵当権設定登記 以上だと思うのですが、3の抵当権設定登記は必要ですか？ ちなみに、建て替えです。解体に際し滅失登記は済んでいます。土地については、平成8年に相続で私名義になっております。 今回の建物は、主人と私の共有名義になる予定です。5：5くらい。 所有権保存登記に必要な書類を見たら（滅失登記の時、前の登記を見ました）だいたいハウスメーカーで用意するものが多かったので案外楽にできそう？と思いました。竣工まではまだまだ時間がありますのでゆっくり確実に準備できたらと思います。よろしくお願いいたします。
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質問者が選んだベストアンサー
建物の新築に関わる登記は、ご質問のとおりです。抵当権設定登記は、ローンなどの借入金がある場合には、新築住宅や土地を担保に提供することから抵当権設定登記が必要となります。借入金が無くて、担保を提供する必要がない場合には、抵当権設定は必要がありません。 また、借入金が無くて抵当権設定の必要がない場合には、建物の表示登記や所有権保存登記をする必要はありません。ただ、将来、建物を担保に金融機関などからの借り入れをする場合には、建物の登記がされていないと、抵当権設定登記が出来ないことになります。
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- hanbo
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Ｎｏ１です。頑張っていますね。登記については、私も自宅を所有するまでは全く知識がありませんでしたが、自宅の登記や抵当権設定、土地の所有権移転登記などを自分で申請するに当たって、やはり「自分の財産は自分で守る」のが原則だと感じたしだいです。 登記は、ご承知の通り不動産の土地や家屋について、所有者や権利関係を公的に証明するための方法です。自宅を持っていても、自分の土地を持っていても、第三者から「この家は私のものです。あなたのものではありません。すぐに出て行ってください。」と言われた場合に、その第三者に対抗して所有者は私ですと証明する書類が登記済証（権利書）であり、法務局にある登記簿謄本になるわけです。また、先にも記載しましたが、土地や家屋を担保に融資を受ける場合には、担保に提供した不動産に「抵当権」を設定しますが、その抵当権を設定すること、設定されていることを証明するためには、当該不動産が登記されていてその登記簿に抵当権が設定されていることを表示して、公的に証明されることになります。 したがって、融資を受けずに抵当権を設定する必要がなく、且つ、第三者に対して所有権を対抗する必要がないと思う場合には、登記をする必要はありません。土地の場合には、以前の所有者からの所有権移転ですので、当然登記がされていますが、建物は新築されて初めて建物が出来ますので、その段階で登記をすることになります。 都市部と農村部などの地域差もあるでしょうが、私の周辺にも融資を受けないで新築した家屋で、登記をしていない家屋もあります。その方の判断で、所有権について心配をする必要がないと判断をしたのでしょう。抵当権を設定しない場合は、家屋の登記をしなければならないと言うことはありません。所有者の判断です。 将来のことを考えると、建物表示登記をしておけば、後々問題は生じないでしょう。
お礼
おはようございます。「はげまし」頂きましてありがとうございます。 今朝のご回答を読んでみて「登記」とは何かがうっすら解かってきたような感じです。 ＞所有者を公的に証明するもの それで法務局に行けばどなた様の登記簿をも閲覧することができるのですね。番地だけでそこの所有者の氏名や借入れ先までわかってしまうことはプライバシーの侵害じゃないかぁーなんて思っていましたが公的な証明では仕方ないですね。 電話番号のように電話帳に載せないことはできないですね。 私なんて、もし第三者の方がうちの建物を「私のものです」なんて言われたらびっくりしてしまい冷静な対応なんてできる自信はありませんので、やはり公的に証明してもらい、守って頂かなければと思います。 登記のことでは大変お世話になりました。(^_^)
住宅用各証明書について補足しておきます。 住民票と、建物表示登記の登記済証のコピーを持って「固定資産税課」で申請書を書けば発行してもらえます。 そのほかはいらなかったはず… 手数料は１３００円程度です。 説明書きなどももらえますので、事前に行っておけばいいでしょう。 この書面を添付すれば、通常税率１０００分の６のところが、１０００分の１．５と４分の１に軽減されます。 １０００万円の評価の建物だと６万円のところが１万５千円になるということです。 建物の評価額の算定については木造・居宅だと１m2単価６万円とかいう標準額が地域によって異なりますので、管轄の登記所でお聞き下さい。 また、「名義」については、「実際にお金を出した割合」から大きく異なると、その分の「額」の贈与があったと見なされますので、ご注意下さい。 ご主人が全額支払ったのに奥さんが２分の１の持分を持ったとすると、建物の２分の１に相当する価格の贈与があったと見なされるわけです。 この点についての疑問点は「税務署」で事前に確認しておいた方がいいですよ。 「登記」が行われるとその通知が税務署に行きますので、「資金は誰が出しましたか」などの「お尋ね」がくるはずです。 まだ時間があるようですので、しっかり勉強して失敗のないようにして下さいね。
お礼
おはようございます。重ねてのアドバイスありがとうございます。 固定資産税に軽減措置があるのは漠然と解かっていましたがそれが具体的に何をどうすればよいのかは知りませんでした。忘れないように回答者様の文章を印刷して勉強します。お世話様でした。(^_^)
１．建物表示登記 「どこの土地の上」に「どんな大きさ・形・構造・種類」の建物ができたかという登記です。 建物の現状を「表示」する登記といえます。 ２．所有権保存登記 俗に言う「権利証」を作る登記です。 誰に「所有権」があるのかを登記するものです。 建物表示登記がちゃんとできているなら住民票を用意すれば、申請書を書くだけです。 一番簡単な登記でしょうね。 さて、問題は建物表示登記です。 通常必要になる書面は、 １．所有権証明書 建築確認書、検査済証、・引渡証明書＋印鑑証明書（＋資格証明書） などがこれにあたります。 どんな組み合わせが必要かは本をご覧下さい。 ２．住所証明書 住民票です。 ３．建物図面、各階平面図 １階、２階などそれぞれの形を正確に記し、面積計算を行うこと なお、面積計算の際は構造によってどこの距離を採用するかが変わります。 腺は0.2mm以下で鮮明に記すこと 敷地の大きさ・形を正確に書き、その中に１階の形を書くこと 敷地から建物の外壁までの距離を書くこと 方位を書くこと 隣地の地番を書くこと などなどなど本に書かれていますね。 間違った場合は書き直しか、訂正だらけの汚い図面になるかです。 表示登記が自分でできるかどうかは「図面」が書けるかどうかにかかっています。 なお、「建物表示登記」は「土地家屋調査士」の職務分野です。 「司法書士」は「所有権保存登記」が職務分野です。 他人に勝手に建物の登記をされないためには（その気になればできないことはありません）さいていげん「建物表示登記」を行い、できれば所有権保存登記を行っておくこともおすすめします。 なお、所有権保存登記にあたっては市役所などで住宅用家屋証明書を申請して交付を受ければ、登記の際の税率が軽減されることとなります。
お礼
はじめまして、丁寧なご回答ありがとうございます。 建物表示登記は土地家屋調査士の方にお願いしなければ私の力では到底無理だと思いました。あとは何とかできるかも？と言う感じです。 今まで「登記」と言う言葉は聞いたことはありますが「権利証」も知らなかった私でした。が自分の家を持つに当たって自分の資産は自分で護る？なんて以前の回答者様の言葉を真似たのですが少し勉強したいと思いました。 住宅家屋証明書を調べてみようと思います。
お礼
いつも的確なご回答ありがとうございます。 エ～抵当権設定がない場合、表示登記、保存登記もいらないのですか？ 私の借入先は抵当権設定なしなのです。という事は登記そのものがいらないのですか？登記は何のためにあるのですか？登記していなくて第三者に無断で登記される？なんてことはないのですか？はっきりはわからないのですが、抵当権を設定しておけば何か悪いことから？保護される？と聞いたことがあります。でも借り入れもないのに抵当権はつけられないと思うし．． 将来、安心できる登記？（これだけしていればよい登記）はありますか？ 解りにくい文章で申し訳ありません。お願いいたします。